MENU

Geen derdenhypotheek door ontbreken titel
14-02-2018

Voor de vestiging van een hypotheekrecht is niet alleen de inschrijving van een notariële hypotheekakte vereist, maar ook een geldige titel (de overeenkomst die tot het vestigen van hypotheek verplicht) tussen de hypotheekgever en de hypotheekhouder alsmede beschikkingsbevoegdheid van de hypotheekgever. Behoort het pand waarop de hypotheek wordt gevestigd in gemeenschap toe aan twee personen, dan zijn zij gezamenlijk beschikkingsbevoegd en moeten zij beiden partij zijn bij de titel en de vestigingsakte. Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde onlangs over een zaak waarin de gestelde titel ter discussie stond.

Executie van hypotheekrecht door de bank

Een echtpaar is gezamenlijk (ieder voor de onverdeelde helft) eigenaar van een woning. De man is directeur en eigenaar van een BV die op 25 juni 2013 failliet is verklaard. De bank heeft uit hoofde van diverse geldleningen een vordering op de BV van ruim € 500.000,- en wil deze vordering verhalen door executie van een hypotheekrecht dat het echtpaar volgens een hypotheekakte uit 2002 op hun woning heeft gevestigd tot zekerheid van onder meer alle bestaande en toekomstige schulden van de BV. Het echtpaar verzet zich echter tegen het door de bank voorgenomen verhaal op hun woning. Zij betwisten de geldigheid van de hypotheek door te stellen dat zij in 2002 niet met de bank zijn overeengekomen om een derdenhypotheek te vestigen. Voor zover zij zich al jegens de bank hebben verbonden om hun woning met een hypotheekrecht te belasten, is dat alleen voor eigen schulden geweest al dan niet uit hoofde van persoonlijke borgstellingen tot zekerheid van de aan de BV verstrekte kredieten. De rechtbank heeft in eerste aanleg geoordeeld dat de bank door het in 2002 versturen van een financieringsvoorstel een aanbod heeft gedaan tot het aangaan van een overeenkomst om de hypotheek te vestigen. Nu het echtpaar vervolgens bij de notaris is verschenen om het hypotheekrecht daadwerkelijk te vestigen, is dit aanbod door het echtpaar aanvaard.

Geen overeenkomst met de vrouw, dus titel ontbreekt

Het gerechtshof oordeelt echter anders. Zij stelt voorop dat op grond van de wet de hypotheekakte tussen partijen dwingend bewijs oplevert van de waarheid van wat partijen daarin hebben verklaard. Hier staat echter tegenbewijs tegen open. Het gerechtshof oordeelt dat in ieder geval de vrouw in dit bewijs is geslaagd. De bank heeft in 2002 namelijk geen contact met de vrouw over de hypotheekvestiging gehad en het financieringsvoorstel was ook niet aan haar geadresseerd. Kennelijk was het destijds de redenering van de bank dat het voorstel aan de man als bestuurder van de BV  werd gestuurd en dat het op zijn weg lag om het met zijn vrouw te bespreken. Die redenering gaat volgens het gerechtshof niet op.

Een feit is dat er zich in ieder geval geen door het echtpaar ondertekend afschrift van het financieringsvoorstel in het dossier bevindt. Op grond van deze feiten komt het Gerechtshof tot het oordeel dat de bank geen overeenkomst met de vrouw heeft kunnen sluiten die haar tot het vestigen van de hypotheek verplichtte en dus de titel tot het vestigen van het hypotheekrecht ontbreekt. Dit manco treft volgens het gerechtshof het gehele hypotheekrecht dus ook met betrekking tot de hypotheekverstrekking door de man nu er geen aanwijzingen zijn dat de hypotheek op de overdeelde helft van de man zou worden verstrekt. De bank blijft dan ook met lege handen achter en kan zich niet op een recht van hypotheek beroepen.

Wettelijke vereisten voor het vestigen van zekerheden

Zoals uit de besproken uitspraak blijkt, gelden er voor het vestigen van zekerheden diverse wettelijke vereisten. Schending hiervan kan aanzienlijke financiële consequenties hebben. Bent u financier of heeft u zekerheden verstrekt? Laat u goed adviseren over deze wettelijke vereisten. Neemt u hiervoor gerust contact met mij of met een van de andere ondernemingsrechtspecialisten van RWV op.      

 

© 2021 RWV