MENU

De Wet Markt & Overheid: Hoe huurbescherming aan de kant wordt gezet op grond van "eerlijke concurrentie"!
17-11-2015

U huurt al geruime tijd een prachtig winkelpand van de plaatselijke gemeente. Het huurcontract voor onbepaalde tijd is in 2000 gesloten. U bent tevreden met de huurprijs en de overige voorwaarden. Plots ontvangt u een brief waarin de gemeente stelt geen “redelijke” huurprijs met u te zijn overeengekomen. De gemeente “stelt voor” de huurprijsverhoging te verdriedubbelen en dreigt u uit uw pand te zetten als u niet met het “voorstel” instemt.

Dit is wat huurders van gemeenten en andere overheidsinstellingen (provincie, waterschap, de Staat of overheidsinstellingen als het Kadaster of de Kamer van Koophandel) de laatste tijd veelvuldig overkomt. Met een beroep op de Wet Markt & Overheid wensen overheidsinstellingen hen onwelgevallige afspraken open te breken en nieuwe - gunstigere - afspraken te maken. Dat geldt overigens niet alleen voor huurovereenkomsten. De Wet Markt & Overheid is van toepassing op alle diensten en producten die overheidsinstellingen aanbieden.

Hoe komt een huurprijs tot stand? (artikel 25i Mededingingswet)

Op 1 juli 2012 is de Wet Markt & Overheid in werking getreden. Op grond van deze wet is een gemeente verplicht een huurprijs te bedingen waarin tenminste de ‘integrale kosten’ zijn opgenomen. Onder integrale kosten vallen volgens de wetgever:

i) operationele kosten

ii) afschrijvings- en onderhoudskosten

iii) vermogenskosten.

Het Ministerie van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie heeft in de Handreiking “markt en overheid” uiteengezet hoe deze integrale kosten te berekenen. Grofweg komt het neer op de huurprijs die een “commerciële” verhuurder zou hebben bedongen als hij/zij onder gelijke omstandigheden het pand zou hebben verhuurd.

Eerlijke concurrentie is het doel

De Wet Markt & Overheid is gericht op bescherming van eerlijke concurrentie tussen private ondernemingen en de overheid. Het komt erop neer dat de overheid de ene marktpartij niet mag bevoordelen ten opzichte van andere marktpartijen. Daarnaast mag de overheid “commerciële” aanbieders niet van de markt drukken door marktverstorend op te treden, bijvoorbeeld door diensten en producten onder de kostprijs aan te bieden. De Wet Markt & Overheid lijkt wat dat betreft erg op de (Europese) regels rondom staatssteun.

Gevolg als geen integrale huurprijs is afgesproken

In het geval de integrale kosten niet in de door de gemeente bedongen huurprijs zijn opgenomen, is de overeenkomst in strijd met de Wet Markt & Overheid. Als gevolg daarvan kan worden gesteld dat de overeenkomst nietig is. Dat houdt in dat de overeenkomst ongeldig is en geacht wordt nooit te hebben bestaan. De huurder zal het gehuurde moeten verlaten of moeten instemmen met een aanzienlijke huurprijsverhoging.

Oude huurafspraken

Als voor de inwerkingtreding van de Wet Markt & Overheid een te lage huurprijs is overeengekomen, is dat niet alleen het probleem van de gemeente. Een huurder lijkt zich namelijk niet achter de dwingendrechtelijke huurprijsbescherming te kunnen verschuilen. Uit de wetsgeschiedenis bij de Wet Markt e& Overheid lijkt voort te vloeien dat dit ook geldt voor huurovereenkomsten die voor de inwerkingtreding van de Wet Markt & Overheid zijn gesloten, alhoewel op dat punt discussie mogelijk is.

Concurrenten en andere derden

Ook als de gemeente de huurder van goede zin is en geen huurverhoging bedingt, kan de huurder toch in de problemen komen. De Wet Markt & Overheid is namelijk dwingendrechtelijk van aard en mogelijk zelfs van openbare orde. Dat houdt in dat huurder en verhuurder er niet van mogen afwijken en dat derden ook een beroep kunnen doen op de overtreding van de wet. Derden kunnen de gemeente dus dwingen een hogere huurprijs te bedingen en oude huurovereenkomsten open te breken. Zelfs de Autoriteit Consument en Markt (ACM) kan handhavend optreden en een gemeente boetes opleggen. 

Mogelijkheden voor de huurder

Voor de huurder bestaan juridische mogelijkheden om de gevolgen van de Wet Markt & Overheid binnen de perken te houden.

  1. Ten eerste biedt het begrip “integrale kosten” de nodige ruimte voor interpretatie. Het begrip “integrale kosten” zal van geval tot geval anders kunnen en moeten worden uitgelegd. De Handreiking van het Ministerie is ook niet meer dan dat. In de aankomende jaren zal het begrip moeten worden uitgekristalliseerd. Gezien de vergaande implicaties van de Wet Markt & Overheid zullen rechters daarbij mogelijk kiezen voor een “nauwe” uitleg.
  2. Ten tweede heeft de Hoge Raad overwogen dat op basis van alle omstandigheden van het geval zal moeten worden bekeken of nietigheid een passend gevolg is als een (huur)overeenkomst in strijd is met de wet. De huurder kan omstandigheden aandragen op basis waarvan nietigheid onredelijk kan worden geacht. Denk bijvoorbeeld aan de omstandigheid dat partijen nog geen weet konden hebben van de Wet Markt & Overheid op het moment dat de overeenkomst werd gesloten en het feit dat opportunistisch handelen van gemeente wel erg in de hand wordt gewerkt. Bijvoorbeeld als de gemeente het altijd wel prima heeft gevonden, maar nu het verhuurde voor de hoofdprijs wil verkopen. In dergelijke gevallen komt de rechter wellicht tot het oordeel dat de huurovereenkomst geldig is en dat de huurder een overgangstermijn moet worden gegund, dan wel (in zeer evidente gevallen) alsnog huurbescherming dient te genieten.
  3. Ten derde kan de oplossing mogelijk worden gezocht in de wettelijke bepalingen rondom verjaring en/of rechtsverwerking.    

Conclusie

Het gebod in de Wet Markt & Overheid om de integrale kosten in de huurprijs door te berekenen vormt voor een huurder een groot risico. Aan de andere kant kan een ondernemer optreden als hij/zij geconfronteerd wordt met een concurrent die door de gemeente wordt bevoordeeld.

Meer informatie?

Wilt u meer weten over de integrale kosten-bepaling in de Wet Markt & Overheid? Of ondervindt u oneerlijke concurrentie? Neem dan gerust contact op met mij of een van mijn collega’s.

Oorspronkelijke auteur: mr. A.H. (Alexander) Klein Hofmeijer. Niet meer werkzaam bij RWV Advocaten sinds 1 september 2017

© 2021 RWV