MENU

Belangrijk nieuws voor grondeigenaren
09-03-2011

Als eigenaar van een perceel grond kunt u geconfronteerd worden met de volgende situatie. Er is een pad gelegen op uw grond waar uw buurman altijd gebruik van maakt om bij zijn schuur te komen. Of u maakt zelf altijd gebruik van het weggetje van uw buurman dat naar uw eigen parkeerplaats leidt.

Zolang u en uw buren in onderling overleg het gebruik van dit pad hebben geregeld, lijkt er niks aan de hand. Maar wat als u uw grond verkoopt? Mogen de nieuwe kopers ook gebruik maken van dit pad?

Erfdienstbaarheid

Het recht om gebruik te maken van dit pad wordt het recht van overpad genoemd. Dit is een voorbeeld van een zogenaamde erfdienstbaarheid. Wanneer u een recht op zo'n erfdienstbaarheid heeft verkregen, heeft de eigenaar van de grond waar het pad gelegen is ('A'), de verplichting om de eigenaar van de naastgelegen grond en die gebruik maakt van het pad ('B') hier ongestoord gebruik van te laten maken. De erfdienstbaarheid is afhankelijk en onlosmakelijk verbonden met de grond die in eigendom is van B en de grond die eigendom is van A. Dit betekent dat wanneer A zijn grond verkoopt, de erfdienstbaarheid mee gaat op de volgende eigenaar.

Hoe ontstaat een erfdienstbaarheid?

Een erfdienstbaarheid kan op twee manieren ontstaan.

Allereerst door vestiging bij een notariële akte. Een notariële akte moet ingeschreven worden in het Kadaster. U kunt dan ook het Kadaster raadplegen om te zien of er erfdienstbaarheden op, of ten gunste van, uw perceel rusten. 

Ten tweede kunnen erfdienstbaarheden ook door middel van verjaring worden gevestigd.

Niet-zichtbare en niet-voortdurende erfdienstbaarheid

In 1992 zijn er nieuwe regels ingevoerd voor het ontstaan van een erfdienstbaarheid door middel van verjaring. Voor de invoering van deze regels was het ontstaan van een erfdienstbaarheid door verjaring niet mogelijk wanneer het ging om niet-zichtbare en niet-voortdurende erfdienstbaarheden. Aangezien er voor het uitoefenen van het recht van overpad een menselijke activiteit nodig is, wordt dit in de rechtspraak aangemerkt als een niet-voortdurende en niet-zichtbare erfdienstbaarheid. Dit betekent dat de ingangsdatum van de verjaring van deze erfdienstbaarheden niet voor 1 januari 1992 kan liggen. 

Bezit

Voor het ontstaan van een erfdienstbaarheid door verjaring is het vereist dat er sprake is van bezit gedurende een bepaalde tijd. Dit is afhankelijk van de omstandigheden ter plaatse, maar kan bijvoorbeeld worden aangetoond door zichtbare feiten, zoals het hebben van een hek dat uitkomt op het betreffende pad. Na 20 jaar onafgebroken bezit ontstaat een erfdienstbaarheid met betrekking tot het recht van overpad. 

Belangrijke datum; 1 januari 2012

Dit betekent dat 1 januari 2012 voor grondeigenaren een belangrijke datum kan zijn. U kunt wellicht door verjaring een erfdienstbaarheid verkrijgen, maar uw grond kan ook belast worden met een erfdienstbaarheid.

Wilt u niet dat er een erfdienstbaarheid ontstaat, dan dient u voor 1 januari 2012 de verjaring te stuiten. Dit doet u door het sturen van een aangetekende brief waarin u aangeeft dat u de verjaring wenst te stuiten. Wel dient u binnen 6 maanden na deze brief een procedure te starten. Op deze wijze voorkomt u dat op 1 januari 2012 een erfdienstbaarheid is ontstaan die u dient te respecteren.  

Heeft u vragen over uw situatie of heeft u andere vragen over dit onderwerp, neemt u dan contact op met mij of een van de andere vastgoedadvocaten.  

Oorspronkelijk auteur: mr. Hélène de Jongh (niet meer werkzaam bij RWV Advocaten sinds augustus 2014)

© 2022 RWV