Burenrecht
Een goede relatie met je buren is bepalend voor je woon- en werkplezier. Een goede buur is goud waard, tot er ineens een hoge schutting verschijnt die je tuin verduistert, een uitbouw je uitzicht wegneemt, het gezoem van een warmtepomp dag en nacht doorgaat of een hoogoplopende discussie ontstaat over het bestaan en het gebruik van een erfdienstbaarheid.
Conflicten tussen buren komen helaas vaak voor, variërend van geschillen over erfgrenzen en overhangende takken tot aanhoudende geluidsoverlast, geurhinder en discussies over privacy. Een burenruzie sluimert vaak lang door, kost je energie, tijd en soms zelfs geld. Onze burenrecht advocaten adviseren huiseigenaren en ondernemers bij dit soort burenruzies en helpen je om juridische problemen op een duidelijke en praktische manier op te lossen.
WAT IS BURENRECHT?
Burenrecht gaat over de rechten en plichten tussen eigenaren (en vaak ook huurders/gebruikers) van naburige erven. Met erf wordt een onroerende zaak aangeduid, dus grond met bebouwing maar ook een onbebouwd stuk grond valt hieronder. Het burenrecht staat grotendeels in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek en biedt juridische kaders die conflicten helpen voorkomen en oplossen.
Het burenrecht regelt onder andere: erfgrenzen, erfafscheidingen (schutting, heg, muur), beplanting, licht en uitzicht, waterafvoer, erfdienstbaarheden en verjaring.
De hoofdgedachte is: je mag je eigen perceel gebruiken zoals je wilt, maar niet zó dat je buren onrechtmatige hinder ervaren, bijvoorbeeld door voortdurend lawaai, stank, rook, trillingen of het ontnemen van licht en lucht.
WANNER IS ER SPRAKE VAN Onrechtmatige hinder?
Niet elke vorm van overlast is juridisch verboden. Een keer harde muziek of een verbouwing geeft hinder, maar hoort vaak bij het normale leven. Er is meestal pas sprake van onrechtmatige hinder als:
- de overlast heftig is;
- de overlast langdurig of structureel is;
- je woongenot of bedrijfsvoering merkbaar wordt aangetast;
- en dat alles bekeken wordt in de plaatselijke context (drukke binnenstad vs. rustige woonwijk, woongebied vs. bedrijventerrein).
Een burenrecht advocaat helpt je om in jouw concrete situatie te bepalen: is dit gewone overlast die je moet dulden, of onrechtmatige hinder waar je juridisch tegen kunt optreden?
Typische conflicten in het burenrecht
1. Erfgrens en erfafscheiding: schutting, muur, heg
Veel burenruzies gaan over de erfgrens en de erfafscheiding:
- Waar loopt de erfgrens precies?
- Staat de schutting wel op de goede plaats?
- Ben jij mede-eigenaar van de schutting of is die van de buren?
- Wie betaalt onderhoud of vervanging?
- Is de schutting niet te hoog?
- Is er sprake van een venster dat uitkijkt op het erf van de buren?
Een burenrecht advocaat kan beoordelen of de schutting of muur van jouw buren voldoet aan de regels en wat je kunt doen als dat niet zo is.
2. Bomen, heggen en beplanting bij de erfgrens
De wet schrijft voor dat bomen in principe minimaal 2 meter en heesters en heggen minimaal 0,5 meter van de erfgrens moeten staan, al kunnen gemeenten hiervan afwijken in de APV en kan een plaatselijke gewoonte of verjaring de rechten veranderen.
In de praktijk leidt dit vaak tot problemen zoals overhangende takken of wortels die schade veroorzaken, hoge hagen of bomen die licht en uitzicht ontnemen, en bomen die (te) dicht op de erfgrens staan of zelfs gevaarlijk zijn.
3. Geluid, rook, stank en andere overlast
Denk aan:
- Structureel harde muziek of gebonk;
- Warmtepompen, airco’s of aggregaten;
- Horecabedrijf, werkplaats of logistiek bedrijf naast woningen;
- Rook- en stankoverlast van (barbecue, rookruimte, houtkachel);
- Het ongerechtvaardigd ontnemen van licht en lucht.
Samen kijken we wat in jouw situatie realistisch en juridisch haalbaar is: beperkingen op gebruikstijden, aanpassingen aan installaties, een geluidsrapport of, als het echt moet, een procedure.
