Is netcongestie een gebrek? Dit moet je als verhuurder van bedrijfsruimte weten
De huurovereenkomst is getekend, het bedrijfspand is klaar voor gebruik en jouw huurder wil aan de slag. Alleen blijkt er onvoldoende stroomcapaciteit beschikbaar voor zijn bedrijfsvoering. Door netcongestie kan uitbreiding bovendien nog lange tijd op zich laten wachten. Is netcongestie in dat geval een gebrek en wie draagt dan het risico?
Voor jou als verhuurder kan die vraag grote gevolgen hebben. Want netcongestie ligt weliswaar buiten jouw invloed, maar dat betekent niet automatisch dat ook de gevolgen buiten jouw verantwoordelijkheid vallen. Of sprake is van een gebrek, hangt onder meer af van wat de huurder mocht verwachten en van de afspraken en toezeggingen die je hebt gedaan. Juist daarom is het belangrijk om vóór het sluiten van de huurovereenkomst te weten wat je kunt leveren en daar duidelijke afspraken over te maken.
Wanneer kan netcongestie een gebrek zijn?
Een gebrek is juridisch gezien meer dan bijvoorbeeld een lekkend dak of een kapotte installatie. Ook een andere omstandigheid waardoor de huurder niet het huurgenot krijgt dat hij mocht verwachten, kan onder omstandigheden een gebrek zijn.
Bij netcongestie is daarom niet alleen van belang dat het elektriciteitsnet onvoldoende capaciteit heeft. Je moet vooral kijken naar de concrete huursituatie.
Stel dat je een bedrijfspand verhuurt voor een bedrijfsactiviteit waarvan je weet dat daarvoor veel elektriciteit nodig is. Als de benodigde stroomcapaciteit bij aanvang niet beschikbaar is, terwijl de huurder mocht verwachten dat hij daarover kon beschikken, kan dat een gebrek opleveren.
Dat betekent niet dat netcongestie automatisch voor rekening van de verhuurder komt. Verandert een huurder bijvoorbeeld tijdens de huur zijn bedrijfsvoering en heeft hij daardoor ineens veel meer vermogen nodig, dan ligt dat anders.
Wat kan er misgaan als je onvoldoende stroomcapaciteit toezegt?
Een uitspraak van het gerechtshof Den Haag laat zien waarom je als verhuurder voorzichtig moet zijn met toezeggingen.
Een verhuurder verhuurde een winkelpand waarin een supermarkt zou worden gevestigd. Daarvoor was een zwaardere stroomvoorziening nodig. Bij aanvang van de huur was die nog niet beschikbaar. De verhuurder wist waarvoor het pand gebruikt zou worden en namens de verhuurder was vóór ingebruikname meegedeeld dat er voldoende vermogen beschikbaar zou zijn.
Omdat de definitieve stroomvoorziening er nog niet was, werden tijdelijk dieselgeneratoren ingezet. Het hof oordeelde dat het ontbreken van de toereikende elektriciteitsaansluiting in deze situatie een gebrek was. De verhuurder moest de extra energiekosten als gevolg daarvan vergoeden.
Voor jou als verhuurder zit daar een belangrijke les in: wek vóór het sluiten van de huurovereenkomst geen verwachtingen over de beschikbare stroomcapaciteit als je niet zeker weet dat je die kunt waarmaken.
Onderzoek vóór verhuur wat daadwerkelijk beschikbaar is
Een bedrijfspand kan een fysieke elektriciteitsaansluiting hebben, terwijl er toch onvoldoende capaciteit beschikbaar is. Een aansluiting is namelijk niet hetzelfde als transportcapaciteit.
Controleer daarom vóór het sluiten van de huurovereenkomst voor de bedrijfsruimte onder meer:
- welke elektriciteitsaansluiting het pand heeft;
- welk gecontracteerd transportvermogen beschikbaar is;
- of dat vermogen beschikbaar is voor afname én eventueel teruglevering;
- op wiens naam de aansluit- en transportovereenkomst (ATO) staat;
- of er een aanvraag voor een nieuwe of zwaardere aansluiting of meer transportvermogen loopt.
