MENU

Verkoop gaat niet door na uw bemiddeling. Heeft u als makelaar recht op courtage?
15-05-2017

U  bemiddelt als makelaar voor een verkoper van een woning. De  bemiddeling leidt tot een verkoop onder voorbehoud van financiering. De koper doet vervolgens een beroep op de ontbindende voorwaarden, maar dit beroep voldoet niet aan de voorwaarden in het koopcontract. Het beroep was gegrond op één afwijzing, terwijl het contract twee afwijzingen voorschrijft. Daarnaast is de afwijzing niet gedocumenteerd. Verkoper is echter bereid om koper te ontslaan van zijn verplichting om de woning af te nemen. Heeft u als makelaar dan wel recht op courtage?

Ja natuurlijk, u heeft als makelaar immers succesvol bemiddeld?

De verkoper weigerde echter de makelaar te betalen, waarop de makelaar een procedure startte.

De rechtbank wijst de vordering van de makelaar af

De rechter vond dat de makelaar zich niet in redelijkheid kon beroepen op het argument dat de ontbindende voorwaarde niet geldig was ingeroepen. Reden waarom de rechter de vordering afwijst.

Het hof wijst de vordering van de makelaar ook af, maar motiveert het anders

Het hof oordeelt dat als koper en verkoper het eens zijn over de ontbinding, de makelaar geen aan de ontbinding tegenstrijdig standpunt mag innemen.

De Hoge Raad maakt korte metten met de motivering van het hof

In relatie tot de verkoper mag de makelaar best stellen dat een onvoorwaardelijke koop is ontstaan. Helaas leidt dit niet tot een gewonnen zaak voor de makelaar.

De Hoge Raad, ons hoogste rechtscollege, betwijfelt of het beroep van verkoper op het niet vervuld zijn van de ontbindende voorwaarde, uiteindelijk zou kunnen slagen in deze zaak. In de rechtspraak zijn vaker uitzonderingen aanvaard op het niet kunnen overleggen van een of meer (gedocumenteerde) afwijzingen van een bank. De Hoge Raad houdt het dus voor mogelijk dat het beroep op de ontbindende voorwaarde door een rechter zou worden gehonoreerd.

Makelaar heeft zorgplicht van een goed opdrachtnemer

Daarnaast kent de Hoge Raad een bijzonder gewicht toe aan de bijzondere positie die u als makelaar inneemt tegenover uw opdrachtgever (verkoper). U moet bij het uitvoeren van uw taak de zorg van een goed opdrachtnemer in acht nemen. En daarbij een zorgvuldige afweging maken voor verkoper of het gebrekkig beroep op het financieringsvoorbehoud wellicht toch kan worden gehonoreerd. 

Als makelaar moet u ook belangenverstrengeling voorkomen. Verkoper kan er belang bij hebben om de ontbinding te aanvaarden, terwijl u als makelaar een (mogelijk) tegenstrijdig belang hebt omdat u betaling van courtage nastreeft. Uw zorgplicht als makelaar brengt met zich mee dat u zich onder omstandigheden moet neerleggen bij de aanvaarding van verkoper van het financieringsvoorbehoud.

Wat kunt u als makelaar hiervan leren?

  1. U heeft als makelaar een bijzondere zorgplicht naar uw opdrachtgever;
  2. U moet als makelaar een belangenverstrengeling voorkomen;
  3. Redenen waarom een aanvaarding van een gebrekkig financieringsvoorbehoud door verkoper niet zomaar mag worden “weggedacht”.

Hoe wapent u zich als makelaar hiertegen?

Kern van het probleem is dat het recht op courtage pas ontstaat nadat een onvoorwaardelijke koop tot stand is gekomen. Dit is op te lossen door:

  1. Af te spreken dat de courtage niet (volledig) afhankelijk is van het resultaat;
  2. Af te spreken dat (een deel van) de courtage verschuldigd is na verkoop onder financieringsvoorbehoud.

Voorwaarden wijzigen?

De vraag is echter of het wijzigen van de voorwaarden commercieel verstandig is. En hoe vaak komt het eigenlijk voor? Weet in ieder geval dat uw zorgplicht zo ver gaat dat het u uw courtage kan kosten.  

© 2017 RWV