4. Bouwen op of bij de erfgrens (uitbouw, dakkapel, dakterras)
Bij verbouwingen spelen vaak meerdere vragen tegelijk:
- Mag de uitbouw of opbouw wel volgens het omgevingsplan?
- Is een vergunning nodig of is de bouw vergunningsvrij?
- Komt het bouwwerk over de erfgrens heen (overbouw)?
- Ontneemt het bouwwerk jouw licht, privacy of uitzicht?
Naast publiekrecht (gemeente/Omgevingswet) heb je ook jouw burenrechtelijke positie: soms kun je aanpassing of zelfs (gedeeltelijke) verwijdering van een bouwwerk eisen, bijvoorbeeld bij overbouw, onrechtmatige inkijk of ernstige schaduwwerking.
5. Verjaring en erfdienstbaarheden (recht van overpad, strook grond)
Veel geschillen draaien om:
- Een strook grond die al jaren bij de tuin of het bedrijfsterrein lijkt te horen;
- Een recht van overpad (pad over het terrein van de buur);
- Een erfdienstbaarheid (bijvoorbeeld recht van weg, recht op licht of uitzicht) die al dan niet door verjaring is ontstaan.
- Hoe dient een erfdienstbaarheid te worden uitgeleid?
- Geldt de erfdienstbaarheid ook voor derden (huurders, bezoekers etc.)?
- Hoe moeten de bevindingen van het Kadaster worden uitgelegd in de praktijk?
Door langdurig bezit of gebruik (10 of 20 jaar, afhankelijk van de situatie) kan de juridische eigendom of een erfdienstbaarheid wijzigen. Een advocaat kan het kadastrale en juridische plaatje voor je uitzoeken en je helpen om jouw rechten veilig te stellen of een claim van de buur juist te bestrijden.
Wat zijn de eerste stappen die ik zelf kan
ondernemen bij burenoverlast?
Voordat je bij burenoverlast een advocaat inschakelt, kun je zelf al stappen zetten:
- Praat met je buren: Leg rustig uit wat je ervaart en wat je graag anders ziet.
- Hou een logboek bij: Noteer data, tijden, soort overlast, maak foto’s of video’s. Dit helpt later als bewijs.
- Check regels van VvE, verhuurder of gemeente: Soms zijn er huisregels, reglementen of omgevingsregels die jouw positie al versterken.
- Buurtbemiddeling of mediation: Zeker bij woonbuurten kan een neutrale derde helpen om de angel eruit te halen.
- Vraag in geval van een conflict over de erfgrens of een erfdienstbaarheid advies van het Kadaster of laat een erfgrensreconstructie uitvoeren.
- Bekijk in het geval van een conflict over een erfdienstbaarheid hoe deze is vormgegeven in de kadastrale aktes.
Lukt het dan nog niet, of loopt de situatie volledig vast? Dan is het verstandig om een burenrecht advocaat in te schakelen.
WANNEER IS HET VERSTANDIG OM EEN BURENRECHT ADVOCAAT IN TE SCHAKELEN?
Een burenrecht advocaat inschakelen is verstandig als:
- De overlast structureel is en je er zelf niet uitkomt;
- Er grote belangen spelen (waardedaling pand, stilvallende bedrijfsactiviteiten, bouwprojecten);
- Er sprake is van onduidelijke erfgrenzen, verjaring of erfdienstbaarheden;
- Je te maken hebt met vergunningen, handhaving of bezwaarschriften;
- Je wilt weten of een procedure zinvol is, of dat een schikking beter past.
- Er een mogelijk risico dreig van verjaring waarvan niet duidelijk is of- en wanneer deze zal zijn voltooid.
Dat geldt zowel voor particulieren als voor bedrijven, VvE’s, verhuurders en ontwikkelaars.
WAAROM ONZE advocaTEN GESPECIALISEERD IN HET BURENRECHT INSCHAKELEN?
Een conflict met je buren kan leiden tot een gespannen sfeer of zelfs tot ruzie. Dat wil je het liefst voorkomen, maar als een burenruzie escaleert, is het belangrijk dat je weet waar je staat. Onze advocaten zijn gespecialiseerd in het burenrecht, begrijpen dat elke situatie anders is en denken met je mee in heldere, praktische oplossingen die passen bij jouw situatie.
