In navolging op het Didam-arrest uit 2021 heeft de Hoge Raad op 15 november 2024 het langverwachte Didam II-arrest gewezen. In Didam I heeft de Hoge Raad verplichtingen vastgesteld voor handelen door overheidslichamen. Daarmee is de contractsvrijheid van overheden beperkt. Het arrest liet de praktijk in verwarring achter. In het Didam II-arrest heeft de Hoge Raad meer duidelijkheid gegeven over hoe de Didam-regels in de praktijk werken. Deze regels zijn belangrijk als je te maken hebt met een overheidsinstantie die onroerend goed uitgeeft. In dit artikel leg ik je uit wat de belangrijkste lessen zijn en wat je er in de praktijk mee kunt.

Wat is het Didam-arrest?

De gemeente Didam verkocht een perceel grond aan een ontwikkelaar, maar een andere geïnteresseerde partij betwistte deze verkoop en vocht deze aan. De Hoge Raad oordeelde op 26 november 2021 in het Didam-arrest dat de gemeente Didam het perceel niet zomaar aan één partij mocht verkopen, omdat de overheid meerdere gegadigden een gelijke kans moet geven.

Lees meer

Belangrijkste lessen uit Didam II-arrest uitspraak

1. Terugwerkende kracht van de Didam-regels

In het Didam II-arrest heeft de Hoge Raad bevestigd dat de Didam-regels ook gelden voor uitgifte van vastgoed van vóór 26 november 2021 (toen het eerste Didam-arrest werd uitgesproken). Met andere woorden: de regels die de Hoge Raad heeft vastgesteld in het Didam-arrest golden altijd al, omdat ze voortvloeien uit de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (zoals het gelijkheidsbeginsel) waaraan overheidslichamen ook al vóór 26 november 2021 gebonden waren. Dit betekent dat de Didam-arresten ook invloed kunnen hebben op oudere vastgoedtransacties.

2. Geldigheid van overeenkomsten

Over de gevolgen van het niet-naleven van de Didam-regels bestond in de praktijk veel onduidelijkheid. Met het Didam II-arrest heeft de Hoge Raad aan die onduidelijkheid een einde gemaakt.

Een overeenkomst die in strijd met de Didam-regels is gesloten, is niet om die reden nietig of vernietigbaar, maar is gewoon geldig. Dit biedt zekerheid voor ondernemers die met overheden zaken doen.

3. Onrechtmatig handelen

Dat de overeenkomst ook bij niet-naleving van de Didam-regels geldig is, betekent echter niet dat er geen voorzichtigheid geboden is.

Als een overheid in strijd met de Didam-regels handelt, handelt zij namelijk in beginsel onrechtmatig jegens een potentiële gegadigde, die bij de transactie geen gelijke kans heeft gekregen. Dit betekent dat de overheid verplicht kan zijn om de schade van de potentiële gegadigde te vergoeden. Ook kan een potentiële gegadigde, zolang er nog geen overeenkomst is gesloten die de overheid verplichten om tot levering over te gaan, of zolang de levering nog niet heeft plaatsgevonden, onder omstandigheden voorkomen dat het pand uitgegeven zal worden.

4. Andere mogelijkheden voor benadeelden

Vind je dat je als ondernemer geen eerlijke kans hebt gekregen, dan kun je proberen om de uitgifte van het onroerend goed helemaal te blokkeren. Maar let op: je moet er op tijd bij zijn. Als de deal al rond is of het pand al geleverd is, blijft alleen de mogelijkheid over om een schadevergoeding te eisen. Dit maakt het extra belangrijk om alert te zijn en snel actie te ondernemen als je twijfelt aan de eerlijkheid van een uitgifteproces.

5. Verkoop aan een enkele gegadigde

Soms is het duidelijk dat er maar één serieuze partij in aanmerking komt om een pand te kopen. Ook dan moet de overheid het voornemen om aan die partij te verkopen op tijd en openbaar aankondigen. Dit geeft anderen de kans om te reageren als zij vinden dat ze ook een serieuze gegadigde zijn. Dit stond al in het eerste Didam-arrest en is nu opnieuw bevestigd. Voor jou als ondernemer betekent dit dat je alert moet blijven, ook als het lijkt alsof een pand al ‘onderhands’ wordt verkocht.

Wat zijn de gevolgen van het Didam-arrest voor ondernemers 
en hoe kun je hierop voorbereiden?

Voor overheidsinstanties is het nu extra belangrijk om objectief en transparant te werk te gaan bij de uitgifte van vastgoed. Als ondernemer wil je natuurlijk risico’s vermijden. Voor jou als ondernemer betekent dit dat je moet opletten of de (totstandkoming van de) transactie wel volgens de regels gaat. Vraag bij twijfel om meer informatie over het verkoopproces en controleer of de overheid zich aan de regels houdt.

Zorg er verder voor dat je goed op de hoogte bent van hoe de Didam-regels werken. Als je merkt dat een verkoopproces niet transparant is of als je twijfels hebt over je kansen, schakel dan juridische hulp in. Het kan ook slim zijn om vooraf afspraken te maken over wat er gebeurt als er toch problemen ontstaan.

Wat staat er nu te gebeuren?

De zaak ligt nu bij het Hof Den Haag. Dat Hof gaat opnieuw kijken naar de zaak. Hoewel de Hoge Raad al een aantal belangrijke knopen heeft doorgehakt, blijven er toch nog wat vragen openstaan. Bijvoorbeeld: kan een duidelijke schending van het gelijkheidsbeginsel (zoals willekeur of favoritisme) misschien wél leiden tot het ongeldig maken van een deal? Daarnaast is het afwachten hoe rechters om zullen gaan met claims van partijen die zich benadeeld voelen. Waarschijnlijk wordt dan gekeken naar het idee van 'gemiste kans', net zoals bij zaken waarin overheidsopdrachten onterecht niet zijn aanbesteed. Tot slot is het spannend hoe rechters beslissen over eisen om een verkoop helemaal tegen te houden, en wat dat betekent voor de overheid als ze dan schade moet vergoeden aan de koper.

Heb je vragen over het Didam II-arrest of wat de gevolgen hiervan voor jou zijn?

Het Didam II-arrest benadrukt het belang van gelijke kansen en transparantie bij vastgoeddeals met de overheid. Voor jou als ondernemer betekent dit dat je scherp moet blijven en goed moet kijken naar hoe een verkoopproces wordt ingericht. Heb je vragen over het Didam II-arrest of wil je weten wat dit betekent voor jouw specifieke situatie? Neem gerust contact op met mij of een van de andere vastgoedadvocaten. Wij helpen je graag verder.