Wanneer een huurder zijn bedrijfsruimte moet sluiten vanwege herstelwerkzaamheden, kan dat de bedrijfsvoering direct raken. Het ligt dan voor de hand om te veronderstellen dat de verhuurder aansprakelijk is voor de omzetderving. De uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 18 december 2024 laat echter zien dat de juridische werkelijkheid vaak anders uitpakt.

In die zaak moest een winkelhuurder haar onderneming achttien dagen sluiten omdat de draagconstructie van de bovengelegen vloer niet bleek te voldoen. De verhuurder schakelde onmiddellijk ingenieurs en aannemers in, liet stempels plaatsen en voerde herstelwerk uit. Ondanks de forse financiële gevolgen voor de huurder wees de rechtbank de schadeclaim van ruim vier ton volledig af.

Deze zaak laat goed zien wanneer een huurder wél of juist geen recht heeft op schadevergoeding bij gebreken in de bedrijfsruimte en hoe de gebrekenregeling binnen het huurrecht, de zorgplicht van de verhuurder en de ROZ-bepalingen uitwerken in de praktijk.

wie draagt het risico?

Herstelwerkzaamheden en bedrijfsstagnatie

De kernvraag in deze zaak was of de verhuurder tekort was geschoten in zijn verplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen. De winkel was immers gesloten en de huurder had geen gebruik kunnen maken van de ruimte. De rechtbank erkende dat dit in beginsel een tekortkoming oplevert, maar plaatste deze direct in de context van artikel 7:220 BW. Dringende werkzaamheden, zeker wanneer ze noodzakelijk zijn om constructieve problemen te verhelpen, moeten door de huurder worden gedoogd. Artikel 7:220 BW is onderdeel van de bredere gebrekenregeling binnen het huurrecht en bepaalt onder meer welke herstelwerkzaamheden de huurder moet toestaan, ook als dat tijdelijk leidt tot minder huurgenot.

Dat betekent echter niet dat een schadevergoeding per definitie is uitgesloten. Volgens vaste rechtspraak komt het aan op de wijze waarop de verhuurder de werkzaamheden heeft uitgevoerd. Als de overlast niet groter is dan noodzakelijk en de verhuurder zorgvuldig handelt, blijft de lat voor aansprakelijkheid hoog. De zorgplicht van de verhuurder speelt daarbij een belangrijke rol: de verhuurder moet adequaat reageren op signalen van gebreken, tijdig onderzoek laten doen en passende maatregelen nemen om gevaar of schade te voorkomen. In deze zaak waren de werkzaamheden onvermijdelijk, zorgvuldig gepland en onmiddellijk uitgevoerd na ontdekking van het probleem. Dat woog zwaar mee in het voordeel van de verhuurder.

ROZ-bepalingen: een vangnet voor verhuurders

Wat uiteindelijk de doorslag gaf, was de contractuele vormgeving van de verhouding tussen partijen. In de huurovereenkomst waren de ROZ-bepalingen van toepassing, waaronder artikel 16, waarin is vastgelegd dat werkzaamheden ter onderhoud of herstel geen gebrek vormen, ook niet wanneer de huurder daardoor tijdelijk minder huurgenot heeft. Dit is kenmerkend voor het veelgebruikte ROZ model huurovereenkomst voor winkelruimte en overige bedrijfsruimte: de ROZ bepalingen beperken de aansprakelijkheid van de verhuurder vergaand en verschuiven een groot deel van het risico naar de huurder. Daarmee verdween de belangrijkste grondslag onder de schadevordering: als geen sprake is van een gebrek, ontbreekt ook een tekortkoming in de zin van artikel 6:74 BW.

De rechtbank stelde vast dat de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst niet bekend was en ook niet bekend behoorde te zijn met het constructieve gebrek. De exoneratie bleef daardoor volledig in stand. Dat was eveneens relevant voor de aanvullende exoneratie in artikel 11 ROZ, die schadevergoeding uitsluit wanneer geen sprake is van een ernstig toerekenbare tekortkoming of van bekendheid met het gebrek bij aanvang van de huur. De verhuurder had het gebrek niet kunnen ontdekken en handelde voortvarend toen het zich manifesteerde. Daarmee was ook deze bepaling volledig van toepassing.

Geen uitweg via opstal-aansprakelijkheid, OD of gebrekenregeling

De huurder probeerde daarnaast nog via andere juridische routes compensatie te verkrijgen, onder meer via opstal-aansprakelijkheid, onrechtmatige daad en de gebrekenregeling. Geen van die grondslagen slaagde. Opstal aansprakelijkheid kan een rol spelen als door een gebrek aan het gebouw schade ontstaat aan personen of zaken van de huurder, maar in deze zaak was daarvan geen sprake. De onrechtmatige-daadsroute (OD) strandde omdat de verhuurder niet wist en ook niet kon weten van het constructieve probleem, terwijl hij wel direct handelde zodra gevaar dreigde. De gebrekenregeling bood geen aanknopingspunt omdat de contractuele exoneraties ook daar blokkerend werkten.

Dit laat zien dat een beroep van de huurder op de gebrekenregeling binnen het huurrecht (bijvoorbeeld om schadevergoeding of huurprijsvermindering te vorderen) in de praktijk vaak wordt begrensd door contractuele afspraken, met name wanneer de ROZ-bepalingen zijn overeengekomen.

