Schuttingen en erfgrenzen: wat mag je buur (niet) doen?
Discussies tussen buren ontstaan in de praktijk opvallend vaak over erfgrenzen en erfafscheidingen. Denk aan een nieuwe schutting die zonder overleg wordt geplaatst, onduidelijkheid over waar de erfgrens precies loopt of een bestaande erfafscheiding die niet op de juiste plek blijkt te staan.
Maar wat zegt de wet eigenlijk over erfafscheidingen? Mag jouw buur zomaar een schutting plaatsen? En wie moet de kosten betalen?
In dit artikel bespreek ik de belangrijkste regels uit het burenrecht over erfgrenzen en erfafscheidingen en vooral wat dit voor jou betekent.
Waar ligt de erfgrens eigenlijk?
De erfgrens vormt de scheiding tussen twee percelen. In veel gevallen kun je deze grens bepalen aan de hand van de kadastrale registratie. Bij onduidelijkheid over waar de kadastrale erfgrens loopt, is het mogelijk om het Kadaster te laten langskomen. Het Kadaster meet en zet de kadastrale erfgrens vervolgens uit.
Het is echter belangrijk om te beseffen dat de kadastrale grens niet altijd doorslaggevend is. De juridische eigendomsgrens kan namelijk afwijken van de grens zoals die bij het Kadaster staat geregistreerd. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer een strook grond gedurende lange tijd door je buur in bezit is genomen.
In bepaalde gevallen kan eigendom namelijk door verjaring worden verkregen. Wanneer een perceelgedeelte gedurende twintig jaar onafgebroken in bezit is gehouden door jouw buur (of de eigenaren daarvoor), kan de eigendom daardoor zijn overgegaan.
In geschillen over erfafscheidingen is het daarom vaak eerst van belang om vast te stellen waar de erfgrens juridisch gezien precies ligt.
Mag mijn buur zomaar een schutting plaatsen?
Of een schutting zonder toestemming van de buur kan worden geplaatst, hangt af van de plek waar de erfafscheiding wordt geplaatst.
Wanneer een schutting volledig op eigen grond wordt geplaatst, is daarvoor geen toestemming van de buur nodig. De eigenaar is dan zelf verantwoordelijk voor de plaatsing, het onderhoud en eventuele vervanging van de schutting.
Anders ligt dat wanneer een schutting op de erfgrens wordt geplaatst. In dat geval wordt de erfafscheiding gemeenschappelijk eigendom van beide buren (dit wordt ook wel een mandelige schutting genoemd). Het plaatsen van een afscheiding op de erfgrens vereist daarom medewerking van beide eigenaren.
Het Burgerlijk Wetboek geeft eigenaren bovendien onder omstandigheden het recht om van hun buur te verlangen dat wordt meegewerkt aan het oprichten van een erfafscheiding. Een eigenaar kan vorderen dat een scheidsmuur van maximaal twee meter hoog op de erfgrens wordt opgericht, tenzij de gemeente anders heeft bepaald.
Wie betaalt de erfafscheiding?
De vraag wie de kosten van een schutting moet betalen, hangt nauw samen met de vraag waar de erfafscheiding staat.
Wanneer de schutting op eigen grond staat, komen de kosten volledig voor rekening van de eigenaar die de afscheiding heeft geplaatst.
Staat de erfafscheiding op de erfgrens, dan is sprake van gezamenlijk eigendom. In dat geval worden de kosten voor plaatsing en onderhoud doorgaans door beide buren gedragen.
Dit kan bijvoorbeeld relevant zijn wanneer een bestaande schutting moet worden vervangen. In sommige gevallen kan een buur zelfs verlangen dat de ander meebetaalt aan een nieuwe afscheiding op de erfgrens.
Wat als de schutting niet op de juiste plek staat?
In de praktijk blijkt geregeld dat een erfafscheiding niet precies op de kadastrale erfgrens staat. Dat kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer een schutting jaren geleden is geplaatst zonder dat de exacte perceelsgrens is vastgesteld door het Kadaster.
Wanneer een schutting (gedeeltelijk) op jouw perceel staat, kan dit een inbreuk vormen op je eigendomsrecht. Je kunt dan verwijdering of verplaatsing van de afscheiding vorderen.
