MENU

Airbnb….uw risico’s?
01-06-2017

Stel u besluit uw woning aan toeristen te verhuren, terwijl u in die periode zelf op vakantie bent of slechts een gedeelte van de woning gebruikt. Welk risico loopt u als u uw woning op Airbnb zet?

Dit is afhankelijk van de vraag of u uw woning in zijn geheel op een bookingssite, zoals Airbnb, zet of dat u slechts een kamer in uw woning aanbiedt (als een soort bed&breakfast, maar zonder breakfast). Het maakt ook uit of uw woning deel uitmaakt van een groter geheel.

Woont u in een appartementencomplex? Dan gelden VvE-regels

Als u in een appartementencomplex woont, dan valt tijdelijk verhuur onder de regels die voor het appartementencomplex gelden. Deze regels zijn opgenomen in de statuten en het huishoudelijk reglement (de VvE-regels).

Meestal is de bepaling opgenomen dat iedere eigenaar (en gebruiker) verplicht is zijn appartement te gebruiken overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming. Met andere woorden, het appartement moet gebruikt worden om te wonen. En dat is iets anders dan “recreatief gebruik” door toeristen die daar tijdelijk verblijven. Ook kamerverhuur is grotendeels uitgesloten, omdat de VvE-regels voorschrijven dat de eigenaar het appartement in zijn totaliteit dient te gebruiken. 

Dus voordat u uw appartement aan toeristen aanbiedt, dient u de VvE-regels te controleren: mag u (gedeeltelijk) verhuren of handelt u dan in strijd met de afspraken? 

Houd ook rekening mee bestemmingsplanregels

Woningen vallen alleen onder de VvE-regels als ze onderdeel uitmaken van een groter geheel met gemeenschappelijk eigendom (zoals een dak). Een huis – of het nu wel of niet losstaand is – valt dus niet onder VvE-regels. Maar hier belemmeren bestemmingsregels vaak verhuur aan toeristen. Het zijn dan niet de VvE-regels waar u zich aan moet houden, maar de bestemmingsplanregels van de gemeente waar de woning zich bevindt.

Over het algemeen zal uw woning een “woonbestemming” hebben. Een “woonbestemming” is iets anders dan een “recreatieve verblijfsbestemming” omdat wonen een permanent karakter heeft en verblijfsrecreatie een tijdelijk karakter. Het verhuren van de gehele woning is daarom vaak in strijd met het bestemmingsplan omdat het gebruik “recreatief” is. Als u enkel een of meerdere kamers tijdelijk aanbiedt, dan wordt het huis weliswaar door u als woning gebruikt, maar wordt het tevens als “pension- of kamerverhuurbedrijf” gebruikt. Ook dat soort aanvullend gebruik wordt door de meeste bestemmingsplannen verboden.

Voordat u uw woning aan toeristen aanbiedt, ongeacht of dit een appartement, een huis of een kamer is, dient u het bestemmingsplan erop na te slaan.

En vergeet de kosten voor toeristenbelasting, eigenwoningforfait en opstalverzekering niet

Als u uw woning te huur zet, houdt u uiteraard rekening met de kosten van de vaste lasten en de afdracht die u kwijt bent aan de bookingssites, zoals Airbnb. Maar vergeet de andere kosten niet.

De meeste gemeenten leggen een toeristenbelasting op aan de verhuurders. Dit kan een vast bedrag zijn of een percentage van de huurprijs. U dient zelf aangifte toeristenbelasting te doen

Daarnaast, als u (een deel van) uw eigen woning verhuurt, dient u 70% van de inkomsten aan te geven in uw belastingaangifte. Dit wordt bij de eigenwoningforfait opgeteld. Met andere woorden, u bent belasting verschuldigd over de inkomsten van het verhuren aan toeristen van uw eigen woning, naast de belasting die u over die woning betaalt

Tenslotte sluiten veel opstalverzekeringen van de woning verhuur uit, tenzij er een hogere premie wordt betaald. Als uw opstalverzekering korte verhuur aan toeristen uitsluit, dan is de woning niet langer verzekerd tegen brand of schade. Dat is vervolgens weer een reden voor uw hypotheekverstrekker om tijdelijke verhuur te verbieden.

Als u besluit om uw woning (gedeeltelijk) aan toeristen aan te bieden, zijn er dus tal van regels

Zijn er VvE-regels, dan zult u toestemming moeten verkrijgen van de Vereniging. Krijgt u geen toestemming van de VvE, dan kan de VvE een boete opleggen als u toch uw appartement verhuurt.

Daarnaast spelen de gemeentelijke regels altijd een rol. Als uw gemeente een beleid heeft opgesteld voor Airbnb verhuur, dan is dit uw leidraad. Heeft uw gemeente geen beleid opgesteld en de bestemming van het huis is beperkt tot wonen, dan kan de gemeente handhavend optreden hetgeen tot dwangsommen kan leiden.

De gemeente kan ook boetes opleggen als u zonder een onttrekkingsvergunning een woning van de woningvoorraad verwijdert, omdat u deze woning aan toeristen gaat verhuren. 

U doet er daarom goed aan om tijdelijke verhuur ook met de gemeente kort te sluiten; daarmee voorkomt u ook een naheffing van de toeristenbelasting.

Tenslotte zou de belastingdienst u een naheffing met boete (die kan oplopen tot 100% van de verschuldigde belasting) kunnen opleggen als u de huurinkomsten niet opgeeft. 

Denk goed na voordat u uw woning te huur aanbiedt aan toeristen

Conclusie: er zijn veel regels als u besluit om uw woning tijdelijk aan toeristen te verhuren. En omdat deze markt volop in ontwikkeling is, is de houdbaarheidsduur van de regels kort, de regels veranderen continue

Twijfelt u of u uw woning tijdelijk wilt verhuren

Neem contact op als u plannen heeft om uw woning tijdelijk te verhuren. Wij kunnen het toetsen

Relevante uitspraken

Relevante website Belastingdienst over tijdelijke verhuur eigen woning

© 2017 RWV