Non-conformiteit woning
Bij de koop van een woning verwacht je als koper dat het huis de eigenschappen heeft die je op basis van de overeenkomst en omstandigheden mag verwachten. Als dat niet het geval is, kan sprake zijn van non-conformiteit. Dit speelt met name wanneer er verborgen gebreken aan het licht komen na de overdracht. Maar wat betekent non-conformiteit precies? En wat zijn de regels rondom aansprakelijkheid voor verborgen gebreken?
Wat is non-conformiteit?
Non-conformiteit betekent dat een woning niet voldoet aan de redelijke verwachtingen die je als koper mag hebben. Denk aan ernstige gebreken die je niet hebt kunnen ontdekken bij bezichtiging of bouwkundige keuring, zoals funderingsproblemen, ernstige lekkage of asbest. In zulke gevallen spreken we van verborgen gebreken. Als deze gebreken het normaal gebruik van de woning belemmeren, kun je de verkoper daarop aanspreken.
Verborgen gebreken na aankoop huis: wat zijn je rechten?
Verborgen gebreken bij een koopwoning zijn gebreken die pas na de overdracht zichtbaar worden, maar al vóór de overdracht aanwezig waren. Als koper kun je dan mogelijk een beroep doen op non-conformiteit van de woning. Je hebt in dat geval recht op herstel, vervangende schadevergoeding of zelfs ontbinding van de koopovereenkomst, afhankelijk van de ernst van het gebrek.
Klachtplicht en meldingstermijn
Als koper ben je verplicht om een gebrek binnen een redelijke termijn na ontdekking te melden bij de verkoper, dit noemen we de klachtplicht. Wacht je te lang, dan kun je je rechten verspelen. Wat “redelijk” is, hangt af van de situatie, maar het is verstandig om verborgen gebreken na aankoop van een huis zo snel mogelijk schriftelijk te melden.
Wat is de verjaringstermijn voor de aansprakelijkheid voor verborgen gebreken?
De wettelijke verjaringstermijn voor verborgen gebreken is twee jaar nadat je het gebrek hebt gemeld aan de verkoper. Wacht dus niet te lang met actie ondernemen. Hoe langer je wacht, hoe groter de kans dat de verkoper zich op verjaring kan beroepen.
Aansprakelijkheid verkoper en makelaar
De verkoper is in beginsel aansprakelijk voor verborgen gebreken bij een koophuis, tenzij deze aansprakelijkheid in de koopovereenkomst is uitgesloten. Veel standaard koopcontracten (zoals het NVM-model) bevatten een uitsluiting van aansprakelijkheid voor gebreken, behalve bij opzet of bewuste verzwijging. Een makelaar is doorgaans niet aansprakelijk voor verborgen gebreken, tenzij hij zelf onrechtmatig heeft gehandeld door informatie bewust achter te houden of foutief voor te lichten.
Hoe kan een verkoper aansprakelijkheid uitsluiten?
Een verkoper kan in de koopovereenkomst opnemen dat de woning “as is” wordt verkocht, of dat de verkoper niet aansprakelijk is voor verborgen gebreken. Dit heet een exoneratieclausule. Toch geldt: als de verkoper een gebrek kende én dit opzettelijk heeft verzwegen, blijft aansprakelijkheid mogelijk. Tegelijkertijd rust op de koper een onderzoeksplicht, zeker bij oudere woningen of bij signalen die aanleiding geven tot nader onderzoek. Transparantie en een goede dossieropbouw blijven dus belangrijk.
Wie betaalt verborgen gebreken?
In beginsel komen de kosten van verborgen gebreken voor rekening van de verkoper, mits aan de voorwaarden voor non-conformiteit is voldaan en tijdig is geklaagd. In de praktijk hangt dit sterk af van de inhoud van de koopovereenkomst, de aard van het gebrek en het beschikbare bewijs.
Wat kunnen onze VASTGOED advocaten voor jou betekenen?
Heb je na de aankoop van een woning te maken met verborgen gebreken en twijfel je of de verkoper daarvoor aansprakelijk is? Wij helpen je graag bij het beoordelen van jouw rechtspositie, het opstellen van een formele klacht en het voeren van onderhandelingen of procedures. Door tijdig juridisch advies in te winnen, voorkom je dat je rechten verloren gaan door bijvoorbeeld verjaring of het niet naleven van de klachtplicht.
Heb je een rechtsbijstandverzekering? Geen probleem! Je kunt zelf een advocaat kiezen
Beschik je over een rechtsbijstandverzekering, dan heb je vaak de mogelijkheid om zelf je advocaat te selecteren. Zo kun je dus ook onze advocaten inschakelen. Voordeel: we gaan snel en vakkundig voor je aan de slag. Én we zorgen voor de afhandeling van de kosten met jouw rechtsbijstandverzekeraar.
Veelgestelde vragen
Wat is de betekenis van non-conformiteit?
Als we uitgaan van de betekenis van non-conformiteit dan moet volgens de wet een woning voldoen aan de afspraken die tijdens de koop zijn gemaakt. Een woning voldoet hier niet aan als deze, gezien de aard van de woning en de informatie van de verkoper, niet de eigenschappen heeft die je als koper redelijkerwijs mocht verwachten.
Wat staat er in het koopcontract over aansprakelijkheid bij non-conformiteit van de woning?
Bij woningverkoop wordt vaak gebruikgemaakt van het NVM-modelcontract. Hierin kunnen clausules staan, zoals exoneratie- of garantiebedingen, die de aansprakelijkheid van de verkoper beperken. Deze bepalingen kunnen invloed hebben op wat je als koper mocht verwachten van de woning en op de vraag of de verkoper aansprakelijk is bij non-conformiteit. Het is daarom belangrijk om het contract goed te bestuderen.
Neem contact met ons op
Heb je vragen of wil je een afspraak maken? Neem dan vrijblijvend contact met ons op!
- Haagweg 1492321 AA, Leiden