Huis gekocht met een aanbouw zonder vergunning: kun je de verkoper aanspreken?

Je koopt een woning met een mooie aanbouw, maar na de overdracht ontdek je dat deze zonder de vereiste vergunning is gebouwd. Of dat bij de verbouwing is afgeweken van de vergunde bouwtekeningen. Zo'n aanbouw zonder vergunning kan grote gevolgen hebben. De gemeente kan bijvoorbeeld eisen dat je de aanbouw aanpast of zelfs afbreekt. Kun je de verkoper daarvoor aansprakelijk stellen?

Het korte antwoord is: dat kan. Uit een recente uitspraak van de Rechtbank Den Haag volgt dat zelfs het reële risico op handhaving op zichzelf al een normaal gebruik in de weg kan staan. Als koper hoef je immers niet te verwachten dat je na de aankoop bouwwerken moet laten legaliseren of mogelijk zelfs moet afbreken.

Is voor iedere aanbouw een vergunning nodig?

Niet voor iedere aanbouw is een vergunning nodig. Of je de verkoper kunt aanspreken, hangt daarom allereerst af van de vraag of voor de aanbouw destijds een vergunning vereist was en of volgens de geldende regels is gebouwd. 

Mag je ervan uitgaan dat volgens de bouwvoorschriften is gebouwd?

Ja, in beginsel wel. De Hoge Raad heeft in 2005 bepaald dat je als koper van een woning er in beginsel van mag uitgaan dat de bouw of verbouwing is uitgevoerd volgens de destijds geldende voorschriften. Dat geldt ook als die voorschriften niet rechtstreeks betrekking hebben op de veiligheid of het gebruik van de woning.

Daarmee is echter niet gezegd dat iedere afwijking, hoe gering ook, zonder meer in ieder geval tot een succesvolle schadeclaim leidt. De Hoge Raad benadrukt dat de gevolgen afhangen van de omstandigheden van het concrete geval. Relevant kunnen bijvoorbeeld zijn:

• de aard en omvang van de afwijking;
• de ouderdom en staat van de woning;
• de afspraken in de koopovereenkomst;
• de vraag of de afwijking zichtbaar of anderszins kenbaar was;
• de informatie die de verkoper en zijn makelaar hebben verstrekt;
• de gevolgen voor veiligheid, duurzaamheid en woongenot;
• het risico op handhaving en de mogelijkheid van legalisatie.

Wat als in afwijking van de vergunning is gebouwd?

De Rechtbank Overijssel paste dit uitgangspunt in 2023 toe op een woning die nog geen twee jaar oud was en door de verkoper in eigen beheer was gebouwd. De koper had vóór de koop de bouwtekening ontvangen die bij de vergunning hoorde. Na de levering bleek op meerdere punten van die vergunning en van bouwvoorschriften te zijn afgeweken.

De rechtbank oordeelde dat de koper ervan mocht uitgaan dat de woning volgens het Bouwbesluit en overeenkomstig de bouwvergunning en de bijbehorende tekening was gebouwd. Dat de koper geen bouwkundige keuring had laten uitvoeren, werd hem niet tegengeworpen. De woning was zeer jong, de verkoper had als installateur meer technische kennis dan gemiddeld en had niet meegedeeld dat van de vergunning was afgeweken.

De rechtbank beoordeelde vervolgens per gebrek welke gevolgen de afwijking had. Het ontbreken van voorgeschreven panhaken leidde tot een groter risico op onverzekerde stormschade. Het ontbreken van de vergunde mechanische ventilatie leverde een wezenlijke aantasting van het woongenot en een veiligheidsrisico op.

Een vergunning is dus niet slechts een administratief document. De daarin vastgelegde uitgangspunten kunnen mede bepalen welke eigenschappen de koper mocht verwachten.

Wat als je een woning koopt met een uitbouw zonder vergunning?

Ook het volledig ontbreken van een vereiste omgevingsvergunning kan non-conformiteit opleveren. De Rechtbank Den Haag oordeelde in 2025 over meerdere bouwwerken, waaronder een zwembad, steiger en botenhuis, die zonder de benodigde vergunningen waren gerealiseerd.

De rechtbank legt het begrip normaal gebruik ruim uit. Je mag als koper niet alleen verwachten dat je de woning feitelijk kunt bewonen. Je mag ook verwachten dat verbouwingen overeenkomstig en met de benodigde vergunningen zijn uitgevoerd én dat je niet wordt geconfronteerd met handhaving door de gemeente wegens het ontbreken daarvan.

Juist dat laatste is belangrijk. Voor een deel van de bouwwerken had de gemeente daadwerkelijk gehandhaafd. Voor andere bouwwerken liep nog een legalisatieprocedure en stond dus nog niet vast of de gemeente tot handhaving zou overgaan. Toch nam de rechtbank ook ten aanzien van die bouwwerken non-conformiteit aan. Dat de bouwwerken op het moment van levering feitelijk konden worden gebruikt, was niet beslissend. Doorslaggevend was dat de bouwwerken zonder de benodigde vergunningen waren gerealiseerd, dat niet vaststond dat de gemeente van handhaving zou afzien en dat op de gemeente in beginsel een plicht tot handhaving rustte.

