Koop en verkoop onroerend goed

Sta je op het punt een woning, beleggingspand of bedrijfsruimte te kopen of te verkopen? Het kopen of verkopen van onroerend goed is vaak één van de grootste financiële beslissingen in je leven of voor je bedrijf. Tegelijk is het juridisch traject best complex, denk aan koopovereenkomsten, eigendomsrechten, eigendomsoverdrachten en wettelijke voorschriften. Dan wil je zeker weten dat de koopovereenkomst klopt, dat je begrijpt waar je “ja” tegen zegt en dat je niet achteraf voor vervelende verrassingen komt te staan.

Onze onroerend goed advocaten begeleiden je bij de koop en verkoop van vastgoed, van eerste concept koopovereenkomst tot en met de juridische begeleiding richting de notariële levering, en waar nodig bij geschillen achteraf.

Waar loop je ALS KOPER OF VERKOPER BIJ DE KOOP OF
VERKOOP VAN ONROEREND GOED tegenaan?

In de praktijk zien we steeds dezelfde vragen en zorgen terugkomen. Herken je dit?

Je hebt een koopovereenkomst ontvangen en vraagt je af: Wat staat hier nou precies? Waar zitten de risico’s?
De makelaar of wederpartij zegt dat het een “standaardcontract” is, maar je voelt je onder tijdsdruk gezet om snel te tekenen.
Je wilt een financieringsvoorbehoud, bouwkundige keuring of andere ontbindende voorwaarden, maar weet niet wat gebruikelijk is of hoe je het goed formuleert.
Je vraagt je af wat er gebeurt als de financiering niet rond komt of de taxatie tegenvalt.
Je maakt je zorgen over verborgen gebreken: wat als na de overdracht toch ernstige gebreken blijken die het normaal gebruik van het pand belemmeren (vocht, fundering, asbest, installaties)?
Je koopt of verkoopt een pand met huurders of andere gebruikers en het is onduidelijk welke afspraken met hen blijven gelden.
Je hoort termen als erfdienstbaarheid, appartementsrechten, VvE, erfpacht, kettingbeding of voorkeursrecht en vraagt je af wat dat in de praktijk voor jou betekent.
Je wilt eigenlijk onderhandelen over bepaalde clausules, maar weet niet goed waar je ruimte hebt en wat je beter niet moet accepteren.
Er is al een conflict ontstaan: iemand wil van de koop af, er wordt gedreigd met een boete, of er is discussie over de staat van het pand.

Dit zijn precies de situaties waarin een onroerend goed advocaat het verschil kan maken.

Koopovereenkomst onroerend goed opstellen

Een koopovereenkomst voor je huis of bedrijfspand lijkt soms een formaliteit, zeker als er mondeling al een deal is, maar in de kleine letters zitten vaak de grootste risico’s. In de overeenkomst leg je onder meer vast:

de koopprijs en eventuele aanbetaling;
de betalingsregeling;
de datum van levering bij de notaris;
ontbindende voorwaarden, bijvoorbeeld financieringsvoorbehoud, verkoop eigen woning of een bouwkundige keuring;
de staat van het onroerend goed en wat je mag verwachten aan “normaal gebruik” als woning of bedrijfsruimte;
boete- en schadevergoedingsregelingen als één van de partijen zijn verplichtingen niet nakomt;
bijzondere bepalingen, zoals erfdienstbaarheden, erfpacht, VvE-afspraken of lopende huurovereenkomsten.

Wat zijn de meest voorkomende juridische valkuilen of risico’s in een koopovereenkomst?

Veel gaat mis bij te vage of ontbrekende ontbindende voorwaarden, strenge boeteclausules, onduidelijkheid over verborgen gebreken en bijzondere lasten of beperkingen (zoals erfdienstbaarheden, erfpacht, VvE- of huurovereenkomsten). De exacte formulering en het tijdig en correct inroepen van de ontbindende voorwaarden zijn daarbij essentieel. Ook het niet goed bewaken van termijnen voor ontbinding of betaling levert vaak problemen op.

Voor de koop van een woning door een particuliere koper gelden naast de koopovereenkomst nog speciale regels, zoals het schriftelijkheidsvereiste en een wettelijke bedenktijd van drie dagen.

Wanneer is een onroerend goed advocaat verstandig?

