MENU

Weigering hypotheekhouder om bij onderhandse verkoop afstand te doen van hypotheekrecht: geen misbruik van recht
26-02-2016

Als de eigenaar van een pand waarop een hypotheekrecht rust in verzuim is met de voldoening van het hypothecair krediet, is een hypotheekhouder bevoegd om het pand openbaar te verkopen. Het kan zo zijn dat met de verkoop van het pand de hypotheekhouder niet volledig wordt betaald. In dat geval kan van de hypotheekhouder niet worden verlangd dat hij afstand doet van zijn hypotheekrecht. Ook kan van een hypotheekhouder niet worden gevraagd dat hij in geval van verzuim van de eigenaar de openbare verkoop achterwege laat. Dit werd onlangs weer bevestigd in een uitspraak van de Rechtbank Oost-Brabant.

Onderhandse verkoop voorafgaand aan aangekondigde openbare verkoop

Deze zaak is aanhangig gemaakt door de eigenaar van drie percelen waarop meerdere hypotheken waren gevestigd. Op het moment dat de eigenaar zijn betalingsverplichting tegenover de Rabobank als eerste hypotheekhouder lange tijd niet was nagekomen, heeft deze het krediet opgezegd. Daarbij heeft de Rabobank aangekondigd over te gaan tot openbare verkoop van de drie percelen. Voordat deze openbare verkoop door de Rabobank in gang is gezet, heeft de eigenaar twee van de drie percelen onderhands verkocht. Bij de onderhandse verkoop heeft de eigenaar het voorbehoud gemaakt dat de op de percelen rustende hypotheken en beslagen worden doorgehaald. Met de opbrengst van de onderhandse verkoop zouden de eerste, tweede en derde hypotheekhouder volledig worden betaald en de vierde voor een groot deel. 

Geen medewerking hypotheekhouder

Alle betrokken partijen zijn met de onderhandse verkoop akkoord gegaan, behalve de vijfde hypotheekhouder. Door het ontbreken van de instemming van de vijfde hypotheekhouder kunnen de twee percelen – anders dan bij een openbare verkoop – bij een onderhandse verkoop niet vrij van hypotheek worden geleverd. 

Ook in de wet en jurisprudentie is niets te vinden op basis waarvan een hypotheekhouder bij een onderhandse verkoop moet meewerken aan verlies van zijn hypotheekrecht. Dit is een ander verhaal als bijvoorbeeld het hypotheekrecht teniet gaat door voldoening van de vordering van de hypotheekhouder met de opbrengst van hetgeen wordt verkocht.  

Geen misbruik van recht door hypotheekhouder

De eigenaar stelt in de zaak bij de rechtbank dat de vijfde hypotheekhouder misbruik van recht maakt door geen afstand te doen van zijn hypotheekrecht. De rechtbank overweegt dat van misbruik van recht sprake zou kunnen zijn als de percelen onderhands verkocht worden voor de marktwaarde die volgt uit een recente waardering. De eigenaar heeft in de procedure echter een taxatierapport in het geding gebracht van meer dan een jaar oud, niet recent dus. Daarbij komt nog dat het verkoopbedrag van € 475.000 veel lager is dan de in taxatierapport genoemde waarde van € 675.000.

Ook vindt de rechtbank het van belang dat er tot op dat moment geen publiciteit aan de voorgenomen onderhandse verkoop van de percelen is gegeven. Bij een openbare verkoop vindt wel publicatie plaats. Daarmee kan niet worden uitgesloten dat dit een hogere opbrengst oplevert dan de onderhandse verkoopprijs van € 475.000. Dat een openbare verkoop voor de eigenaar mogelijk een hoge restschuld zou opleveren, is volgens de rechtbank niet een argument om te stellen dat er sprake is van misbruik van recht door de hypotheekhouder. Met dit alles heeft de rechtbank de conclusie getrokken dat er geen feiten of omstandigheden zijn op grond waarvan tot een oordeel kan worden gekomen dat een openbare verkoop als misbruik van recht kan worden gekwalificeerd.

Problemen met hypotheekhouder of beslaglegger bij onderhandse verkoop? 

Wilt u overgaan tot een onderhandse verkoop van een (bedrijfs)pand waaraan een hypotheekhouder of beslaglegger niet wil meewerken? Neem dan contact op met mij of één van de andere specialisten van RWV Advocaten, zodat wij u hierin kunnen begeleiden. 

© 2021 RWV