Wanneer mag je als aannemer het retentierecht uitoefenen?

De bouw van de Galaxy Tower aan het Jaarbeursplein in Utrecht lag geruime tijd stil. De opdrachtgever had meerdere betalingstermijnen niet voldaan en de aannemer had daarop zijn retentierecht ingeroepen. De bouw liep hierdoor jaren vertraging op. Beleggers probeerden het retentierecht bij de rechter op te laten heffen, maar vingen bot.De uitspraak leert opnieuw hoe ingrijpend het retentierecht in bouwgeschillen kan zijn. In dit artikel sta ik stil bij die gevolgen en de voorwaarden waaronder het retentierecht kan worden ingeroepen.

Wat houdt het retentierecht in de bouw in?

Het retentierecht is het recht van een aannemer om een bouwwerk onder zich te houden totdat een vordering is voldaan. Denk aan het afsluiten van het bouwterrein of het niet overhandigen van de sleutels. Het is een bijzonder opschortingsrecht, bedoeld als drukmiddel om betaling af te dwingen.

retentierecht uitoefenen

als aannemer voldoen aan vier voorwaarden

Het retentierecht is een krachtig middel, maar je mag het niet zomaar inzetten. Je moet als aannemer aan vier voorwaarden voldoen.

1: De vordering moet opeisbaar zijn

Je hebt recht op betaling en die betaling mag niet afhankelijk zijn van toekomstige gebeurtenissen of voorwaarden. Denk aan een factuur voor een termijn of afgerond werk.

2: Er moet voldoende samenhang bestaan tussen de opeisbare vordering en de verplichting tot afgifte van andermans zaak

Voor alles wat met de financiële afwikkeling van het bouwwerk verband houdt, kan je het retentierecht uitoefenen. Het gaat daarbij dus niet alleen om betaling van de bouwtermijnen, maar ook om geschillen over meerwerkfacturen, stelposten, verrekenbare en geschatte hoeveelheden, vertragingsschade, rente en kostenverhogende omstandigheden.

3: Je moet de feitelijke macht hebben

Het moet gaan om een zaak die je op grond van de aannemingsovereenkomst onder je hebt gekregen, zoals bouwgrond, water of een gebouw. De feitelijke macht kan worden uitgeoefend door te weigeren de zaak te ontruimen of anderen de toegang daartoe te ontzeggen. Met het beheer van de bouwplaats of het bezit van de toegangssleutels tot het bouwwerk kan je als aannemer de feitelijke macht over het bouwwerk hebben.

Van belang is dat de opdrachtgever geen macht over het bouwwerk heeft en dat afgifte nodig is om het bouwwerk weer in de macht van de opdrachtgever te brengen. Bijvoorbeeld door de bouwplaats te ontruimen of de sleutels af te geven.

Oplevering van het werk hoeft het retentierecht niet in de weg te staan, zolang je het werk maar niet aan de opdrachtgever ter beschikking stelt, bijvoorbeeld door afgifte van de sleutels. Voor oplevering is immers voldoende dat het werk door de opdrachtgever wordt aanvaard. Zodoende kan je het retentierecht uitoefenen zonder met boetes wegens te late oplevering te worden geconfronteerd.

4: Je moet het retentierecht duidelijk kenbaar maken

Je moet als aannemer op voldoende duidelijke wijze kenbaar maken dat je de feitelijke macht hebt over het bouwwerk. Bijvoorbeeld door de bouwplaats af te sluiten of met een aanplakbiljet kenbaar te maken dat je het retentierecht uitoefent.

Tegen wie werkt het retentierecht?

Het retentierecht werkt in eerste instantie tegenover de opdrachtgever: je mag het bouwwerk vasthouden totdat hij betaalt. Maar het effect reikt verder. Ook derden worden door het retentierecht geraakt en dat maakt het juridisch gezien een krachtig én gevoelig instrument. Wie zijn die derden?

