MENU

Curator persoonlijk aansprakelijk voor huurderving verhuurder in faillissement
02-01-2019

De huurder failleert. Dé nachtmerrie van iedere verhuurder van een bedrijfspand. U zegt de huur op. In een faillissement bedraagt de opzegtermijn drie maanden. De curator wil de voorraad verkopen en geeft uw pand gedurende de opzegtermijn van 3 maanden in gebruik aan een opkoper om van daaruit de voorraad te verkopen. De curator ontvangt huur en een koopsom voor de voorraad van de opkoper, terwijl u met lege handen staat. Maar komt een curator hier altijd mee weg? Nee niet altijd. Sterker nog, hij kan er persoonlijk aansprakelijk voor worden gehouden. 

Huurschuld blijft vaak onbetaald door toedoen van de curator

De huurachterstand ten tijde van de uitspraak van het faillissement moet u indienen bij de curator. In de regel wordt deze vordering zelden tot nooit (gedeeltelijk) betaald. De huur vanaf datum faillissement tot het eindigen van de huur door opzegging levert een zogenaamde “boedelschuld” op. Een boedelschuld moet in theorie direct worden betaald. Echter, er zijn vaak meer boedelschulden, zoals het UWV, taxateurs, en ook het salaris van de curator. Als er onvoldoende geld is om alle boedelschulden te voldoen, is er sprake van een boedeltekort. In dat geval geldt de wettelijk preferentie. De huurschuld heeft geen preferentie. Dat leidt er vaak toe dat gewone boedelschulden zoals huur (grotendeels) onbetaald blijven.

Maar de curator mag niet alles!

De Hoge Raad oordeelde recent over een geval waarin de curator van een schoenenwinkel de voorraad had verkocht. Daarbij had de curator ook de ruimte onderverhuurd aan de koper. De koper gebruikte de ruimte gedurende drie maanden om de voorraad in een “executieverkoop” te verkopen. De verhuurder moest met lede ogen toezien dat de curator huurpenningen ontving van de koper en daaruit preferente boedelschuldeisers betaalde, waaronder zijn eigen salaris, terwijl de huurschuld van de verhuurder onbetaald bleef. 

Waar wringt de schoen in dit faillissement?

De rechtbank en – in hoger beroep - het hof vonden dit een onrechtmatige daad die de curator niet alleen in diens hoedanigheid van de curator viel te verwijten, maar ook persoonlijk. De curator had actief het contractuele onderverhuurverbod geschonden. De curator wist dat betaling van de huur uit de boedel onzeker was. En achteraf bleek deze vordering ook niet uit de boedel te kunnen worden betaald. 

Toetsen aan Maclou norm

De Hoge Raad bevestigt de uitspraak van de rechtbank en het hof en verwijst naar de norm in de Maclou uitspraak: de curator heeft niet gehandeld zoals in redelijkheid mag worden verwacht van een over een voldoende inzicht en ervaring beschikkende curator die zijn taak nauwgezet verricht. 

Curator in dit geval persoonlijk aansprakelijk

De Hoge Raad zegt nog wel dat de rechter moet kijken naar alle omstandigheden van het geval en dat “in dit geval” een persoonlijke aansprakelijkheid op zijn plaats is. Daaruit leid ik uit af dat er ook uitzonderingen zijn.

Naar mijn mening is in dit geval beslissend geweest:

  • Er was een onderverhuur verbod en de verhuurder wilde expliciet geen onderhuur;
  • De curator heeft toch onderverhuurd; 
  • De curator heeft huur ontvangen (is verrijkt);
  • De verhuurder is verarmd;
  • Het was voorzienbaar dat de huur niet kon worden betaald
  • Achteraf kon de huur ook niet worden betaald (maar wel het salaris van de curator).

Voorkom dat de curator over uw rug geld verdient aan uw pand en maak bezwaar!

Heeft u als verhuurder te maken met een failliete huurder en verhuurt de curator het pand zonder uw toestemming onder, maak daar dan bezwaar tegen en wijs de curator op zijn persoonlijke aansprakelijkheid. U dwingt de curator om: 

  1. het pand eerder te ontruimen zodat u het aan een betalende huurder kunt verhuren; of
  2. over te gaan tot betaling van de huur. 

Weten wat uw rechten als verhuurder zijn als uw huurder failleert? 

Is uw huurder failliet en wilt u weten wat u kunt doen om uw huurschuld te vorderen? Neem contact op met mij of een van de overige huurspecialisten of insolventiespecialisten. Wij maken een inschatting van de kansen en helpen u zo nodig met het maken van bezwaar.

© 2019 RWV