Als verhuurder van bedrijfsruimte zoals kantoren, opslagruimtes of onbebouwde grond, is het belangrijk om goed op de hoogte te zijn van de regels rond de opzegging van huurovereenkomsten. Hoewel huur van woonruimte en winkelruimte specifieke wettelijke voorschriften kennen, gelden er andere regels voor bedrijfsruimtes. In deze video licht ik de juridische kaders toe en bespreek belangrijke uitspraken van de Hoge Raad die je houvast bieden bij het opzeggen van dergelijke overeenkomsten.

De algemene regels: redelijkheid en billijkheid

Bij het beoordelen van de opzegbaarheid van een overeenkomst, is het uitgangspunt dat een duurovereenkomst in principe opzegbaar is. De Hoge Raad heeft echter benadrukt dat de eisen van redelijkheid en billijkheid een belangrijke rol spelen bij het bepalen of een opzegging rechtsgeldig is. De omstandigheden van het geval kunnen namelijk meebrengen dat:

  • een voldoende zwaarwegende grond voor de opzegging nodig is,
  • er een redelijke opzegtermijn moet worden gehanteerd,
  • de opzegging gepaard moet gaan met een passend aanbod tot schadevergoeding.

Hieronder vier uitspraken van de Hoge Raad (ons hoogste rechtscollege) waaruit deze regels voortvloeien.

1. Latour / De Bruin (1999): distributieovereenkomst

In deze zaak oordeelde de Hoge Raad dat:

  • bij het ontbreken van wettelijke of contractuele bepalingen over de opzegbaarheid van een overeenkomst, de opzegging moet worden getoetst aan de eisen van redelijkheid en billijkheid,
  • het uitgangspunt blijft dat een overeenkomst in principe opzegbaar is,
  • de omstandigheden van het geval echter kunnen vereisen dat er een voldoende zwaarwegende grond moet zijn om de opzegging te rechtvaardigen.

2. Berregratte (2011): huurovereenkomst

Hoewel de wet een regeling heeft over opzegging van dit type huurovereenkomst met een minimale opzegtermijn van een maand, kan de opzegging door de eisen van redelijkheid en billijkheid worden beperkt. Dit kan betekenen dat:

  • een zwaarwegende grond nodig is voor de opzegging,
  • de specifieke omstandigheden van de overeenkomst van invloed zijn op de vraag of de opzegging gerechtvaardigd is.

3. Goglio (2013): licentieovereenkomst

De Hoge Raad heeft in deze zaak verduidelijkt dat:

  • de redelijkheid en billijkheid kunnen vereisen dat een opzegging alleen mogelijk is bij een voldoende zwaarwegende grond,
  • ook kan worden verlangd dat een bepaalde opzegtermijn wordt gehanteerd of dat een opzegging gepaard gaat met een aanbod tot schadevergoeding.

4. Leen Bakker (2024): franchise en huur

In een recente zaak bevestigde de Hoge Raad dat:

  • soms een passend aanbod tot schadevergoeding nodig is bij het opzeggen van een huurovereenkomst,
  • het ontbreken van een dergelijk aanbod de opzegging echter niet automatisch ongeldig maakt,
  • de rechter zonodig de schadevergoeding kan vaststellen in een schadestaatprocedure.

Het Hof oordeelde in deze zaak dat de opzeggende partij een schadevergoeding moest betalen op grond van de redelijkheid en billijkheid. De Hoge Raad onderstreepte hiermee de balans tussen contractsvrijheid en de bescherming van wederzijdse belangen.

Praktische tips 
voor verhuurder

  • Controleer de overeenkomst: Zorg ervoor dat de huurovereenkomst duidelijkheid biedt over opzegtermijnen en eventuele voorwaarden voor opzegging.
  • Overleg bij twijfel: Overweeg overleg met de huurder om geschillen te voorkomen, zeker als je twijfelt over de rechtsgeldigheid van een opzegging.
  • Documenteer de gronden: Als er een zwaarwegende grond is voor opzegging, documenteer deze dan goed om juridische geschillen te vermijden.
  • Hanteer een redelijke opzegtermijn: Zelfs bij gebrek aan specifieke regels kan het hanteren van een (langere) redelijke opzegtermijn geschillen helpen voorkomen.
  • Overweeg een aanbod tot schadevergoeding: Denk na over een passend aanbod tot schadevergoeding als de opzegging ingrijpende gevolgen heeft voor de huurder.

Slim opzeggen: je huurbeleid op koers houden

Voor verhuurders van bedrijfsruimtes is het van groot belang om zorgvuldig om te gaan met de opzegging van huurovereenkomsten. Door rekening te houden met de eisen van redelijkheid en billijkheid en lering te trekken uit de hierboven besproken rechtspraak, kun je juridische geschillen voorkomen en de continuïteit van je verhuuractiviteiten waarborgen. Heb je vragen over een specifieke situatie? Neem dan contact op met mij.