Hypotheekhouders

Meestal trekt een opdrachtgever financiering aan voor de bouw van een bouwwerk. De geldverstrekker vraagt zekerheid in de vorm van een hypotheek. Die hypotheek komt op de grond en het bouwwerk te rusten. De grond en het bouwwerk zijn het onderpand voor de lening van de geldverstrekker, ook wel de hypotheekhouder. Het recht van een hypotheekhouder is sterk, maar zolang je als aannemer het retentierecht uitoefent kan de hypotheekhouder niet tot executie overgaan.

Kopers van het bouwwerk

Een opdrachtgever die in betalingsproblemen verkeert, kan besluiten het bouwwerk te verkopen. Het retentierecht blijft echter op het bouwwerk rusten, ook al wisselt het bouwwerk van eigenaar. De koper wordt hierdoor geconfronteerd met het retentierecht van de aannemer en zal de aannemer eerst moeten betalen om het bouwwerk vrij te krijgen.

Curatoren bij faillissement

Gaat de opdrachtgever failliet? Dan komt er een curator die het vermogen beheert. Ook dan blijft jouw retentierecht in stand, mits je het vóór het faillissement hebt ingeroepen. De curator moet dan eerst jouw vordering regelen voordat hij het bouwwerk kan verkopen.

Omdat het retentierecht ook tegenover derden werkt, is het een strategisch middel in bouwgeschillen. Maar het brengt ook risico’s met zich mee. Derden kunnen juridische stappen ondernemen als ze vinden dat je het recht onterecht gebruikt. Daarom is het cruciaal dat je jouw positie goed onderbouwt.

Het retentierecht kan contractueel worden uitgesloten

In aannemingsovereenkomsten kan de uitoefening van het retentierecht worden uitgesloten. Dat gebeurt in de praktijk steeds vaker. Opdrachtgevers en financiers kleden het recht van de aannemer uit, omdat ze bang zijn voor de gevolgen die het retentierecht kan hebben. Je hebt als aannemer dan geen zekerheid dat je betaalt krijgt voor het werk. Zonder retentierecht is jouw positie immers gelijk aan een concurrentschuldeiser en in een faillissement blijft voor deze groep schuldeisers vaak niets over.

Welke risico’s zijn verbonden aan onterecht gebruik van retentierecht?

Gebruik je het retentierecht zonder dat je aan alle voorwaarden voldoet? Dan kun je aansprakelijk worden gesteld voor de schade als gevolg van:

vertraging in de oplevering,
financiële kosten van derden
en eventuele juridische kosten en procedures.

Het onterecht vasthouden van een bouwwerk is een vorm van onrechtmatig handelen. Dat wil je als aannemer natuurlijk voorkomen.

Tips voor aannemers om het retentierecht veilig en effectief in te zetten

Wil je het retentierecht veilig en effectief inzetten? Dan is voorbereiding cruciaal. Zorg voor goed onderbouwde facturen met een betalingstermijn. Behoud de feitelijke macht over het werk door anderen de toegang tot de bouwplaats te ontzeggen of de sleutels te behouden. Schrik niet van derden die beweren een ouder recht op het werk te hebben. Het retentierecht gaat namelijk vóór de rechten van derden. Zelfs als deze ouder zijn.

Voorkom kostbare fouten en versterk je positie als aannemer

Het retentierecht is een krachtig middel, maar alleen als je het feitelijk en juridisch correct toepast. Twijfel je of je het in jouw situatie mag inzetten? Laat je dan goed adviseren. Zo voorkom je kostbare fouten en sta je sterker in jouw bouwgeschil.

Hoe werkt retentierecht tegenover derden?

Zolang je de feitelijke macht over het werk hebt, kun je het bouwwerk vasthouden. Ook als derden, zoals banken, oudere rechten op het werk hebben.

Kan een onderaannemer het retentierecht uitoefenen?

Ja, maar alleen als hij zelfstandig de feitelijke macht heeft over het werk. Slechts één partij kan de feitelijke macht volledig uitoefenen. Een onderaannemer kan dus niet meer de feitelijke macht uitoefenen als de hoofdaannemer de feitelijke macht over het werk heeft.