Verhuur jij een bedrijfspand? Let op de risico’s van onderverhuur bedrijfsruimte en functioneel daderschap
Verhuur je een bedrijfspand aan een stichting of onderneming? Dan denk je misschien dat je veilig zit. Maar als jouw huurder de regels overtreedt, kun jij als eigenaar alsnog een flinke boete krijgen. Dat komt door het juridische begrip functioneel daderschap. In dit artikel leg ik uit wat dat betekent, wat de risico’s zijn van onderverhuur van bedrijfsruimte, en vooral: wat jij als pandeigenaar kunt doen om problemen te voorkomen.
Een praktijkvoorbeeld: boete van € 43.500 voor een eigenaar
Een eigenaar in Amsterdam verhuurde zijn woning via een makelaar aan een stichting. Die stichting splitste het pand in onzelfstandige woonruimtes, zonder de juiste vergunning. Voor deze overtreding legde de gemeente de eigenaar een bestuurlijke boete op van € 18.000,-. Toen hij later opnieuw in de fout ging, volgde een tweede bestuurlijke boete van maar liefst € 43.500,-. Waarom? Omdat hij volgens de rechter in beide gevallen als functioneel dader werd gezien.
Wat is functioneel daderschap bij verhuur zonder vergunning?
Functioneel daderschap betekent dat je verantwoordelijk wordt gehouden voor een overtreding, ook al heb je die niet zelf gepleegd. Als eigenaar heb je namelijk beschikkingsmacht over het pand. Je kunt bepalen wat er gebeurt, bijvoorbeeld via contractuele afspraken. Doe je dat niet, controleer je niet consequent of grijp je niet in bij overtredingen? Dan kun je worden gezien als iemand die de overtreding heeft “aanvaard”.
Is de eigenaar verantwoordelijk voor de illegale situatie?
Ja, dat kan zeker. In deze zaak oordeelde de rechter dat de eigenaar verantwoordelijk was voor het voortbestaan van de illegale situatie. Hij had namelijk de macht om de overtreding te stoppen, maar deed dat niet. De eigenaar had bijvoorbeeld de huurovereenkomst kunnen ontbinden of het pand opnieuw kunnen verhuren aan één of twee huishoudens. Alleen een gesprek voeren met de huurder, zonder duidelijke afspraken of controle, is niet genoeg.
Omdat de eigenaar een rechtspersoon was (zoals een BV), keek de rechter naar het Drijfmest-criterium. Dat is een juridisch toetsingskader dat bepaalt of een organisatie verantwoordelijk kan worden gehouden voor een overtreding.
Wat zijn de Drijfmest-criteria bij rechtspersonen?
De rechter beoordeelt dit aan de hand van vier vragen:
- Wie handelde of liet na om te handelen? Was het iemand die voor de organisatie werkte?
- Past het gedrag bij de normale bedrijfsvoering of taakuitvoering? Bijvoorbeeld: hoort het bij wat de organisatie normaal doet?
- Had de rechtspersoon er voordeel of nadeel van? Bijvoorbeeld financieel of praktisch.
- Had de organisatie controle over het gedrag? En heeft ze het gedrag geaccepteerd, bijvoorbeeld door niets te doen of niet voldoende zorg betracht?
Meer weten over de Drijfmest-criteria? Een uitgebreide uitleg van de criteria vind je bij de 'Veelgestelde vragen' onder aan het artikel.
In dit geval vond de rechter dat de eigenaar de overtreding had geaccepteerd door niet in te grijpen. Hij had eerder al een boete gekregen, wist dus van de situatie, en deed daarna onvoldoende om die te stoppen. Daarom werd hij aangemerkt als functioneel dader.
Wat als de eigenaar een natuurlijk persoon was geweest?
Ook dan geldt het leerstuk van functioneel daderschap. In dat geval kijkt de rechter niet naar de Drijfmest-criteria (voor rechtspersonen), maar naar de IJzerdaad-criteria. Die komen neer op hetzelfde principe: had je als eigenaar de macht om de overtreding te voorkomen en heb je dat nagelaten? Dan kun je verantwoordelijk worden gehouden. Zelfs als je als particulier verhuurt, moet je zorgen dat je contracten en controles op orde zijn. Je blijft verantwoordelijk voor wat er in jouw pand gebeurt.
Wat kun jij doen om boetes te voorkomen?
Voorkomen is beter dan genezen. Hier zijn een paar tips:
- Maak duidelijke afspraken in het huurcontract over het gebruik van het pand.
- Controleer regelmatig of de huurder zich aan de regels houdt.
- Neem actie bij overtredingen: ontbind de huurovereenkomst of pas het gebruik aan.
- Documenteer je inspanningen: leg gesprekken en afspraken schriftelijk vast.
Let op bij onderverhuur van bedrijfsruimte
Onderverhuur van woningen of bedrijfsruimtes klinkt aantrekkelijk, maar brengt risico’s met zich mee. Zeker als de huurder het pand splitst of gebruikt op een manier die niet is toegestaan. Als eigenaar ben jij verantwoordelijk voor het naleven van de regels. Zorg dus dat je weet wat er gebeurt in jouw pand.
Hulp nodig bij een illegale verhuursituatie?
Word jij of je onderneming geconfronteerd met een situatie waarin jouw huurder de regels overtreedt? En weet je niet zeker wat je moet doen om boetes te voorkomen? Neem gerust contact op met mij of een van onze bestuursrechtadvocaten.
