If you prefer English, click here 

Als expat komt u te wonen in een vreemd land, met een vreemde taal en vreemde cultuur. Dat geldt ook voor de rechtscultuur. Het verschil in rechtscultuur is soms zo groot, dat dit leidt tot verbazing of zelf ongeloof. Dit geldt ook zeker als u een huis of een appartement gaat kopen. Ik geef u een paar voorbeelden uit mijn praktijk.

Mondelinge overeenkomsten niet bindend en er geldt een bedenktijd

Als u als consument in Nederland een woning koopt, komt de overeenkomst pas tot stand als er een schriftelijke overeenkomst is die door beide partijen (koper en verkoper) is ondertekend. Een mondelinge overeenkomst is niet bindend. Als koper ontvangt u een afschrift van de akte. Daarna start een “bedenktijd” van 3 dagen waarbinnen u de koopovereenkomst mag ontbinden, zonder opgave van redenen. Dit is iets anders dan een voorbehoud van financiering, dat overigens ook heel gebruikelijk is.

Een leveringsakte is noodzakelijk

Bij aankoop spreekt u af wat u koopt en waar het aan moet voldoen. De eigendom gaat pas over door het passeren van de leveringsakte (ook wel een transportakte genoemd) door een notaris. Deze akte wordt vervolgens ingeschreven in het kadaster.

Koopt u in Nederland een huis, dan bent u niet altijd eigenaar van de grond

Dat klinkt onlogisch misschien, maar het kan zijn dat het huis op grond staat dat verkoper in erfpacht heeft of dat verkoper een recht van opstal heeft. Dit zijn beide zakelijke rechten die minder omvattend zijn dan de blote eigendom. Dit kan gevolgen hebben voor uw juridische en economische positie.

Koopt u een appartement, dan verkrijgt u juridisch een aandeel in een gemeenschappelijk gebouw

Door het zogenaamde appartementsrecht bent u gebonden aan de regels die voor iedereen gelden en u mag niets wijzigen aan uw appartement zonder toestemming van de anderen. Let bij aankoop erop dat er jaarlijks wordt vergaderd, er een meerjarenonderhoudsplan is en dat voor dit onderhoud geld wordt gereserveerd. Dat is wettelijk verplicht. Let ook op dat de verkoper zijn aandeel in de kosten in het lopende boekjaar en het jaar daarvoor heeft betaald, want u kunt als koper ook aansprakelijk worden gesteld voor de bijdragen in die periode.

Uw buurman is door verjaring eigenaar van een gedeelte van uw tuin?!

U koopt een huis met een tuin. Uw buurman heeft al ruim 20 jaar zijn schutting één meter over uw erfgrens staan. U komt daar achter nadat u het kadaster heeft gevraagd om de erfgrens te reconstrueren. U vordert dat de buurman zijn schutting op zijn eigen erf terugplaatst. Uw buurman weigert en stelt dat hij door verjaring eigenaar is geworden van de strekkende meter extra tuin. Kan dat? Ja dat kan in Nederland, ook al kun je dit niet zien in het kadaster.

Afwijkingen inhoud en oppervlak, heel normaal!

De door verkoper (of zijn/haar makelaar) verstrekte afmetingen en inhoud van de gekochte woning worden slechts vermoed een aanduiding te zijn, zonder dat deze getallen hoeven te kloppen. Hier geldt het adagium “what you see is what you get!”. Tenzij verkoper garanties geeft op dat punt, kunt u op grond hiervan geen schade vorderen of korting verlangen.

U krijgt de huurder er gratis en voor niks bij

Als u een woning koopt dat (deels) is verhuurd, dan eindigt die huurovereenkomst niet met de verkoop aan u. Koopt u een woning/pand waarin nog een (kamer)huurder zit, dan krijgt u de huurder er bij levering bij. Zelfs als u anders hebt afgesproken in de koopovereenkomst. Uiteraard is een verkoper die een huis verkoopt “vrij van huur” maar levert met huurder, wel schadeplichtig. 

Bent u van plan een huis of appartement te kopen?

Wij kunnen uw concept contract vooraf screenen en u adviseren over specifieke belangrijke punten in de beoogde aankoop. Denk aan kadastrale recherche, het beoordelen van lasten en beperkingen die rusten op het perceel. Daarnaast hebben wij een breed netwerk aan makelaars en bouwkundige deskundigen die wij, mocht dat nodig zijn, kunnen inschakelen. Met een goed contract hoeft u zich geen zorgen te maken. Het herstellen van een teleurstellend contract kost veel meer tijd, stress en geld dan u lief is. Better safe than sorry!