MENU

Burenrecht: van verjaring van erfdienstbaarheden is niet zo snel sprake
02-05-2018

U heeft een buurman en de relatie tussen u beiden is prima. Sinds jaar en dag loopt de buurman via een stukje van uw grond naar zijn tuin. Op een kwade dag verslechtert de verstandhouding met uw buurman. U verbiedt de buurman in het vervolg uw grond te betreden. Uw buurman – een trouw kijker van de Rijdende Rechter – meent dat hij inmiddels zo lang over uw grond heeft gelopen, dat er een recht van overpad is ontstaan door verjaring. Klopt dit? Nee!

Ontstaan erfdienstbaarheden door verjaring

Volgens de wet kunnen er inderdaad erfdienstbaarheden (en dus ook een recht van overpad) ontstaan door verjaring. Er zijn twee smaken:

  • verkrijgende verjaring (ook wel verjaring te goeder trouw), en 
  • bevrijdende verjaring.

Kan uw buurman zich beroepen op verkrijgende verjaring?

Verkrijgende verjaring ontstaat door een onafgebroken bezit te goeder trouw, gedurende een periode van tien jaar. Los van de vraag of er sprake is van bezit, dient degene die zich beroept op verkrijgende verjaring dus ook te goeder trouw te zijn. Een beroep hierop zal zeer zelden slagen. Van goeder trouw is alleen sprake wanneer iemand zich bij het uitoefenen van een erfdienstbaarheid heeft gebaseerd op een fout van het Kadaster (fout in de openbare registers). Dit gaat voor de buurman niet op, een beroep op verkrijgende verjaring heeft daarom geen kans van slagen.

Op bevrijdende verjaring dan?

Voor een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring is een onafgebroken bezit van de erfdienstbaarheid, van tenminste 20 jaar, vereist. Maakt de buurman, als hij al meer dan 20 jaar met regelmaat over uw grond loopt, kans op een geslaagd beroep op bevrijdende verjaring? Naar alle waarschijnlijkheid niet. De rechter is zeer terughoudend bij het beoordelen van dergelijke zaken. Naast de termijn van 20 jaar dient er ook sprake te zijn van bezit.

Er moet dus sprake zijn van ’bezit’, maar wanneer is dat het geval?

Er is pas sprake van ‘bezit’, als de vermeende bezitter (uw buurman in dit geval) zich min of meer gedraagt als eigenaar van de grond en dit ook naar buiten toe blijkt. Denk bijvoorbeeld aan de aanwezigheid van een pad of een toegangsdeur die enkel gebruikt wordt door uw buurman, of het zéér veelvuldig gebruik van een pad. Het uitsluitend (met regelmaat) betreden van de grond door uw buurman is dus normaal gesproken niet genoeg voor het aannemen van verjaring.

Verjaring van alle soorten erfdienstbaarheden

In het voorbeeld is gekozen voor een recht van overpad. Echter, alle erfdienstbaarheden kunnen ontstaan door verjaring. Denk bijvoorbeeld aan een erfdienstbaarheid voor het toestaan van bomen binnen twee meter van de erfgrens of de afvoer van (regen)water afkomstig van het perceel van uw buren via uw perceel. De voorbeelden zijn legio. Gezien het verschillende karakter van de erfdienstbaarheden, verschillen de feitelijke vereisten voor verjaring ook van geval tot geval.

Meer weten over erfdienstbaarheid door verjaring?

Zowel van verkrijgende als bevrijdende verjaring van erfdienstbaarheden is dus niet snel sprake. Bedenk daarbij wel dat een dergelijke beoordeling afhankelijk is van allerlei omstandigheden. Maakt u zich zorgen over het al dan niet ontstaan van een erfdienstbaarheid door verjaring, aarzel dan niet en laat uw situatie beoordelen door mij of een van de overige specialisten op het gebied van burenrecht

© 2020 RWV