De uitspraak lijkt daarmee verder te gaan dan gevallen waarin al een last onder dwangsom is opgelegd of afbraak is aangezegd. Het enkele reële risico dat een koper na de overdracht met een bestuursorgaan in discussie raakt, vergunningen moet aanvragen of met handhaving kan worden geconfronteerd, kan reeds onverenigbaar zijn met wat hij van een normaal bruikbare woning mocht verwachten. Een koper behoort een dergelijk bestuursrechtelijk risico niet zonder duidelijke waarschuwing op de koop toe te hoeven nemen.

Ook een eventuele latere legalisatie neemt volgens de rechtbank niet weg dat bij de levering sprake was van een tekortkoming. De mogelijkheid van legalisatie is vooral relevant voor de gevolgen van de non-conformiteit en de omvang van de schade. Kan een vergunning alsnog eenvoudig en tegen beperkte kosten worden verkregen, dan ziet de schadevraag er anders uit dan wanneer afbraak dreigt of de woning blijvend minder waard is.

Kan de verkoper zich beroepen op de architect, aannemer of gemeente?

Een verkoper die zelf heeft laten bouwen of verbouwen, kan zich tegenover de koper niet eenvoudig verschuilen achter de architect, aannemer of gemeente. In het arrest uit 2005 oordeelde de Hoge Raad dat de verkoper eventuele verzuimen van de architect of de gemeente niet op de koper kon afwentelen. Ook onbekendheid met de geldende voorschriften hielp de verkoper in die zaak niet: hij behoorde te weten dat de verbouwing aan die voorschriften moest voldoen.

Dat betekent niet dat de kennis van de verkoper in iedere zaak irrelevant is. Voor de vraag óf de woning aan de overeenkomst beantwoordt, staat vooral centraal wat je als koper mocht verwachten. Voor de vraag of de verkoper aansprakelijk is voor de schade, kan zijn kennis of verwijtbaarheid juist wel van groot belang zijn. Ook eventuele uitsluitingen van aansprakelijkheid in de koopovereenkomst spelen daarbij een rol.

Een standaardvoorbehoud in de verkoopbrochure dat aan de informatie geen rechten kunnen worden ontleend, maakt een concrete onjuiste mededeling niet automatisch zonder betekenis. Wel moet steeds naar het geheel worden gekeken: de advertentie, verkoopbrochure, vragenlijst, bezichtiging, mondelinge mededelingen en uiteindelijk de koopovereenkomst. Wordt een stellige mededeling later duidelijk genuanceerd of gecorrigeerd vóór het sluiten van de koop, dan kan dat het verwachtingspatroon bijstellen.

Voor de verkoper geldt daarom: controleer of de advertentie klopt en meld afwijkingen van vergunningen of bouwvoorschriften uitdrukkelijk. Voor de koper geldt: bewaar de Funda-advertentie en verkoopbrochure. Juist die stukken kunnen later laten zien welke verwachtingen vóór het sluiten van de koop zijn gewekt.

Aanbouw zonder vergunning ontdekt: wat kun je als koper doen?

Ontdek je na de overdracht dat de aanbouw of uitbouw zonder vergunning of in afwijking daarvan is gebouwd, dan is het verstandig snel te handelen. Laat eerst vaststellen welke vergunning gold, welke tekeningen daarbij horen, waarin de feitelijke situatie afwijkt en of legalisatie mogelijk is. Stel de verkoper vervolgens tijdig en schriftelijk op de hoogte. De klachtplicht van artikel 7:23 BW kan anders aan een vordering in de weg staan.

Welke oplossing passend is, hangt af van de situatie. Denk aan herstel, vergoeding van herstel- en legalisatiekosten, gedeeltelijke ontbinding met prijsvermindering of schadevergoeding. Daarbij spelen onder meer de kosten van legalisatie of herstel, het risico op handhaving, een eventuele waardevermindering en de afspraken in de koopovereenkomst een rol.

Je ma er als koper in beginsel van uitgaan dat een woning volgens de destijds geldende bouwvoorschriften en overeenkomstig de benodigde vergunningen is gebouwd.

Uit de uitspraak van de Rechtbank Den Haag volgt dat niet pas daadwerkelijke handhaving of feitelijke onbruikbaarheid tot non-conformiteit kan leiden. Ook het reële risico dat je na de overdracht met handhaving wordt geconfronteerd, kan in de weg staan aan normaal gebruik. Een koper behoort immers niet te verwachten dat hij na de aankoop vergunningen moet zien te verkrijgen of rekening moet houden met verwijdering van bouwwerken. De aard en omvang van de afwijking, het handhavingsrisico, de mogelijkheid van legalisatie, de koopakte en de mededelingen in onder meer de Funda-advertentie bepalen uiteindelijk welke gevolgen daaraan worden verbonden.

Heb je na de aankoop ontdekt dat jouw woning zonder vergunning of in afwijking van de vergunning is gebouwd? Neem dan gerust contact met mij of een van onze andere vastgoed advocaten op. Wij beoordelen graag welke rechten en mogelijkheden je in jouw situatie hebt.