Geen huurachterstand gemeld: kun je als verhuurder nog ontbinding en ontruiming vorderen?
Als verhuurder wil je bij een huurachterstand vooral weten waar je aan toe bent. Kun je ingrijpen? Hoe voorkom je dat een procedure misloopt? En wat als je de achterstand niet hebt gemeld bij de gemeente? Juist in het traject vóór een procedure gaat het in de praktijk regelmatig mis. Niet omdat de huurachterstand zelf onvoldoende ernstig is, maar omdat de regels uit het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening niet goed zijn gevolgd. Daardoor kan een zaak die inhoudelijk sterk lijkt, procedureel toch zwakker staan.
Bij woonruimte geldt namelijk dat je een huurder met een betalingsachterstand niet zomaar direct kunt dagvaarden. In veel gevallen moet je eerst stappen zetten in het kader van vroegsignalering huurachterstand. Doe je dat niet, dan kan dat gevolgen hebben in een procedure over ontbinding en ontruiming.
In dit artikel lees je wat de meldplicht huurachterstand inhoudt, wanneer je moet melden en wat de risico’s zijn als je te vroeg, te laat of helemaal niet meldt.
Waarom moet je een huurachterstand melden?
De meldplicht is bedoeld om grotere schulden en ontruimingen zoveel mogelijk te voorkomen. Als een huurder betalingsproblemen heeft, moet de gemeente vroeg in beeld kunnen komen om hulp aan te bieden. Dat heet vroegsignalering huurachterstand.
Voor jou als verhuurder betekent dat dat je niet alleen hoeft te kijken naar incasso, maar ook naar het verplichte voortraject. Je moet de huurder eerst benaderen, wijzen op schuldhulp en aankondigen dat je gegevens kunt delen met de gemeente als betaling uitblijft.
Wanneer moet je melden?
Je meldt niet direct na de eerste gemiste betaling. Eerst moet je zelf actie ondernemen richting de huurder. Pas daarna komt een melding bij de gemeente in beeld.
Die volgorde is belangrijk. Als je helemaal niet meldt, kan dat in een procedure tegen je werken. Maar ook na een melding moet je goed letten op de timing van een eventuele dagvaarding.
Kun je zonder melding toch ontbinding en ontruiming vorderen?
Het niet melden betekent niet automatisch dat ontbinding van de huurovereenkomst onmogelijk is. Toch ben je er dan niet. Rechters kijken steeds vaker niet alleen naar de hoogte van de huurachterstand, maar ook naar de vraag of jij als verhuurder het voortraject goed hebt doorlopen. Heb je niet gemeld, dan kan dat je zaak verzwakken.
Wat is het risico als je wél meldt?
Melden kan voor de huurder de deur openen naar schuldhulpverlening. In sommige gevallen kan dat leiden tot een tijdelijk moratorium, een korte afkoelingsperiode waarin niet direct verder wordt geëxecuteerd.
Dat voelt voor verhuurders soms als een rem op een snelle aanpak. Toch is het meestal verstandiger om de regels netjes te volgen dan die stap over te slaan. Niet melden levert vaak meer risico op dan correct melden.
Waar letten kantonrechters op?
Bij de beoordeling van een vordering tot ontbinding en ontruiming kijken kantonrechters meestal breder dan alleen naar de hoogte van de huurachterstand. Ook het voortraject speelt een rol. Heeft de verhuurder op tijd en zorgvuldig gehandeld, of zijn daar steken laten vallen?
Meestal gaat het om drie situaties. Er is helemaal niet gemeld, er is te snel gedagvaard na de melding, of er is juist te lang gewacht. Vooral die timing kan voor verhuurders belangrijk zijn.
Wordt binnen twee maanden na de melding gedagvaard, dan kan de rechter oordelen dat de huurder nog onvoldoende kans heeft gehad om hulp te krijgen. In de rechtspraak wordt die termijn van twee maanden expliciet genoemd als relevante ondergrens.
Wordt pas meer dan zes maanden na de melding gedagvaard, dan kan discussie ontstaan over de vraag of die melding nog wel actueel genoeg is. Het gerechtshof Den Haag heeft in 2025 juist benoemd dat bij meer dan zes maanden tussen melding en dagvaarding opnieuw moet worden bekeken of de eerdere melding nog voldoende betekenis heeft.
De rechter kijkt dus niet alleen naar de achterstand zelf, maar ook naar de stappen die jij als verhuurder hebt gezet.
Wat betekent dit voor jou als verhuurder?
Een huurachterstand van enkele maanden kan nog steeds voldoende zijn om ontbinding en ontruiming te vragen. Maar het dossier moet dan wel kloppen. Juist daarom is het belangrijk dat je op tijd de juiste stappen zet en goed vastlegt wat je hebt gedaan.
Twijfel je of je al kunt procederen, of wil je weten of jouw dossier sterk genoeg is? Neem dan gerust contact op met mij of een van de andere huurrechtadvocaten. Wij beoordelen of het voortraject goed is doorlopen en adviseren je over de slimste vervolgstap.
Veel gestelde vragen over de
meldplicht bij huurachterstand
Maakt het uit waardoor de huurachterstand is ontstaan?
Ja, dat kan verschil maken. Bij echte schuldenproblematiek weegt vroegsignalering vaak zwaarder. Bij bewust niet betalen staat de verhuurder meestal sterker.
Geldt dit ook voor particuliere verhuurders?
Ja, deze regels gelden niet alleen voor woningcorporaties, maar ook voor particuliere verhuurders van woonruimte. Ook zij moeten bij een betalingsachterstand rekening houden met het verplichte voortraject en de melding aan de gemeente. Juist daarom is het belangrijk om dit proces goed vast te leggen.
Wat als de huurder niet reageert?
Reageert de huurder niet, dan is het extra belangrijk dat je jouw eigen stappen goed documenteert. Bewaar daarom brieven, e-mails en notities van contactpogingen. In een procedure kan dat helpen om te laten zien dat jij wel zorgvuldig hebt gehandeld.
Is een melding hetzelfde als een ingebrekestelling?
Nee, dat is niet hetzelfde. Een melding aan de gemeente is bedoeld om schuldhulpverlening mogelijk te maken, terwijl een ingebrekestelling of aanmaning onderdeel is van jouw incassotraject richting de huurder. In de praktijk kunnen beide dus naast elkaar nodig zijn.
Kan een huurder zich op schuldhulp beroepen als er sprake is van een betalingsgeschil?
Dat kan, maar dat betekent niet automatisch dat de huurder daarmee sterk staat. Als er vooral sprake is van een bewust betalingsgeschil en niet van echte schuldenproblematiek, zal schuldhulp vaak minder zwaar wegen. De rechter kijkt dan vooral naar de reden waarom niet is betaald.
Moet je opnieuw melden als je later pas gaat dagvaarden?
Dat kan nodig zijn. Als er veel tijd zit tussen de melding en de dagvaarding, kan discussie ontstaan over de vraag of die melding nog wel actueel genoeg was. Daarom is het verstandig om niet alleen op tijd te melden, maar daarna ook het vervolg goed te bewaken.