De situatie kan echter anders liggen wanneer de erfafscheiding al zeer lange tijd op dezelfde plek staat. In dat geval kan verjaring een rol spelen en kan de eigendomssituatie inmiddels zijn gewijzigd.
Kan een schutting ook onrechtmatige hinder opleveren?
Naast eigendomskwesties kan een erfafscheiding ook aanleiding geven tot een geschil over hinder.
Buren mogen elkaar geen onrechtmatige hinder toebrengen. Denk bijvoorbeeld aan situaties waarin een uitzonderlijk hoge of massieve afscheiding het licht of uitzicht aanzienlijk beperkt.
Of sprake is van onrechtmatige hinder hangt steeds af van alle omstandigheden van het geval, waaronder de aard en ernst van de hinder en de plaatselijke situatie.
Hoe voorkom je een conflict over de erfgrens of schutting?
Veel discussies ontstaan door onduidelijkheid of gebrekkige communicatie. Voorkom dit door vooraf samen met je buur de erfgrens te controleren, bijvoorbeeld aan de hand van kadastrale gegevens. Overleg daarnaast tijdig over de plaatsing, hoogte en uitstraling van de erfafscheiding. Om onduidelijkheid te voorkomen is het ook raadzaam om de situatie vast te leggen door bijvoorbeeld foto’s te nemen.
Het helpt ook om afspraken kort vast te leggen, zodat daar later geen misverstand over ontstaat. Zeker bij een gezamenlijke (mandelige) schutting kan dit veel discussie achteraf voorkomen.
Twijfel of conflict over de erfgrens? Dit kun je doen!
Geschillen over erfgrenzen en erfafscheidingen lijken op het eerste gezicht vaak eenvoudig, maar kunnen juridisch complex zijn. Vooral wanneer sprake is van onduidelijke perceelsgrenzen, oude erfafscheidingen of mogelijke verjaring kan de beoordeling ingewikkeld worden.
Twijfel je over de erfgrens of heb je een conflict over een erfafscheiding? Dan is het verstandig om tijdig juridisch advies in te winnen. Zo voorkom je dat een burenconflict verder escaleert en krijg je duidelijkheid over je rechten en positie. Neem gerust contact op met mij of een van de andere vastgoedadvocaten als je wilt sparren over jouw situatie.
Veel gestelde vragen over
erfgrenzen en erfafscheidingen
Hoe bepaal je waar de erfgrens ligt?
De erfgrens kun je laten vaststellen door het Kadaster. Toch is die grens niet altijd doorslaggevend. Door bijvoorbeeld verjaring kan de juridische eigendomsgrens anders liggen. Bij twijfel kan juridisch advies uitkomst bieden.
Mag een schutting zonder toestemming op de erfgrens worden geplaatst?
Nee, in principe niet. Een schutting op de erfgrens is meestal gemeenschappelijk eigendom (mandelig). Dat betekent dat beide buren moeten instemmen met plaatsing.
Wat als een schutting op mijn grond staat?
Dan kan sprake zijn van een inbreuk op je eigendomsrecht. Je kunt in dat geval verwijdering of verplaatsing vorderen. Let wel: als de schutting er al lange tijd staat, kan verjaring een rol spelen.
Kan ik mijn buur verplichten om mee te betalen aan een schutting?
Ja, in veel gevallen wel. Je kunt afdwingen dat er een erfafscheiding op de erfgrens wordt geplaatst en dat de kosten worden gedeeld. Dit geldt meestal voor een afscheiding tot twee meter hoog.
Hoe hoog mag een schutting zijn volgens de wet?
In het burenrecht wordt vaak uitgegaan van een maximale hoogte van twee meter op de erfgrens. Gemeentelijke regels (bestemmingsplan of APV) kunnen hier echter van afwijken. Controleer dus altijd wat de regels zijn in jouw gemeente.
Wie is verantwoordelijk voor het onderhoud van een gezamenlijke schutting?
Bij een schutting op de erfgrens zijn beide buren gezamenlijk verantwoordelijk voor het onderhoud. De kosten worden in principe gelijk verdeeld, tenzij anders is afgesproken.
Kan ik een schutting weigeren als ik liever een heg heb?
In principe niet. Je buur kan onder voorwaarden een erfafscheiding op de erfgrens afdwingen. Wel kun je samen afspraken maken over de vorm, bijvoorbeeld een heg in plaats van een schutting.
