MENU
energiebesparingsplicht, kantoor energielabel c, energielabel kantoor, energieprestatiecertificaat, energielabel kantoorpand

Energieprestatiecertificaat: energielabel C voor kantoor verplicht vanaf 2023
28-01-2021

De aarde warmt op. Wij moeten allemaal verduurzamen en mede daarom is er een energietransitie op komst. Al jaren zijn wij gewend dat bedrijfspanden een Energieprestatiecertificaat (EPC), in de volksmond meestal energielabel genoemd, hebben. Verhuurt of verkoopt u een kantoorpand, dan heeft u een energiebesparingsplicht en bent u verplicht om een energielabel te hebben Met ingang van 1 januari 2023 is het energielabel geen papieren formaliteit meer, maar stelt de overheid energielabel C als eis. Voldoet u hier niet aan, dan kunnen boetes of dwangsommen opgelegd worden.  

Energiebesparingsplicht

Als verhuurder of verkoper van een kantoor heeft u sinds  2008 een energiebesparingsplicht. Op grond van het Activiteitenbesluit milieubeheer moeten bedrijven en instellingen alle energiebesparende maatregelen met een terugverdientijd van 5 jaar of minder uitvoeren. Dit geldt voor bedrijven en instellingen die per jaar vanaf 50.000 kWh of 25.000 m3 aardgas of een equivalent daarvan verbruiken. Ook daarop wordt bij mijn weten niet of nauwelijks gehandhaafd. 

Handhaving Energieprestatiecertificaat

Tot dusverre (b)leek het energielabel voor kantoren vooral een papieren tijger. Er werd nauwelijks gehandhaafd door de overheid als een energielabel ontbrak. Waarschijnlijk wordt er in de toekomst meer gehandhaafd. Over de bestuurlijke handhaving volgt later een apart artikel. Naast het ontbreken van een energielabel  had ook de inhoud van het energielabel tot nu toe geen directe gevolgen voor het gebruik of de verhuurbaarheid van bedrijfsruimte. Maar dit gaat veranderen.  

Energielabel C, of u doet niet meer mee!

Met ingang van 1 januari 2023 is het energielabel geen papieren formaliteit meer, maar stelt de overheid in het Bouwbesluit als eis dat een kantoorgebouw van ten minste 100 m² of groter, minimaal energielabel C moet hebben. Zo niet, dan kan een gebruiksverbod worden opgelegd en kunnen boetes en/of dwangsommen worden opgelegd. Er gelden een paar uitzonderingen, in welk geval geen energielabel C plicht geldt: 

  • Als het kantoor een nevenfunctie heeft (minder dan 50% van het totale oppervlak). Denk bijvoorbeeld aan een kantoor bij een bloemengroothandel;
  • Monumenten en beschermende stads- en dorpsgezichten, met uitzondering van kantoorgebouwen die alleen vallen onder Beschermd stads- en dorpsgezicht (ruim 400 gebieden in Nederland). Deze vallen wél onder de labelplicht!;
  • Panden die binnen 2 jaar worden onteigend of getransformeerd;
  • Panden waarvan de investeringen om energielabel C te realiseren een terugverdientijd hebben van meer dan 10 jaar.

Energieprestatiecertificaat A vanaf 2030!

Vanaf 2030 is het plan dat een kantoorgebouw van ten minste 100m2 of groter moet voldoen aan energielabel A. Het jaar 2030 lijkt ver weg maar, maar veel huurcontracten worden gesloten voor de duur van 10 jaar. Het kan dus nu al lonen om een pand te upgraden naar energielabel A als dat uitkomt. Energielabel C is vrij eenvoudig te realiseren, maar energielabel A vergt vaak aanmerkelijk grotere investeringen.  

Gebrek bij verhuur kantoorpand zonder energielabel C

Verhuur van een kantoorruimte dat niet aan energielabel C voldoet kan huurrechtelijk een gebrek opleveren. De wetgever heeft bij de invoering van het huidige huurrecht in 2003 al overwogen dat het niet mogen gebruiken van een bedrijfspand op grond van de wet, is aan te merken als een gebrek. Er zal naar mijn mening sprake zijn van een gebrek als de overheid het gebruik van het pand verbiedt op grond van het niet voldoen aan energielabel C. In dat geval kan uw huurder een aantal vorderingen instellen zoals: 

  1. U verplichten om het pand te laten voldoen aan energielabel C (nakoming);
  2. Schadevergoeding vorderen;
  3. Huurprijsvermindering vragen, evenredig aan het verminderde huurgenot (100%?);
  4. Zelf de investeringen doen om te voldoen aan energielabel C en de kosten in mindering laten strekken op de huurprijs.

Als u als verhuurder van een kantoorruimte niet voldoet aan energielabel C, loopt u derhalve forse risico’s. Wat kunt u nu al doen om deze risico’s te beperken? 

Uitsluiten gebrek in huurcontract?

De gebrekenregeling is niet van dwingend recht. U mag daar in het huurcontract van afwijken. Maar voor de energielabel C plicht voorzie ik een belemmering. De wetgever staat u niet toe om af te wijken van de hiervoor onder a-d genoemde rechten van de huurder, als het gebrek bij aanvang van de huur bekend was. Voor contracten die zijn gesloten nadat de invoering van energielabel C plicht bekend was (vanaf 2018), werkt de uitsluiting in het contract niet.  

Afspraken maken over Energieprestatiecertificaat in het huurcontract  

De Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) heeft in aanvulling op haar standaard model huurcontract in 2018 een clausule geschreven om problemen over het energielabel te ondervangen. Het verdient aanbeveling om deze clausule op te nemen in nieuwe huurcontracten. Daarnaast is het verstandig om vanaf nu alleen nog te verhuren als het kantoor aan energielabel C voldoet.  

De ROZ clausule regelt de volgende onderwerpen:

  • Huurders mogen geen dingen veranderen die een negatieve invloed hebben op het energielabel;
  • Huurders moeten bij wijziging van de inrichting kiezen voor energiebesparende maatregelen;
  • U  moet uiterlijk 1 jaar voordat het energielabel moet worden verbeterd overleg met huurder hebben;
  • De clausule bevat een model afspraak over de verdeling van de kosten van investeringen;
  • De clausule bevat een verplichting tot redelijke medewerking;
  • De clausule verplicht om informatie te verschaffen over energiebesparende maatregelen.

Uiteraard mogen hier ook specifieke afspraken over worden gemaakt. Goed maatwerk voorkomt discussies achteraf. Wees u bewust van het huidige energielabel, regel hoe u hieraan kunt gaan voldoen en hoe u de kosten daarvan verdeelt of verdisconteert in de huurprijs. Een huurder heeft mede belang bij een gunstig label omdat hij daardoor energielasten bespaart. Dat rechtvaardigt minimaal een evenredige investering van de huurder.  

Upgrade naar energielabel A bij huurmutatie

En als een huurmutatie plaats heeft in de komende jaren, beraadt u dan op een upgrade naar energielabel A. Dit vergt immers vaak werkzaamheden die niet zijn uit te voeren met een zittende huurder. Of dat levert dan meer kosten en overlast op.  

Meer informatie over het Energieprestatiecertificaat

De komende periode gaan wij nog nader in op de bouwrechtelijke aspecten en de bestuurlijke handhaving met het oog op de energielabel C verplichting. Heeft u vragen, neem dan gerust contact op met mij of een van de andere vastgoedadvocaten. Wij helpen u graag verder. 

© 2021 RWV