Stel je voor: je huurt een woning en ineens beginnen er maandenlange, lawaaiige renovatiewerkzaamheden in het pand naast je. De muren trillen, de boormachines loeien, en van rust is geen sprake meer. Je vraagt je af: moet ik dit zomaar accepteren? Heeft mijn verhuurder hier geen verantwoordelijkheid in?

In de praktijk krijgen huurders vaker te maken met overlast van verbouwingen door de verhuurder. Soms is dat in hun eigen woning, soms in het gebouw of pand ernaast. De vraag is dan: wanneer is die overlast zó erg dat het een juridisch probleem wordt waarvoor de verhuurder moet opdraaien?

Wat mag je als huurder verwachten?

Als huurder mag je ervan uitgaan dat je rustig in je woning kunt leven. Dat betekent niet dat je nooit enige overlast zult ervaren – sommige vormen van hinder horen nu eenmaal bij het wonen in een gebouw met buren of in een wijk waar gebouwd wordt. Maar wanneer is die overlast te veel? Dat hangt af van een paar dingen:

  • Hoe erg is de overlast? Gaat het om wat timmergeluid overdag, of om wekenlang harde boorgeluiden die elke dag om 7 uur ’s ochtends beginnen?
  • Hoe lang duurt het? Een paar dagen is anders dan meerdere maanden.
  • Heeft de overlast ook een doel? Als je woning wordt opgeknapt en daarna fijner is om in te wonen, dan wordt tijdelijke overlast sneller geaccepteerd.
  • Wat doet de verhuurder eraan? Als de verhuurder goede maatregelen neemt om overlast te beperken (bijvoorbeeld door werk alleen overdag te laten uitvoeren of goede informatie te geven), dan wordt hij minder snel verantwoordelijk gehouden.

Sprake van een ‘gebrek’? Huurcompensatie wegens overlast mogelijk

Volgens de wet moet een verhuurder een huurder ‘rustig huurgenot’ bieden. Dat betekent: je moet je woning normaal kunnen gebruiken, zonder dat je voortdurend last hebt van overlast die de verhuurder had kunnen voorkomen.

Maar: niet elke vorm van hinder betekent automatisch dat de verhuurder iets fout heeft gedaan. Er moet gekeken worden naar:

  • de aard van de overlast (bijvoorbeeld geluid, stof, trillingen);
  • de ernst ervan (bijvoorbeeld: is het tijdelijk of structureel?);
  • de duur (een dag is anders dan een paar maanden);
  • en de specifieke omstandigheden (bijvoorbeeld: Was de overlast onvermijdelijk? Had de huurder er ook voordeel van?).

Pas als uit deze afweging blijkt dat de verhuurder niet genoeg heeft gedaan om de overlast te beperken, kan er sprake zijn van een 'gebrek'. En dat gebrek kan gevolgen hebben, zoals huurcompensatie wegens overlast of zelfs het recht op een andere woning.

Wanneer geldt overlast als acceptabel en wanneer niet?

Voor jou als huurder betekent dit: je hoeft niet zomaar alle overlast te accepteren, maar je hebt ook niet bij elk lawaai automatisch recht op compensatie. Een paar belangrijke lessen:

  • Wordt jouw eigen woning gerenoveerd? Dan is er sneller sprake van wederzijds voordeel (je krijgt een verbeterde woning) en wordt tijdelijke overlast sneller geaccepteerd.
  • Komt de overlast van buiten jouw woning – bijvoorbeeld van de buren of een ander pand – dan ligt het ingewikkelder. Als je geen enkel voordeel hebt van de verbouwing, maar wel flink nadeel, dan kan dat zwaarder meewegen.
  • De verhuurder moet dan redelijke maatregelen nemen om overlast te beperken. Dat kan zijn: het beperken van lawaai tot bepaalde tijden, duidelijke communicatie, of – in extreme gevallen – het aanbieden van tijdelijke vervangende woonruimte.
  • Als de verhuurder niets doet terwijl dat wel van hem verwacht mag worden, kan dat een 'gebrek' opleveren. In zo’n geval kan je als huurder recht hebben op huurverlaging of compensatie.

Let wel: als de overlast afkomstig is van een andere eigenaar en jouw verhuurder heeft daar geen invloed op, dan zijn de mogelijkheden beperkt.

Ervaar jij overlast vanwege een verbouwing?

Zit jij in een situatie waarin je dagelijks hinder ondervindt van een verbouwing en vraag je je af of je dat zomaar moet accepteren? Neem dan contact op met mij of een van de andere huurrechtadvocaten. Wij denken graag met je mee en beoordelen of er sprake is van een juridisch ‘gebrek'.