MENU

Wat te doen als huurder huurcontract bedrijfsruimte te laat opzegt?
27-08-2018

In de rechtspraak lees ik de laatste tijd verschillende uitspraken over huurbeëindiging. U zou zeggen dat daar weinig discussie over kan zijn. Het contract is vaak helder en de wet ook. Toch zijn er situaties denkbaar waarin discussie mogelijk is. Bijvoorbeeld als de huurder iets te laat opzegt en/of niet kan bewijzen dat u de opzegging tijdig heeft ontvangen. Mag u de huurder in dat geval vastpinnen aan een te late opzegging? 

Huurder komt weg met te late opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte

Een huurder heeft een huuropzegging enkele dagen te laat gedaan. De huuropzegging bereikte de verhuurder tussen de 2 en 10 dagen te laat. Komt de huurder daar mee weg? Ja, het Hof Den Bosch oordeelt dat de minimale overschrijding het belang van de verhuurder om tijdig een andere huurder te vinden in geringe mate schaadt. Daarbij speelt een rol dat de verhuurder wist dat de huurder de huurovereenkomst waarschijnlijk zou willen opzeggen. Daarom oordeelt het hof dat de verhuurder in die omstandigheden geen beroep kon doen op het niet tijdig ontvangen van de opzegging.

Uitspraak staat haaks op eerdere uitspraken over te late opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte

De uitspraak van het hof is niet goed te rijmen met een eerdere uitspraken van de Hoge Raad (ons hoogste rechtscollege) uit 1995 en 1975. Volgens de Hoge Raad is het onvoldoende aannemelijk dat de verhuurder door de te late opzegging niet is geschaad. Het moet volgens de Hoge Raad naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn dat de verhuurder een beroep doet op de niet tijdige huuropzegging. Dat duidt op een terughoudende toepassing.

Daarbij oordeelde de rechtbank in 1995 dat de omstandigheid dat een verhuurder nog genoeg tijd had om een andere huurder te zoeken, niet met zich meebrengt dat een verhuurder zich niet mag beroepen op de overschrijding van de opzegtermijn. De Hoge Raad was het daarmee eens.      

Welke omstandigheden spelen een rol bij te late opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte?

Wat betekent dat voor u als verhuurder? Laat ik beginnen met uiteen te zetten welke omstandigheden een rol spelen bij de beantwoording van de vraag of een kleine termijnoverschrijding door de huurder toch leidt tot een geldige huuropzegging:

  1. Termijn van de overschrijding. Een kortere overschrijding zal minder bezwaarlijk zijn;
  2. De lengte van opzegtermijn. Hoe langer de termijn, hoe minder het bezwaar tegen de overschrijding;
  3. Wetenschap verhuurder vóór de uiterste opzegdatum dat huurder de huurovereenkomst niet wilde verlengen;
  4. De verhuurder klaagt pas laat na ontvangst van de te late opzegging over de niet tijdige opzegging;
  5. Financiële en maatschappelijke positie partijen. De domme en zwakke huurder wordt eerder beschermd. 

Hoe kunt u als verhuurder inspelen op te late opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte?

Acties van de huurder kunt u niet beïnvloeden. Wel kunt u in het contract duidelijke opzegtermijnen opnemen die niet voor discussie vatbaar zijn. Ook kunt u in het contract vormvoorschriften opnemen waaraan de opzegging moet voldoen, zoals een aangetekende brief. Dat voorkomt bewijsperikelen. En ook de minder slimme huurder kan dan niet als excuus opvoeren dat hij het niet begreep of dat het onduidelijk was.

Soms komt het ook voor dat u als verhuurder juist de financieel of maatschappelijk mindere partij bent van de huurder. Bijvoorbeeld als u verhuurt aan een professionele huurder, zoals een vastgoedafdeling van een winkelketen. Of een bedrijf met veel juridische kennis. Deze slimmere huurder behoeft dan geen bescherming. 

Verder dient u snel na ontvangst van de te late opzegging te klagen. Geef daarbij aan dat u de opzegging ook niet zag aankomen of had moeten zien aankomen. Onderbouw ook waarom u schade lijdt door de te late opzegging.

Mijn laatste advies is meer praktisch. Wacht niet het einde van de huur af, maar ga in overleg met de huurder om te kijken hoe u het geschil oplost. Zijn er andere huurkandidaten? Is er schade? Kan de huurder eventueel onderverhuren? Of kan het risico worden afgekocht in een schikking? Procederen over de (on)tijdigheid levert een alles-of-niets-vonnis op. En bedenk, alles is nog steeds niets als de huurder failliet gaat nadat u gelijk krijgt. 

Meer weten over opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte?

Uiteraard kunnen wij u bijstaan bij het opstellen van het huurcontract, de beoordeling van een ontijdige opzegging, de onderhandelingen over een schikking of een te voeren procedure. Neem gerust contact met mij op of met een van de overige huurspecialisten

© 2018 RWV