Vraag daarnaast aan de toekomstige huurder hoeveel vermogen hij voor zijn bedrijfsvoering nodig heeft. Dat is bijvoorbeeld relevant bij productiebedrijven, laadvoorzieningen, koelinstallaties en andere energie-intensieve bedrijfsactiviteiten.
Zo kun je vóór het tekenen vaststellen of vraag en aanbod bij elkaar passen.
Ligt het bedrijfspand in een gebied met netcongestie?
Controleer vervolgens of er in het gebied beperkingen gelden. Op de landelijke netcongestiekaart van Netbeheer Nederland kun je zien waar sprake is van schaarste op het elektriciteitsnet.
De kaart geeft echter geen garantie over de situatie van één specifiek bedrijfspand. Daarvoor moet je ook naar de concrete aansluiting en beschikbare transportcapaciteit kijken.
Loopt er al een aanvraag bij de systeembeheerder? Controleer dan de status daarvan. Een aanvraag betekent nog niet dat de gevraagde capaciteit op de gewenste datum daadwerkelijk beschikbaar zal zijn.
Nieuwbouw en netcongestie: wees extra voorzichtig met toezeggingen
Vooral bij netcongestie en nieuwbouw van een bedrijfspand is dit belangrijk. De huurovereenkomst wordt vaak al gesloten terwijl het pand nog wordt gebouwd. Op dat moment staat mogelijk nog niet vast welke transportcapaciteit bij oplevering daadwerkelijk beschikbaar zal zijn.
Toch kan de huurder zijn bedrijfsvoering al inrichten op basis van de afspraken die met jou zijn gemaakt.
Pas daarom op met formuleringen als ‘bij oplevering is voldoende elektrisch vermogen beschikbaar’ wanneer je daarvoor afhankelijk bent van de systeembeheerder.
Leg liever vast wat op het moment van contractvorming bekend is. Welke aansluiting is aangevraagd? Welk transportvermogen is al toegekend? Wat staat nog niet vast? En welk risico draagt iedere partij als de gewenste capaciteit later beschikbaar komt dan verwacht?
Hoe leg je netcongestie vast in de huurovereenkomst van je bedrijfsruimte?
Ook als je een ROZ-model gebruikt, is het verstandig om afzonderlijke afspraken over netcongestie te maken. De huidige ROZ-modellen bevatten namelijk geen specifieke regeling voor netcongestie.
Je kunt bijvoorbeeld vastleggen welke aansluiting en welk gecontracteerd transportvermogen bij aanvang beschikbaar zijn en wie verantwoordelijk is voor het aanvragen of uitbreiden daarvan.
Denk ook na over de gevolgen als de gewenste capaciteit op de ingangsdatum ontbreekt. Gaat de huur dan gewoon in? Wordt de ingangsdatum uitgesteld? Maak je de huurovereenkomst afhankelijk van een opschortende voorwaarde? Kan de overeenkomst worden beëindigd als de capaciteit niet vóór een bepaalde datum beschikbaar is?
En zijn tijdelijke oplossingen mogelijk, zoals een batterij of aggregaat? Leg dan ook vast wie daarvoor verantwoordelijk is en wie de aanleg- en gebruikskosten betaalt.
Welke afspraken nodig zijn, hangt af van het pand, het beoogde gebruik en de verdeling van verantwoordelijkheden tussen jou en de huurder.
Vergeet de stroomcapaciteit niet bij het einde van de huur
Netcongestie speelt niet alleen bij het aangaan van een huurovereenkomst. Ook bij het vertrek van een huurder moet je opletten.
Staat de ATO op naam van de huurder en zegt deze de overeenkomst bij vertrek op? Of verlaagt de huurder tijdens de huur het gecontracteerde transportvermogen? Dan is het niet vanzelfsprekend dat jij of een volgende huurder die capaciteit weer terugkrijgt. Bij schaarste kan een nieuwe aanvraag nodig zijn en kan een wachtlijst gelden.
Het kan daarom verstandig zijn om al bij het sluiten van de huurovereenkomst afspraken te maken over het behoud en de overdracht van de aansluiting en het gecontracteerde transportvermogen.
Wat betekent de Energiewet voor verhuurders van bedrijfsruimte?
Sinds 1 januari 2026 geldt de nieuwe Energiewet. De wet bevat regels over het verkrijgen van een aansluiting en transportcapaciteit.
