Het is een van de grootste beslissingen in je leven; het kopen van een woning. Gezien de overspannen huizenmarkt, het overbieden en de snelheid waarmee de aankoopbeslissing moet worden genomen, is het voorstelbaar dat je als koper bij de aankoop van een stofzuiger of een espressoapparaat langer de tijd hebt gehad om jouw beslissing te overwegen. Het komt dan ook voor dat je als  koper na aankoop de schrik van je leven krijgt: het dak is lek, de vloer staat op inzakken of de plafonds zijn beschimmeld. Niet zelden hoor je verhalen van kopers die na aankoop een zogenaamd verborgen gebrek in of aan hun woning vaststellen. In juridische conflicten wordt hierbij vaak een beroep gedaan op non-conformiteit van een woning. In dit artikel ga ik in op de juridische gang van zaken wanneer er mogelijk sprake is van non-conformiteit van jouw woning.

Wat is de betekenis van non-conformiteit?

Als we uitgaan van de betekenis van non-conformiteit dan moet volgens de wet een woning voldoen aan de afspraken die tijdens de koop zijn gemaakt. Een woning voldoet hier niet aan als deze, gezien de aard van de woning en de informatie van de verkoper, niet de eigenschappen heeft die je als koper redelijkerwijs mocht verwachten.

Je mag verwachten dat:

  1. De woning geschikt is voor normaal gebruik (zoals veilig bewonen).
  2. De woning geen gebreken heeft die je als koper niet hoefde te verwachten.

Een gebrek aan de woning kan hierbij gaan om het ontbreken van eigenschappen die je had verwacht, of juist de aanwezigheid van ongewenste eigenschappen.

Wat betekent ‘normaal gebruik’ van een woning?

Het begrip normaal gebruik van een woning wordt objectief uitgelegd: het gaat om wat algemeen als normaal wordt beschouwd, niet om wat jij persoonlijk normaal vindt.

Volgens vaste rechtspraak betekent normaal gebruik dat je de woning veilig moet kunnen bewonen, dat deze duurzaam bruikbaar is en dat je woongenot niet wezenlijk wordt aangetast. De invulling hiervan hangt echter af van de specifieke omstandigheden, zoals de leeftijd en de staat van de woning.

Onderzoeksplicht koper woning

Als koper heb je een onderzoeksplicht. Dit houdt in dat je redelijk onderzoek moet doen naar mogelijke gebreken aan de woning. Doe je dat niet, dan kun je achteraf moeilijk klagen.

Wat van jou als koper onder de onderzoeksplicht wordt verwacht, hangt af van de situatie:

  • Bij een oude woning is het verstandig een bouwkundig onderzoek te laten uitvoeren.
  • Zie je aanwijzingen voor een probleem, zoals vochtplekken? Dan moet je dit verder onderzoeken.

Als je geen actie onderneemt terwijl dat wel redelijk was, kun je de aansprakelijkheid moeilijk op de verkoper afschuiven.

Mededelingsplicht verkoper woning

De verkoper heeft een plicht om gebreken die hij kent en die belangrijk zijn voor de koper, te melden. Deze mededelingsplicht is gebaseerd op redelijkheid en billijkheid: als de verkoper weet dat een gebrek invloed heeft op je beslissing om het huis te kopen, moet hij dit melden.

Of de mededelingsplicht voor de verkoper van een woning geldt, hangt af van:

  • De deskundigheid en professionaliteit van beide partijen.
  • De mogelijkheid van de koper om onderzoek te doen.

Onderzoeksplicht koper vs. mededelingsplicht verkoper: wie is verantwoordelijk?

Wat als beide partijen hun plichten niet nakomen? Bijvoorbeeld als je als  koper onvoldoende onderzoek hebt gedaan en de verkoper informatie achterhoudt?

De Hoge Raad heeft bepaald dat de mededelingsplicht meestal zwaarder weegt. Dit betekent dat de verkoper in de meeste gevallen aansprakelijk is als hij zijn mededelingsplicht heeft geschonden, zelfs als jij als koper je onderzoeksplicht niet volledig nakwam.

Uitzonderingen zijn mogelijk maar komen zelden voor. Dit principe is bedoeld om de koper te beschermen voor verborgen gebreken bij het aankopen van een woning.

Wat te doen bij verzakking na aankoop van een huis?

Na de aankoop van een woning kan een verzakking onverwachte problemen veroorzaken. Als koper is het belangrijk om tijdens het aankoopproces zorgvuldig onderzoek te doen naar mogelijke gebreken, zoals scheuren in muren of scheef zittende kozijnen, vaak met behulp van een bouwkundig rapport. Wat kun je als koper doen als er verzakkingsproblemen aan het licht komen na de aankoop en wat is de rol van de verkoper in dit proces?

Lees verder

Wat staat er in het koopcontract over aansprakelijkheid bij non-conformiteit van de woning?

Bij woningverkoop wordt vaak gebruikgemaakt van het NVM-modelcontract. Hierin kunnen clausules staan, zoals exoneratie- of garantiebedingen, die de aansprakelijkheid van de verkoper beperken.

Deze bepalingen kunnen invloed hebben op wat je als koper mocht verwachten van de woning en op de vraag of de verkoper aansprakelijk is bij non-conformiteit. Het is daarom belangrijk om het contract goed te bestuderen.

Meer weten over non-conformiteit van een woning of over verborgen gebreken van een woning?

De vraag of een verkoper aansprakelijk is voor verborgen gebreken, hangt sterk af van de omstandigheden. Heb je te maken met een juridisch conflict over verborgen gebreken aan een woning? Aarzel niet en neem contact op met mij of een van de andere vastgoedadvocaten. Wij helpen je graag verder.