De vraag of je WKO-installatie kosten mag doorberekenen aan huurders houdt veel verhuurders bezig. Zeker als je investeert in een duurzame Warmte-Koude Opslag installatie (WKO-installatie) wil je weten: kan ik die investering terugverdienen via de huur of servicekosten? 

In het zogenoemde Acantus-arrest heeft de Hoge Raad een duidelijke grens getrokken. Dat arrest heeft grote gevolgen voor iedere verhuurder die werkt met een WKO-installatie of een ander WKO systeem in een huurwoning of appartement. In dit artikel lees je wat dit concreet voor jou betekent en welke oplossingen er in de praktijk worden gebruikt. 

Wat oordeelde de Hoge Raad in het Acantus-arrest 
over WKO-installatie kosten?

In 2022 heeft de Hoge Raad, ons hoogste rechtscollege in het zogenaamde Acantus arrest geoordeeld dat verhuurders geen servicekosten mogen doorbelasten aan huurders voor de kapitaals- en onderhoudslasten van een WKO-installatie. 

Je zou zeggen dat dit een onwenselijke uitspraak is omdat hiermee verduurzaming niet bepaald wordt gestimuleerd. De stand van de wetgeving maakte dat de Hoge Raad weinig ruimte had voor een ander oordeel. 

Immers uit de wet volgt: 

  • Een WKO-installatie is een onroerende aanhorigheid van het pand.
  • De wet verbiedt de verhuurder om daarvoor servicekosten in rekening te brengen, omdat de WKO-installatie is inbegrepen in de kale huurprijs.
  • In de kale huurprijs van het sociale- en midden huursegment is het niet mogelijk om de kosten van de WKO-installatie te verdisconteren.

De “derde leverancier constructie” bij een WKO-installatie

De Hoge Raad overwoog uitdrukkelijk dat het aan de wetgever is om dit probleem op te lossen. De wetgever heeft nog geen wijziging in de wet doorgevoerd om dit probleem te tackelen. 

Veel verhuurders zochten daarom de oplossing in de volgende constructie:

  • Verhuurders richten een separate entiteit op die de warmte gaat leveren
  • Deze separate entiteit (verder: warmteleverancier) verkrijgt een recht van opstal op de WKO installatie
  • De verhuurder verplicht de huurder om met de warmteleverancier een contract te sluiten, met de plicht om dit contract niet op te zeggen
  • De warmteleverancier berekent de kosten van het WKO-systeem door aan de huurders

De gedachte hierbij is dat de warmteleverancier niet de verhuurder is, maar eigenaar van de WKO-installatie. Voor hem geldt geen verbod om kosten voor het WKO-systeem door te belasten. Inmiddels zijn er diverse lagere rechters, waaronder ook het Hof Arnhem-Leeuwarden, die deze constructie goedkeuren.    

Rechtspraak over de "derde leverancier constructie"

Op 10 september heeft de kantonrechter Noord-Nederland (de rijdende rechter mr. Reid) zich ook over deze constructie gebogen. De huurders hebben in die zaak geprobeerd om de nietigheid in te roepen van het beding in de huurovereenkomst dat hen verplichtte om met de (derde) warmteleverancier een contract te sluiten. Huurders betoogden dat sprake was van: 

  • Een beding buiten de huurprijs om
  • Waarbij een niet redelijk voordeel is overeengekomen.

De rechter oordeelde dat met het beding geen voordeel door de verhuurder werd genoten. Ook was geen sprake van betaling van de WKO-installatie in de vaste huur. 

Hoe nu verder met DE WKO-installatie kosten?

Hoewel de lagere rechtspraak de “derde leverancier constructie” steunt, is daar ook wel commentaar op van meerdere auteurs. Het commentaar gaat vooral over de vraag of het pand zonder een WKO-installatie wel compleet is. Met andere woorden, is een pand zonder deze installatie niet gebrekkig. 

De Hoge Raad heeft zelf nog niet geoordeeld over deze “derde leverancier constructie”. De onzekerheid op dit punt is niet bevorderlijk voor het doen van duurzame investeringen door verhuurders. Verhuurders investeren immers niet zonder dat zij die investering kunnen terugverdienen. 

Daarnaast vergt de “derde leverancier constructie” de nodige notariële handelingen en zal zij niet worden toegepast in kleine projecten. Het is te hopen dat de wetgever dit snel oplost. Bij voorkeur op een wijze die het voor verhuurder mogelijk maakt om servicekosten te rekenen voor de WKO-installatie, zodat ingewikkelde constructies niet meer nodig zijn. 

Advies over WKO-installatie kosten?

Overweeg je een WKO-installatie in een huurwoning of appartementencomplex en wil je weten of je de kosten juridisch kunt doorberekenen? Of werk je al met een “derde leverancier constructie” en wil je zekerheid over de houdbaarheid? 

Neem gerust vrijblijvend contact op met mij of een van de andere huurrecht advocaten. Wij adviseren verhuurders over servicekosten, duurzame installaties en contractuele structuren, zodat je investeringen juridisch goed zijn ingericht.

VEEL GESTELDE VRAGEN OVER DE KOSTEN VAN EEN WKO-INSTALLATIE

Mag een verhuurder kosten voor een WKO-installatie doorberekenen aan huurders?

Volgens het Acantus-arrest mogen kapitaals- en onderhoudslasten van een WKO-installatie niet als servicekosten worden doorbelast wanneer de installatie als onroerende aanhorigheid wordt aangemerkt.

Wat heeft de Hoge Raad beslist over WKO en servicekosten?

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat een WKO-installatie onderdeel uitmaakt van het gehuurde en dat de kosten daarvan niet apart als servicekosten in rekening mogen worden gebracht.

Is een WKO-installatie onderdeel van de kale huurprijs?

Ja. De installatie wordt juridisch gezien als onderdeel van het pand en wordt geacht in de kale huurprijs te zijn inbegrepen.

Wat is de “derde leverancier constructie” bij WKO?

Dat is een constructie waarbij een aparte warmteleverancier eigenaar wordt van de installatie en de kosten rechtstreeks aan huurders doorbelast.

Mag een huurder verplicht worden een contract met een warmteleverancier te sluiten?

Lagere rechters hebben geoordeeld dat dit onder voorwaarden is toegestaan, mits geen ongerechtvaardigd voordeel voor de verhuurder ontstaat.

Kan een beding over WKO-kosten in een huurcontract nietig zijn?

Dat kan, bijvoorbeeld wanneer het in strijd is met dwingend huurrecht of leidt tot een onredelijk voordeel.

Komt er nieuwe wetgeving over het doorberekenen van WKO-kosten?

De Hoge Raad heeft aangegeven dat het aan de wetgever is om dit te regelen. Tot op heden is de wet niet aangepast.