Huur en faillissement: hoe claimt u leegstandsschade?

Bij een faillissement van de huurder kunnen zowel huurder als verhuurder de huurovereenkomst opzeggen. Doorgaans met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden en ongeacht de in de overeenkomst opgenomen opzegtermijn. Uit de uitspraak in de zaak (Aukema q.q. tegen Uni-Invest) uit 2011 volgt dat bedingen in de huurovereenkomst omtrent leegstandsschade niet tegen de boedel kunnen worden ingeroepen.

In het faillissement kan aanspraak worden gemaakt op de drie maanden huur als boedelschuld. Daarnaast kunnen in het faillissement bijvoorbeeld achterstallige huur en schade ontstaan vóór faillissement worden ingediend. Leegstandsschade kan echter niet worden geclaimd!

Kan leegstandsschade wel worden geclaimd onder een bankgarantie?

Ja, althans als dat in de garantie is bepaald. Het feit dat het niet als schade kan worden geclaimd in het faillissement, betekent niet dat een derde zich niet garant mag stellen voor dergelijke schade. Dit volgt uit een recente uitspraak van de Hoge Raad. Veel van de op dit moment in omloop zijnde huurgaranties bieden een dergelijke dekking.

Let op de tekst in de bankgarantie

De bank heeft dergelijke claims vervolgens weer afgedekt met zogenaamde contra-garanties van de huurder. Uitvloeisel van bovenstaande regels lijkt te zijn dat de bank deze contra-garantie niet ten laste van de failliete boedel mag brengen. Dit zal er waarschijnlijk toe leiden dat banken hun standaard bankgaranties zodanig zullen aanpassen dat leegstandsschade niet langer kan worden geclaimd bij faillissement. Wees hier alert op indien een dergelijke garantie voor u van belang is!

Maakt sale-and-lease-back transactie verschil?

In een andere recente zaak op dit gebied is betoogd dat de regel omtrent leegstandsschade niet zou gelden bij sale-and-lease-back transacties. Dit standpunt is door de Hoge Raad verworpen.

Meer informatie?