Slecht of niet betalende opdrachtgevers of hoofdaannemers? Doe een beroep op retentierecht!

Retentierecht in de bouwpraktijk

U weet er als (onder)aannemer waarschijnlijk alles van. Mede door de slechte economische omstandigheden betalen opdrachtgevers of hoofdaannemers slecht of geheel niet. In die gevallen kan een beroep op een retentierecht uitkomst bieden. Een retentierecht is een bijzondere vorm van een opschortingsrecht, die degene die het retentierecht uitoefent, de retentor, de mogelijkheid biedt de bewerkte zaak onder zich te houden tot het moment waarop zijn rekeningen betaald zijn.

Wilt u als (onder)aannemer een retentierecht uitoefenen?

U dient dan wel aan een aantal wettelijke vereisten te voldoen.

U moet een opeisbare vordering hebben op de schuldenaar. Het is overigens niet vereist dat de schuldenaar ook in verzuim is.
Het moet gaan om een zaak die u uit hoofde van de aannemingsovereenkomst onder zich heeft gekregen, zoals bouwgrond, water of een gebouw.
U moet de feitelijke macht over deze zaak uitoefenen. Of daarvan sprake is, wordt naar verkeersopvattingen, wet en uiterlijke omstandigheden beoordeeld. U mag als retentor de feitelijke macht niet eigenmachtig nemen. Het retentierecht moet worden uitgeoefend als uitvloeisel van de normale uitvoering van de aannemingsovereenkomst. Of hieraan wordt voldaan, is sterk afhankelijk van de omstandigheden. In ieder geval is afgifte nodig om de zaak weer in de macht van de schuldenaar te brengen. In geval van onroerende zaken geschiedt afgifte volgens de jurisprudentie door de zaak te ontruimen. Het retentierecht eindigt doordat de zaak in de macht van de schuldenaar of de rechthebbende komt.

Oplevering van het werk behoeft aan het retentierecht niet in de weg te staan, zolang u het werk maar niet aan de opdrachtgever ter beschikking stelt, bijvoorbeeld door afgifte van de sleutels. Voor oplevering is immers voldoende dat het werk door de opdrachtgever wordt aanvaard. Zodoende kunt u een retentierecht uitoefenen zonder met boetes wegens te late oplevering te worden geconfronteerd.
Ten slotte moet er sprake zijn van voldoende samenhang tussen de verplichting tot afgifte van de zaak en de opeisbare vordering. De Raad van Arbitrage hanteert hierbij het uitgangspunt dat het retentierecht kan worden uitgeoefend voor al hetgeen verband houdt met de financiële afwikkeling van het werk. Het gaat daarbij dus niet alleen om betaling van de bouwtermijnen, maar ook om geschillen over meerwerkfacturen, stelposten, verrekenbare en geschatte hoeveelheden, vertragingsschade, rente en kostenverhogende omstandigheden.

Wat als de opdrachtgever of hoofdaannemer failliet wordt verklaard?

Ook wanneer de opdrachtgever failliet wordt verklaard, vervalt daarmee uw retentierecht niet. Door het faillissement verkrijgt u als aannemer een voorrangspositie, waardoor u uw vordering met voorrang, boven allen tegen wie het retentierecht kan worden ingeroepen, kan verhalen. Het retentierecht kan daarbij ook tegen de curator worden ingeroepen.

Onder omstandigheden kunt u zich op een retentierecht beroepen, wanneer bijvoorbeeld de hoofdaannemer failliet gaat. Daarbij speelt wel het probleem dat u als onderaannemer meestal slechts aan bestanddelen van de zaak werkt en dat u vaak niet de exclusieve feitelijke macht over de zaak heeft. U bent voor toegang tot het werk vaak afhankelijk van de hoofdaannemer. In een bouwnetwerk worden vaak meerdere onderaannemers ingeschakeld, waardoor niet één onderaannemer de exclusieve feitelijke macht kan claimen.