MENU

Miskoop
01-06-2010

Het is voor de koper van een woning vaak onduidelijk wat geldt als hij na de overdracht tot de ontdekking komt dat de woning niet voldoet aan zijn verwachtingen.

Welke tekortkomingen zal de koper voor lief moeten nemen en in welke gevallen kan hij iets ondernemen tegen een verkoper die, al dan niet bewust, gebreken heeft verzwegen?

Non-conformiteit

Of sprake is van non-conformiteit wordt in eerste instantie bepaald door het Burgerlijk Wetboek. In artikel 7:17 lid 1 BW is bepaald dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden. Lid 2 van dit artikel legt uit wanneer een zaak hier niet aan voldoet. Relevant hierbij is de aard van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan. Juridisch vertaald: de woning dient de eigenschappen te bezitten die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten, die voor een normaal gebruik van de woning nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet hoefde te betwijfelen. 

Mededelingsplicht of onderzoeksplicht

Van belang is dat op de verkoper een mededelingsplicht rust en op de koper een onderzoeksplicht. Per geval is verschillend of juist belang moet worden toegekend aan de mededelingsplicht van de verkoper of juist aan de onderzoeksplicht van de koper. Zodra sprake is van een woning die voor normaal gebruik ongeschikt is, is het niet relevant of de verkoper op de hoogte was van de gebreken of dat wellicht had moeten zijn. 

Toerekenbaar?

Om succesvol een schadeclaim in te dienen bij de verkoper op grond van non-conformiteit, dient juridisch sprake te zijn van toerekenbaarheid. Dit is het geval indien de verkoper van de non-conformiteit op de hoogte was of had moeten zijn. Is echter sprake van een woning die voor normaal gebruik ongeschikt is, dan geldt ook hier dat het niet relevant is of de verkoper op de hoogte was van de gebreken of dat wellicht had moeten zijn. 

Voor het vorderen van nakoming geldt het vereiste van toerekenbaarheid niet; de koper blijft in geval van non-conformiteit het recht behouden op correcte nakoming. Dit betekent dat van de verkoper kan worden geëist dat de gebreken worden hersteld of dat deze, met een machtiging van de rechter, op kosten van de verkoper worden hersteld. Een andere mogelijkheid is de koopovereenkomst (gedeeltelijk) te ontbinden. 

NVM-koopakte

Let op: in artikel 5.1 van de standaardkoopakte van de NVM is bepaald dat de woning wordt overgedragen in de staat waarin het zich bij koop bevindt met alle bijbehorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve verplichtingen. In de NVM-koopakte wordt dus ten nadele van de koper afgeweken van de wettelijke bepalingen.  

Vraag om garantie

Ter compensatie van voornoemde nadelige bepaling in de NVM-koopakte kan de koper een garantie vragen. Indien in de overeenkomst een garantie is gegeven voor een bepaalde eigenschap, bijvoorbeeld dat het de verkoper niet bekend is dat er asbest in de woning aanwezig is, zal non-conformiteit eerder worden aangenomen.

Als de koper twijfelt over bepaalde eigenschappen van de woning, dan dient de koper deze eigenschappen te onderzoeken. Een bouwkundig onderzoek kan daarbij helpen, maar ook dan zijn de zogenaamde 'verborgen gebreken' vaak niet te achterhalen, zonder dat een destructief onderzoek wordt verricht. Indien de bouwkundige enigszins twijfelt, wordt van de koper verwacht dat hij hierover vragen stelt aan de verkoper.

Neemt de koper vervolgens genoegen met een terloopse opmerking van de verkoper of zijn makelaar, dan neemt de koper het risico dat hem achteraf wordt verweten dat hij niet aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan en kan hij zijn schade niet op de verkoper verhalen.

Wilt u meer informatie of een advies op maat, neemt u dan gerust contact op met mij of een van de andere vastgoedspecialisten.

© 2022 RWV