Wat betekent dit voor zakelijke huurders en verhuurders?

De uitspraak maakt duidelijk dat tijdelijke sluiting door noodzakelijke herstelwerkzaamheden niet automatisch leidt tot een recht op schadevergoeding.

Voor zakelijke huurders is het daarom essentieel om bij het sluiten van een huurovereenkomst goed te beseffen hoeveel ruimte ROZ-bepalingen laten voor aansprakelijkheid.

Voor verhuurders bevestigt het vonnis dat zorgvuldig handelen, snelle besluitvorming en het documenteren van onderhoud en keuringen aanzienlijk bijdragen aan een sterke juridische positie. In een commerciële context, waarin continuïteit en schadebeperking centraal staan, toont deze uitspraak hoe belangrijk het is om contractuele afspraken en wettelijke verplichtingen goed te begrijpen en toe te passen

Vragen over jouw huurovereenkomst?

Heb je als huurder te maken met gebreken, bedrijfsstagnatie of discussie over schadevergoeding of huurvermindering, of verhuur je zelf bedrijfsruimte en wil je weten hoe ver jouw zorgplicht en aansprakelijkheid reiken onder de ROZ-bepalingen? Neem dan gerust contact op met mij of een van de andere huurrecht advocaten. We bekijken samen jouw huurovereenkomst en situatie, leggen helder uit welke risico’s je loopt en welke mogelijkheden je hebt en denken met je mee over de beste vervolgstappen.

veel gestelde vragen over 
schadevergoeding bij gebreken in bedrijfsruimte

Wanneer heeft een huurder recht op schadevergoeding bij gebreken in de bedrijfsruimte?

Als er een gebrek is dat het huurgenot beperkt, de verhuurder zijn zorgplicht schendt (of het gebrek kende/behoorde te kennen), je schade lijdt én er een duidelijk verband is tussen dat gebrek en jouw schade. Contractuele exoneraties (zoals in ROZ-modellen) kunnen dit recht wel beperken.

Wat houdt de gebrekenregeling huurrecht precies in voor huurders van bedrijfsruimte?

De gebrekenregeling bepaalt wanneer iets als “gebrek” geldt en welke middelen je dan hebt: herstel, (tijdelijke) huurvermindering, soms schadevergoeding of ontbinding. In bedrijfsruimtecontracten wordt die wettelijke regeling vaak aangepast of ingeperkt via ROZ-bepalingen.

Wat is de betekenis van de zorgplicht van de verhuurder bij het ontstaan van gebreken?

De verhuurder moet zorgen voor een veilige en deugdelijke bedrijfsruimte en adequaat reageren op meldingen van gebreken. Doet hij dat niet of veel te laat, dan is hij sneller aansprakelijk voor de schade die daaruit ontstaat.

Hoe beïnvloeden de ROZ-bepalingen de aansprakelijkheid van de verhuurder voor schade?

ROZ-bepalingen sluiten veel situaties als “gebrek” uit en beperken de aansprakelijkheid vaak tot gevallen van ernstige schuld of bekendheid met het gebrek bij aanvang. Daardoor wordt het voor huurders lastiger om schadevergoeding te krijgen.

Welk risico loopt de huurder door de exoneratieclausules in een ROZ model huurovereenkomst?

Het belangrijkste risico is dat je bij serieuze bedrijfsstagnatie (zoals een tijdelijke sluiting) geen of slechts beperkte schadevergoeding krijgt. Soms blijft alleen (tijdelijke) huurvermindering of ontbinding over, maar geen vergoeding van omzetderving.

Wanneer kan opstal aansprakelijkheid een rol spelen bij schadeclaims door de huurder?

Opstalaansprakelijkheid speelt vooral als door een gebrek aan het gebouw of een onderdeel daarvan schade ontstaat aan personen of zaken (bijvoorbeeld letsel of beschadigde inventaris). Alleen omzetderving zonder zulke schade valt daar meestal niet onder.

Wat is het verschil tussen de ROZ algemene bepalingen voor winkelruimte en voor overige bedrijfsruimte?

De ROZ-bepalingen voor winkelruimte zijn bedoeld voor 7:290 BW-bedrijfsruimte (zoals winkels en horeca) en sluiten aan bij de extra huurbescherming. De ROZ-bepalingen voor overige bedrijfsruimte gelden voor 7:230a BW-ruimte (zoals kantoren, opslag) en kennen vaak een minder vergaande bescherming én andere risicoverdeling.

Welke stappen moet ik zetten bij een huurgeschil over gebreken in de bedrijfsruimte?

Leg het gebrek direct vast (foto’s, rapporten), meld het schriftelijk bij de verhuurder, check je huurovereenkomst en ROZ-bepalingen, verzamel bewijs van je schade en laat je, zeker bij grote belangen, adviseren door een huurrechtadvocaat voordat je procedures start.

Kan ik als huurder huurvermindering eisen, ook al sluit de ROZ-overeenkomst schadevergoeding uit?

Ja, dat kan in voorkomende gevallen nog steeds, omdat huurvermindering een ander middel is dan schadevergoeding. Of dat in jouw geval geldt, hangt af van de exacte tekst van de ROZ-bepalingen en de vraag of de situatie juridisch als “gebrek” wordt aangemerkt.