Daarbij wordt ook rekening gehouden met netcongestie. Als onvoldoende transportcapaciteit beschikbaar is, kan de systeembeheerder onder voorwaarden een aansluiting of het gewenste transportvermogen niet direct aanbieden.
Ook daarom is voorzichtigheid geboden met een harde opleverdatum voor een bepaalde stroomcapaciteit wanneer je voor het realiseren daarvan afhankelijk bent van de systeembeheerder.
Ga je een bedrijfsruimte verhuren? Kijk vóór het tekenen naar de stroomvoorziening
Of netcongestie een gebrek is, hangt af van de concrete omstandigheden en de afspraken die je met de huurder hebt gemaakt. Als verhuurder kun je je risico daarom juist vóór het sluiten van de huurovereenkomst beperken.
Onderzoek welke capaciteit beschikbaar is, bespreek hoeveel de huurder nodig heeft, wees terughoudend met garanties en leg duidelijk vast wie welk risico draagt.
Ga je een bedrijfsruimte verhuren of ontwikkelen en wil je weten hoe je afspraken over de stroomvoorziening en netcongestie het beste kunt vastleggen? Ik denk graag met je mee.
Veel gestelde vragen over netcongestie
als gebrek bij verhuur van bedrijfsruimte
Hoe lang duurt netcongestie nog?
Dat verschilt per gebied en is niet met zekerheid te voorspellen. Netbeheerders breiden het elektriciteitsnet uit en zoeken naar manieren om de bestaande capaciteit beter te benutten. Wanneer voor een specifiek bedrijfspand extra capaciteit beschikbaar komt, kan echter onzeker zijn. Ga bij het sluiten van een huurovereenkomst daarom niet uit van de verwachting dat het probleem binnen een bepaalde termijn is opgelost. Kijk naar de actuele situatie en regel wat er gebeurt als de benodigde capaciteit langer op zich laat wachten.
Maakt het verschil of de huurder of verhuurder de aansluit- en transportovereenkomst heeft gesloten?
Ja. Zowel de huurder als de verhuurder kan, afhankelijk van de situatie, de aansluiting aanvragen en de bijbehorende overeenkomsten sluiten. Wie contractspartij is van de systeembeheerder kan ook praktisch van belang zijn, bijvoorbeeld voor het verkrijgen van informatie en bij het einde van de huur. Leg daarom in de huurovereenkomst duidelijk vast wie hiervoor verantwoordelijk is.
Is een elektriciteitsaansluiting hetzelfde als voldoende stroomcapaciteit?
Nee. Een aansluiting is de fysieke verbinding van het bedrijfspand met het elektriciteitsnet. Daarnaast is transportcapaciteit nodig. Een pand kan dus een elektriciteitsaansluiting hebben, terwijl de huurder toch niet over voldoende vermogen kan beschikken voor zijn bedrijfsvoering.
Wat als de huurder tijdens de huur meer stroom nodig heeft?
Als de huurder zijn bedrijfsactiviteiten tijdens de huur wijzigt en daardoor meer transportcapaciteit nodig heeft, ligt het risico in beginsel bij de huurder. Denk bijvoorbeeld aan een huurder die later een grote elektrische installatie wil plaatsen waarvoor de bestaande capaciteit niet voldoende is. Wel blijven de concrete afspraken in de huurovereenkomst bepalend.
Kan een tijdelijke stroomvoorziening een oplossing zijn bij netcongestie?
Soms kunnen tijdelijke of alternatieve voorzieningen uitkomst bieden, zoals een batterij, zonnepanelen of een aggregaat. Spreek dan wel vooraf af wie verantwoordelijk is voor het realiseren daarvan en wie de aanleg- en gebruikskosten betaalt. Die kosten kunnen aanzienlijk zijn.
Kan een huurder met bedrijfsruimte voorrang krijgen op de wachtlijst voor transportcapaciteit?
Voor bepaalde maatschappelijke functies bestaan mogelijkheden om prioriteit te krijgen bij de verdeling van schaarse transportcapaciteit. Reguliere bedrijfsruimte zal daar doorgaans niet voor in aanmerking komen. Alleen een dringend bedrijfsbelang is dus niet voldoende om voorrang te krijgen.