Kom naar onze masterclass vastgoed
Het veranderend huurlandschap & strengere handhaving
De Wet betaalbare huur, de Wet vaste huurcontracten, de Wet goed verhuurderschap én de Omgevingswet brengen ingrijpende veranderingen met zich mee voor verhuurders, makelaars en vastgoedprofessionals. Samen met Kees Hoek leg ik op 14 oktober in een masterclass hier op kantoor uit wat deze ontwikkelingen voor jou betekenen en hoe je risico’s kunt voorkomen. Praktisch, actueel en direct toepasbaar.
Veelgestelde vragen over
functioneel daderschap en onderverhuur
Wat betekent functioneel daderschap?
Functioneel daderschap betekent dat je verantwoordelijk kunt worden gehouden voor een overtreding die je niet zelf hebt gepleegd, als je de macht had om die te voorkomen en dat hebt nagelaten. Bijvoorbeeld: je huurder splitst een pand zonder vergunning en jij grijpt niet in, dan kun jij als eigenaar alsnog een boete krijgen.
Wat is het verschil tussen functioneel daderschap en feitelijk leidinggeven?
Bij functioneel daderschap heb je de overtreding niet zelf uitgevoerd, maar wel toegestaan of niet gestopt. Bij feitelijk leidinggeven heb je actief gestuurd op het plegen van de overtreding. Het verschil zit dus in passief toestaan versus actief aansturen.
Kan een rechtspersoon een strafbaar feit plegen?
Ja. Een organisatie zoals een BV of stichting kan verantwoordelijk worden gehouden als het gedrag van een medewerker of huurder binnen haar invloedssfeer valt. De rechter gebruikt hiervoor het Drijfmest-criterium.
Wat is de definitie van functioneel daderschap in het bestuursrecht?
In het bestuursrecht betekent functioneel daderschap dat een persoon of organisatie verantwoordelijk is voor een overtreding als die had kunnen ingrijpen, maar dat niet heeft gedaan. De rechter kijkt of je de overtreding hebt geaccepteerd door niets te doen.
Kan een natuurlijk persoon functioneel daderschap hebben?
Ja. Ook als je als particulier een pand verhuurt, kun je verantwoordelijk worden gehouden voor overtredingen van je huurder. De rechter kijkt dan naar de IJzerdaad-criteria: had je controle over het gedrag en heb je het toegestaan?
Wanneer kan een eigenaar boete krijgen voor overtredingen van huurders?
Als je huurder de regels overtreedt en jij als eigenaar niets doet om dat te stoppen, kun je een boete krijgen. Bijvoorbeeld als je geen actie onderneemt na een eerdere waarschuwing of boete.
Wat houdt beschikkingsmacht van een pandeigenaar in?
Beschikkingsmacht betekent dat jij als eigenaar bepaalt wat er met het pand gebeurt. Je hebt dus invloed op het gebruik van het pand, ook als je het verhuurt. Die macht brengt verantwoordelijkheden met zich mee.
Hoe werkt het aanvaardingscriterium bij functioneel daderschap?
Als je een overtreding accepteert door niets te doen, terwijl je die had kunnen voorkomen, dan geldt het aanvaardingscriterium. De rechter ziet dat als instemming met het gedrag.
Wanneer geldt recidive voor bestuurlijke boetes?
Recidive betekent dat je eerder een boete hebt gehad voor dezelfde overtreding. Als je daarna opnieuw de fout ingaat, kan de boete hoger uitvallen.
Hoe bewijs je als eigenaar dat je voldoende zorg hebt betracht?
Door actief in te grijpen bij overtredingen, duidelijke afspraken te maken in het huurcontract, controles uit te voeren en alles schriftelijk vast te leggen. Zo toon je aan dat je je verantwoordelijkheid hebt genomen.
Wanneer moet je de huurovereenkomst kunnen ontbinden bij overtredingen?
Zorg dat je in het huurcontract een clausule opneemt waarmee je de overeenkomst kunt beëindigen als de huurder de regels overtreedt. Zo kun je snel ingrijpen bij illegale situaties.
Welke rol speelt artikel 21 van de Huisvestingswet bij verhuur?
Artikel 21 regelt dat je niet zomaar woonruimte mag omzetten of splitsen zonder vergunning. Als dat toch gebeurt, kan de gemeente een boete opleggen aan de huurder én aan de eigenaar.
Wat zijn de drijfmestcriteria bij rechtspersonen?
Een rechtspersoon (zoals een B.V. of N.V.) kan strafrechtelijk worden aangemerkt als dader van een strafbaar feit als de gedraging redelijkerwijs aan haar kan worden toegerekend. Dit hangt af van de concrete omstandigheden van het geval, waaronder de aard van de verboden gedraging. Een belangrijk oriëntatiepunt is of de gedraging heeft plaatsgevonden in de sfeer van de rechtspersoon. De Hoge Raad formuleert in het zogeheten Drijfmest-arrest of daarvan sprake is als één of meer van de volgende omstandigheden zich voordoen:
- Het gaat om een handelen of nalaten van iemand die hetzij uit hoofde van een dienstbetrekking, hetzij uit anderen hoofde werkzaam is ten behoeve van de rechtspersoon.
- De gedraging past in de normale bedrijfsvoering of taakuitoefening van de rechtspersoon.
- De gedraging is de rechtspersoon dienstig geweest in het door hem uitgeoefende bedrijf of in diens taakuitoefening.
- De rechtspersoon vermocht erover te beschikken of de gedraging al dan niet zou plaatsvinden, en zodanig of vergelijkbaar gedrag werd blijkens de feitelijke gang van zaken door de rechtspersoon aanvaard of placht te worden aanvaard. Onder aanvaarden valt ook het niet betrachten van de zorg die in redelijkheid van de rechtspersoon kon worden gevergd ter voorkoming van de gedraging.
