Het Nederlandse recht kent vele smaken vastgoed met eigen wettelijke regels. De vraag is wat koopt u en koopt u daarmee een onbeperkt genot aan?

Volledig eigendomsrecht en bloot eigendom

Het volledig eigendomsrecht is het meest omvattende recht op een onroerende zaak. Het bloot eigendom daarentegen geeft een minimaal restant aan recht. Bij bloot eigendom heeft u niet het genot van de zaak. Het genot van de zaak behoort toe aan iemand anders. Denk hierbij aan de gemeente (bloot eigenaar) die een recht van erfpacht uitgeeft of aan de eigenaar die zijn onroerend goed in vruchtgebruik aan iemand anders heeft gegeven.

Zakelijke rechten

Het kan ook zijn dat u een zogenaamd (beperkt) zakelijk recht koopt, dat is afgeleid van het volledig eigendomsrecht. Denk hierbij aan:

  • erfpacht,
  • recht van opstal,
  • erfdienstbaarheden, of
  • vruchtgebruik.

Deze rechten blijven bij de levering op het vastgoed rusten. Wij noemen dat goederenrechtelijke werking of zakelijke werking. Het kan van groot belang zijn voor het door u beoogde gebruik. Deze rechten moeten notarieel zijn gevestigd en dat kunt u controleren in het kadaster.

Economische eigendom

U kunt ook economisch eigenaar worden van vastgoed. Dan wordt u niet juridisch eigenaar.

  • Economische eigendom is geen wettelijk geregelde rechtsfiguur;
  • Het heeft wel gevolgen voor heffing van overdrachtsbelasting;
  • Economische overdracht kan niet worden ingeschreven in het kadaster;
  • Economische eigendom is een partijafspraak die in een faillissement geen stand houdt.

Kwalitatieve verbintenissen

Voorts kunnen er kwalitatieve verplichtingen of kettingbedingen zijn die het gebruik van de onroerende zaak beperken. Bij een kwalitatieve verplichting gaat het erom dat u iets moet dulden of iets niet mag doen. Dit moet u terug kunnen vinden in de voorgaande leveringsakte of het kadaster als het later is gevestigd. 

Het kan ook zijn dat verkoper krachtens een kettingbeding een beperking oplegt. Een kettingbeding heeft (in tegenstelling tot een kwalitatieve verplichting) pas werking als u deze als contractant accepteert.

Een voorbeeld is de verplichting om bij verkoop eerst het onroerend goed aan een derde aan te bieden, bijvoorbeeld een gemeente, en om deze verplichting weer door te geven als u verkoopt.

Conformiteit, gebreken, milieu 

U wilt een pand zonder (verborgen) gebreken. Hoewel de verkoper een mededelingsplicht heeft voor bij hem bekende gebreken, heeft u ook een onderzoeksplicht. Vraag altijd om documentatie, zoals:

  • taxaties,
  • (verkennende) rapportages bodem onderzoek, en
  • asbest inventarisaties.

Kan verkoper deze niet verstrekken, dan kan het zinvol zijn om van verkoper garanties te vragen. Bijvoorbeeld dat verkoper de afwezigheid van bodemvervuiling garandeert. Als die garanties er niet komen, dan kan dit aanleiding zijn om een andere prijs te onderhandelen. 

Niet elke verborgen onvolkomenheid levert een gebrek op. Zo kan het zijn dat een beperkte bodemvervuiling of de aanwezigheid van asbest niet direct in de weg staat aan het gebruik waarvoor het onroerend goed wordt verkocht, maar zou dit wel een probleem kunnen zijn als u gaat renoveren. In dat geval heeft u geen zaak tegen de verkoper op grond van non-conformiteit, tenzij u garanties heeft. 

Kijk ook naar het feitelijk historische gebruik van het terrein. Een voormalig oude drukkerij geeft meer risico’s op vervuiling dan een kantoorpand. 

Appartement

Stel dat u een appartement koopt. Een appartement is feitelijk niets anders dan een aandeel in een pand. U koopt dan het recht op het gebruik van een ruimte. De Vereniging van Eigenaren (VVE), waarvan het appartement deel uitmaakt, schrijft regels voor die voor u van belang kunnen zijn. Deze regels staan beschreven in de splitsingsakte, eventueel van toepassing verklaarde standaard splitsingsreglementen en huishoudelijke reglementen. 

Voorts is van belang na te gaan of er een meerjarig onderhoudsplan is, of er is gereserveerd voor groot onderhoud en of de VVE is ingeschreven in het handelsregister. VVE’s zijn verplicht om zich in te schrijven in het handelsregister en zijn verplicht te reserveren voor groot onderhoud. 

Vraag bij aankoop ook naar eventuele betaalachterstanden in VVE bijdragen. De VVE kan van u als koper ook achterstand van betaling vorderen van het lopende boekjaar en het voorafgaande boekjaar. Vraag om een verklaring van de VVE dat er geen betaalachterstanden zijn en laat eventuele achterstanden verrekenen met de koopsom ten tijde van de levering. 

Het komt voor dat een VVE “slaapt”. Dat wil zeggen dat er formeel niet wordt vergaderd, gereserveerd of afgerekend. Vaak doet elke appartementseigenaar zijn eigen ding. Zolang er geen calamiteiten zijn of grote uitgaven aan onderhoud zijn (zoals vervanging dak) kan dat goed gaan, maar het kost veel moeite, tijd en geld om een slapende VVE weer “wakker” te krijgen als dat nodig is.

Eerder verschenen stappen in het Stappenplan investeren in vastgoed