We zoeken altijd eerst naar een werkbare oplossing: duidelijke afspraken, aanpassing van het gebruik, een andere erfafscheiding of afspraken over kosten en planning van werkzaamheden. Lukt het niet om er in overleg of via mediation uit te komen, dan helpen we je bij het nemen van juridische stappen en voeren we, indien nodig, een procedure voor je.
Last van een burenconflict of twijfel over je rechten?
Neem contact op met onze advocaten. Samen kijken we waar je nu staat, welke stappen verstandig zijn, wat je kunt verwachten en welke kosten daarbij horen. Samen werken we toe naar een rechtvaardige oplossing die jouw woon- en werkplezier zoveel mogelijk herstelt én behoudt.
Heb je een rechtsbijstandverzekering? Geen probleem! Je kunt zelf een advocaat kiezen
Beschik je over een rechtsbijstandverzekering, dan heb je vaak de mogelijkheid om zelf je advocaat te selecteren. Zo kun je dus ook onze advocaten inschakelen. Voordeel: we gaan snel en vakkundig voor je aan de slag. Én we zorgen voor de afhandeling van de kosten met jouw rechtsbijstandverzekeraar.
Veel gestelde vragen over het burenrecht
Hoe hoog mag een schutting zijn en wie is verantwoordelijk voor de erfafscheiding?
Meestal mag een schutting naast en achter de woning maximaal 2 meter en vóór de woning 1 meter hoog zijn; voor hogere erfafscheidingen is vaak een vergunning nodig. Staat de schutting precies op de erfgrens, dan is die meestal van jullie samen en deel je de kosten. Staat hij volledig op één perceel, dan is hij in principe van die eigenaar.
Wat zijn de te verwachten kosten van een juridische procedure of mediation bij een burenruzie?
De kosten hangen af van de complexiteit van de zaak, het benodigde onderzoek en of het lukt om in overleg tot een oplossing te komen of dat er geprocedeerd moet worden. Vaak werken advocaten met een uurtarief, soms is een vaste prijsafspraak of mediationpakket mogelijk. Een rechtsbijstandverzekering kan (een deel van) de kosten dekken.
Wat zijn mijn rechten en plichten als mijn buur bouwt op de erfgrens (uitbouw, dakkapel, etc.)?
Je buur mag niet zomaar over jouw erf heen bouwen. Komt een bouwwerk over de erfgrens of tast het jouw privacy, licht of uitzicht ernstig aan, dan kun je vaak aanpassing of (gedeeltelijke) verwijdering eisen. Daarbij moet je buur zich houden aan vergunningen en omgevingsregels.
Welke afstand moeten bomen, heggen en bouwwerken tot de erfgrens hebben?
Als hoofdregel geldt: bomen op minimaal 2 meter en heggen/heesters op minimaal 0,5 meter van de erfgrens. Gemeenten kunnen hiervan afwijken en buren kunnen andere afspraken maken. Voor bouwwerken gelden vooral de bouw- en omgevingsregels van de gemeente, naast het burenrecht.
Wanneer is geluidsoverlast van buren juridisch gezien onrechtmatig en wat kan ik eisen?
Geluidsoverlast is onrechtmatig als die te intens, te vaak of op onredelijke tijden voorkomt, waardoor jouw woongenot of bedrijfsvoering ernstig wordt verstoord. Je kunt dan eisen dat de overlast wordt verminderd of stopt, dat er maatregelen worden getroffen en soms ook schadevergoeding vragen.
Wat is mijn recht op licht en uitzicht als mijn buur een bouwwerk plaatst?
Je hebt geen algemeen recht op vrij uitzicht of onbeperkte zon, maar wel op bescherming tegen onrechtmatige hinder. Beperkt een bouwwerk jouw licht en uitzicht buitensporig, dan kun je je beroepen op het burenrecht of op een eventuele erfdienstbaarheid over licht of uitzicht.
Kan een advocaat helpen bij geschillen over verjaring van een stuk grond of een erfdienstbaarheid?
Ja. Een burenrecht advocaat kan onderzoeken of sprake is van verjaring, kadastrale gegevens en akten beoordelen en vaststellen welke rechten er (wel of niet) zijn ontstaan. Ook kan hij of zij namens jou onderhandelen of procederen om het geschil duurzaam op te lossen.
Misschien ook interessant voor jou?
Neem contact met ons op
Heb je vragen of wil je een afspraak maken? Neem dan vrijblijvend contact met ons op!
- Haagweg 1492321 AA, Leiden