MENU

Vernietigbare clausules in huurovereenkomsten het proberen waard!
12-11-2013

U huurt een woning of winkelruimte. In het contract dat u hebt getekend staat een clausule opgenomen waar u, nu u er nog eens over na denkt, over twijfelt of het niet in strijd met de wet is. Kunt u die clausule dan nog laten wijzigen of schrappen?

Ja, in principe beschermt de wetgever u als huurder met een zogenaamd dwingend recht. U kunt een afwijkende/strijdige clausule laten vernietigen.

Er zit echter een addertje onder het gras; een vordering tot vernietiging verjaart na drie jaar. De vraag is alleen, wanneer begint deze termijn van drie jaar te lopen?

Rechtbank en Hof; verjaringstermijn start nadat verhuurder beroep doet op clausule

Wat was het geval? In het huurcontract was een beperking van de bevoegdheid van de huurder, om een huurprijsaanpassing winkelruimte te vragen, opgenomen. Met andere woorden; de huurder maakte bezwaar tegen een verhoging van de huurprijs, maar volgens het contract was hij daartoe niet bevoegd. Dit is in strijd met de wet.

De rechtbank en het Hof oordeelden dat de verjaringstermijn van 3 jaar start op het moment dat een verhuurder een beroep doet op de clausule in de huurovereenkomst. Op het moment dat de huurder van mening is dat de clausule in strijd is met het dwingend recht, heeft hij dus 3 jaar de tijd om deze te laten vernietigen.

Het Hof sloot bij haar oordeel aan bij wettelijke regeling in het arbeidsrecht en de regeling van onredelijk bezwarende bedingen. Daar geldt dat de verjaring pas gaat lopen nadat de wederpartij een beroep doet op het van dwingend recht afwijkende beding.

De Hoge Raad oordeelt anders

De Hoge Raad, ons hoogste rechtscollege, oordeelde op 9 augustus 2013 dat de verjaringstermijn gaat lopen vanaf het moment dat de huurder de bevoegdheid heeft om de clausule te kunnen vernietigen. In de regel zal dit direct na ondertekening van de huurovereenkomst zijn. 

Wat zijn hier de gevolgen van?

Deze uitspraak heeft tot gevolg dat vernietigbare clausules in de huurovereenkomst uiteindelijk geldig blijken omdat niet tijdig een beroep wordt gedaan op de vernietiging. Immers, in de praktijk ontstaan geschillen tussen huurders en verhuurders over dit soort bedingen pas na jaren, vaak na de verjaringstermijn van 3 jaar. 

Ons advies

U als huurder doet er dan ook verstandig aan om een huurovereenkomst tijdig te laten beoordelen op eventuele clausules die in strijd zijn met de wet. Als afwijkende/strijdige clausules zijn opgenomen, dan dient u daar binnen drie jaar vernietiging van te vragen. 

De uitleg van de Hoge Raad leidt er naar er mijn mening toe dat het voor verhuurders loont om afwijkende/strijdige clausules op te nemen. Als deze namelijk niet tijdig worden vernietigd, dan zijn deze geldig. 

Mijns inziens was het beter geweest als de Hoge Raad had aangesloten bij de regeling zoals deze ook geldt bij het arbeidsrecht. Voor huurders blijft het opletten en voor verhuurders loont het om toch creatief te contracteren.

Meer informatie?

Wilt u uw huurcontract laten checken op afwijkende/strijdige clausules of heeft u andere vragen over uw huurcontract, dan kunt u hiervoor uiteraard bij mij terecht of een van de andere specialisten op het gebied van huurrecht.

Oorspronkelijk auteur: mr. Hélène de Jongh (niet meer werkzaam bij RWV Advocaten sinds augustus 2014)

© 2022 RWV