Het inschakelen van een advocaat gespecialiseerd in onroerend goed is in elk geval verstandig als:

je een koopovereenkomst voor woning, bedrijfsruimte of grond wilt laten opstellen of controleren;
je twijfelt over clausules rond financiering, keuring, oplevering, huurders of bijzondere lasten en beperkingen;
je wilt weten welke risico’s je daadwerkelijk neemt, bijvoorbeeld rond verborgen gebreken of juridische beperkingen;
de andere partij de afspraken anders uitlegt dan jij of druk zet om te tekenen;
er al een geschil is ontstaan, bijvoorbeeld over het afzien van de koop, een contractuele boete of gebreken na levering.

Gemoedsrust bij koop en verkoop van onroerend goed

Een vastgoedtransactie gaat om grote bedragen én vaak om veel emotie. Door tijdig juridisch advies in te winnen:

voorkom je dat je “blind” tekent;
verklein je de kans op conflicten achteraf;
sta je sterker als er toch een geschil ontstaat.

Twijfel je over een koopovereenkomst of loopt er al iets niet lekker bij de koop of verkoop van onroerend goed? Stuur je koopcontract of vraag gerust naar ons toe, we kijken met je mee en geven je helder en eerlijk advies over jouw positie en opties.

Heb je een rechtsbijstandverzekering? Geen probleem! Je kunt zelf een advocaat kiezen

Beschik je over een rechtsbijstandverzekering, dan heb je vaak de mogelijkheid om zelf je advocaat te selecteren. Zo kun je dus ook onze advocaten inschakelen. Voordeel: we gaan snel en vakkundig voor je aan de slag. Én we zorgen voor de afhandeling van de kosten met jouw rechtsbijstandverzekeraar.

Neem vrijblijvend contact op

onze onroerend goed advocaten
staan voor je klaar

Danny Lasschuit

Advocaat, Partner

Frank Dekkers

Advocaat, Partner

Joël Kesseboom

Advocaat

Kees Hoek

Advocaat

Maxime Lasschuit

Advocaat

Veel gestelde vragen over de koopoverenkomst

Wanneer is een koopovereenkomst voor onroerend goed juridisch bindend?

Bij een woning met een particuliere koper is de koop juridisch bindend zodra beide partijen de schriftelijke koopovereenkomst hebben getekend; daarna heeft de koper nog wel drie dagen wettelijke bedenktijd. Bij bedrijfsmatig onroerend goed kan een mondelinge afspraak al bindend zijn, wat in de praktijk regelmatig tot onverwachte verplichtingen leidt.

Wat is het verschil tussen een koopovereenkomst voor een woning en een bedrijfspand?

Bij een woning gelden extra beschermingsregels voor particuliere kopers, zoals de schriftelijke vorm en de drie dagen bedenktijd. Bij een bedrijfspand is er meer contractsvrijheid: geen wettelijke bedenktijd, meer maatwerkclausules en vaak extra aandacht voor huur, BTW, erfpacht en bestemming.

Wat gebeurt er juridisch als één van de partijen zich beroept op de ontbindende voorwaarden?

Als tijdig en op de juiste manier een beroep wordt gedaan op een geldige ontbindende voorwaarde, eindigt de koopovereenkomst meestal zonder boete of schadevergoeding. Wordt te laat of onjuist een beroep gedaan, dan kan ontbinding worden geweigerd en kan er alsnog een boete of schadeclaim volgen.

Wat is het belang van het laten controleren van de koopovereenkomst door een advocaat?

Een advocaat bekijkt de koopovereenkomst uitsluitend vanuit jouw belang, wijst je op risico’s en onduidelijkheden en kan clausules aanscherpen of aanpassen. Zo verklein je de kans op dure discussies achteraf en weet je beter waar je precies “ja” tegen zegt.

Wat is het verschil tussen het controleren van de koopovereenkomst door een advocaat en een notaris?

De notaris houdt als neutrale partij vooral in de gaten dat de akte juridisch en formeel klopt en verzorgt de eigendomsoverdracht. De advocaat is partijdig: die onderhandelt voor jou, denkt strategisch mee over voorwaarden en staat je bij als er een conflict ontstaat.

Welke juridische stappen en claims zijn mogelijk bij het niet nakomen van de koopovereenkomst (wanprestatie)?

Bij wanprestatie kun je in de regel nakoming eisen, de overeenkomst (laten) ontbinden en aanspraak maken op de contractuele boete en/of schadevergoeding. Vaak begint dit met een ingebrekestelling, tenzij nakoming blijvend onmogelijk is; komt de andere partij daarna nog niet in actie, dan kan een procedure bij de rechter nodig zijn.

Is koopovereenkomst hetzelfde als koopakte?

In de praktijk worden de termen vaak door elkaar gebruikt. Meestal bedoelt men met “koopakte” de schriftelijke koopovereenkomst die door partijen (en soms bij de notaris) wordt ondertekend.