Onrechtmatige overheidsdaad

Binnen het vastgoed kan overheidsoptreden grote gevolgen hebben. Denk aan het weigeren of intrekken van vergunningen, het wijzigen van bestemmingsplannen, het opleggen van bouwbeperkingen of vertraagde besluitvorming, maar ook aan situaties waarin een gemeente een pand verhuurt of verkoopt aan een andere partij, terwijl jij eveneens belangstelling hebt voor het gebruik daarvan, zoals aan de orde was in het Didam-arrest. Wanneer dat optreden onzorgvuldig, onterecht of in strijd met de wet is, kan sprake zijn van een onrechtmatige overheidsdaad. In bepaalde gevallen kun je dan schadevergoeding eisen van de overheid.

Wat is een onrechtmatige overheidsdaad?

Een onrechtmatige overheidsdaad houdt in dat de overheid onrechtmatig heeft gehandeld en daarmee schade heeft veroorzaakt. In vastgoedzaken komt dit bijvoorbeeld voor bij:

Het ten onrechte weigeren of vernietigen van een omgevingsvergunning;
Het onzorgvuldig voorbereiden van een besluit dat tot waardevermindering van vastgoed leidt;
Het handelen in strijd met het gelijkheidsbeginsel of vertrouwensbeginsel;
Te trage of onduidelijke besluitvorming, waardoor projecten stagneren of financiële schade ontstaat.

Het gaat hierbij om zowel besluiten (zoals bestemmingswijzigingen) als feitelijk handelen (zoals sloopwerkzaamheden of het blokkeren van toegang).

Wanneer is de overheid aansprakelijk?

Niet ieder ongunstig besluit van de overheid is automatisch onrechtmatig. Er moet sprake zijn van een juridisch verwijtbare fout of nalatigheid. De lat voor aansprakelijkheid ligt hoog. Je moet als benadeelde kunnen aantonen dat:

De overheid onrechtmatig heeft gehandeld;
Er daadwerkelijk schade is geleden;
Er een causaal verband is tussen het handelen van de overheid en de schade.

Als aan deze voorwaarden is voldaan, kan de overheid aansprakelijk worden gehouden en kun je een schadevergoeding vorderen.

Schadevergoeding bij onrechtmatige overheidsdaad

De schade kan bestaan uit gederfde inkomsten (bijvoorbeeld door bouwvertraging), waardevermindering van onroerend goed, kosten van juridische procedures of gemiste ontwikkelkansen.

Wat kun je doen bij schade door onrechtmatig overheidshandelen?

Als je schade lijdt door overheidsingrijpen, is het belangrijk om snel juridisch advies in te winnen. Soms geldt dat je eerst bezwaar of beroep moet instellen tegen het besluit, voordat je een schadeclaim kunt indienen. Dit is niet het geval bij Didam-achtige transacties. Ook is het verstandig om bewijs van de schade en de gevolgen van het overheidsoptreden goed vast te leggen.

Het Didam-arrest: schending van het gelijkheidsbeginsel bij vastgoedtransacties

Een belangrijk voorbeeld van een onrechtmatige overheidsdaad binnen het vastgoed is het Didam-arrest. Het Didam-arrest van de Hoge Raad uit 2021 maakte duidelijk dat overheden bij de verkoop van vastgoed het gelijkheidsbeginsel moeten respecteren: zij mogen onroerend goed niet zonder openbare selectieprocedure één-op-één verkopen, tenzij objectief vaststaat dat er maar één serieuze gegadigde is.

In het Didam II-arrest van 15 november 2024 bevestigde de Hoge Raad dat deze regels ook gelden voor verkopen van vóór het eerste arrest. Hoewel dergelijke overeenkomsten niet automatisch nietig zijn, kunnen benadeelde partijen wel schadevergoeding vorderen wegens onrechtmatige overheidsdaad en in sommige gevallen zelfs een verbod op levering eisen. Beide arresten onderstrepen dat transparantie en gelijke kansen centraal staan bij vastgoedtransacties door de overheid.

Wat kunnen onze VASTGOED advocaten voor jou betekenen?

Heb je te maken met vertraging, schade of verlies door overheidsbesluiten in een vastgoedzaak? Wij kijken graag met je mee of sprake is van een onrechtmatig overheidshandelen en wat je mogelijkheden zijn.

Heb je een rechtsbijstandverzekering? Geen probleem! Je kunt zelf een advocaat kiezen

Beschik je over een rechtsbijstandverzekering, dan heb je vaak de mogelijkheid om zelf je advocaat te selecteren. Zo kun je dus ook onze advocaten inschakelen. Voordeel: we gaan snel en vakkundig voor je aan de slag. Én we zorgen voor de afhandeling van de kosten met jouw rechtsbijstandverzekeraar.

Neem vrijblijvend contact op