Het komt helaas voor dat onderhoud van uw gebouw soms verder gaat dan het gebruikelijke schilderwerk. Zeker wanneer het om een oud gebouw gaat, kan het gebeuren dat de fundering niet langer voldoet en dat deze dient te worden vervangen of gerepareerd.

Voor een dergelijk funderingsherstel is overleg met de buren vereist en wel wanneer de fundering steun biedt aan een gemeenschappelijke (mandelige) muur.

Funderingsherstel in overleg met en op kosten van alle mede-eigenaren

Artikel 5:65 van het Burgerlijk Wetboek (BW) bepaalt dat mandelige zaken op kosten van alle mede-eigenaren moeten worden onderhouden, gereinigd en, indien nodig, vernieuwd.

Is de toestemming van mede-eigenaren altijd nodig?

De rechtspraak is verdeeld over de vraag of naast dit artikel wellicht ook artikel 3:170 BW van toepassing is. Het artikel bepaalt dat handelingen dienende tot gewoon onderhoud of tot behoud van een gemeenschappelijk goed en in het algemeen handelingen die geen uitstel kunnen lijden, door een ieder van de deelgenoten zo nodig zelfstandig kunnen worden verricht. Maar wanneer is dat het geval?

Uitzondering geldt alleen bij reëel en accuut gevaar

Anders dan het Hof in Amsterdam, zijn de rechtbank in Amsterdam en het Hof in den Haag van mening dat beide artikelen naast elkaar van toepassing zijn. Daarbij wordt artikel 3:170 BW zo uitgelegd dat voor het zelfstandig treffen van maatregelen vereist is dat een reëel en acuut gevaar bestaat dat zonder die maatregelen de met de muur verbonden huizen ernstige schade zullen ondervinden.

Buiten deze situatie is altijd overleg met de mede-eigenaren vereist over de aard en de omvang van de werkzaamheden en de verdeling van de daaraan verbonden kosten.

Bereikt u geen overeenstemming met uw mede-eigenaren?

Wordt u het met uw mede-eigenaren niet eens over bijvoorbeeld de kosten of de aanpak van de herstelwerkzaamheden, dan kunt u de kantonrechter verzoeken hierover een regeling te treffen.

Doet u dit niet en laat u de fundering van de gemeenschappelijke bouwmuur zonder overleg repareren of vernieuwen, dan loopt u de kans dat de buren niet mee hoeven te betalen. Dat is natuurlijk een onwenselijke situatie. Mijn advies is dus om altijd met uw mede-eigenaren te overleggen.

Meer informatie?

Heeft u vragen over het funderingsherstel van uw gemeenschappelijke gebouw of lukt het u niet om met uw mede-eigenaren overeenstemming te bereiken, neem contact op met mij of een van de andere specialisten. We geven u graag advies.