MENU
Ontbinding huurovereenkomst

Wanneer kunt u als verhuurder de huurovereenkomst ontbinden?
10-04-2019

Heel simpel gezegd kan iemand een overeenkomst ontbinden (beëindigen) wanneer de ander zijn verplichtingen uit die overeenkomst niet nakomt; in juristentaal is er dan sprake van een tekortkoming. Máár, voor ontbinding van de huur van woningen of bedrijfsruimten heeft de wetgever een uitzondering gemaakt. Wanneer een verhuurder de huur wil ontbinden kan hij niet om de rechter heen. Alleen de rechter kan een huurovereenkomst op verzoek van de verhuurder ontbinden. 

Ontbinding huurovereenkomst, tenzij?

Tot zover lijkt het allemaal eenvoudig. Bijvoorbeeld, als een huurder te laat zijn huur betaalt dan is dit een tekortkoming, want hij voldoet niet aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Wijst de rechter in dat geval een verzoek toe om de huurovereenkomst te ontbinden? Dat is maar zeer de vraag. Weliswaar zegt de wet dat iedere tekortkoming ontbinding rechtvaardigt, tenzij (!) deze tekortkoming gezien haar aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. Deze wetsbepaling blinkt niet bepaald uit in helderheid. De vraag rijst wanneer een tekortkoming ernstig genoeg is om ontbinding te rechtvaardigen. 

Uitzondering op de hoofdregel zeldzaam?

Wanneer u de wet leest zou u kunnen denken dat deze ‘tenzij-uitzondering’ een zeldzaamheid is. De wet heeft het immers over ‘iedere tekortkoming’? Dit is niet het geval. Een geslaagd beroep op deze uitzondering komt, met name in het huurrecht, vaak voor. Een ontbinding is heel ingrijpend. De rechter wil niet voor elk wissewasje ontbinding uitspreken.

Verduidelijking door de Hoge Raad

Onlangs heeft de Hoge Raad (onze hoogste rechter) de gang van zaken bij ontbinding van huur nog een keer duidelijk uiteengezet. 

  • De tenzij-uitzondering heeft niet slechts betrekking op zeldzame gevallen;
  • De rechter moet bij ontbinding kijken naar alle omstandigheden;
  • De tekortkoming moet van voldoende gewicht zijn;
  • De huurder moet beroep doen op de tenzij-uitzondering;
  • Máár de rechter mag dit (impliciete) beroep ook opmaken uit het verweer.

Wat betekent dit voor het ontbinden van huurovereenkomsten?

Leuk denkt u misschien, maar wanneer is zo’n tekortkoming nu ‘van voldoende gewicht’? Dit is niet altijd eenvoudig te bepalen. Met name omdat een rechter naar alle omstandigheden zal moeten kijken. In de volgende veel voorkomende gevallen gaat een rechter in de regel over tot ontbinding:

  • Als een huurachterstand van drie (kalender)maanden of meer een ontbinding en ontruiming rechtvaardigt;
  • Als er sprake is van stelselmatig te laat betalen, met name wanneer er al eerder sprake is geweest van een procedure;
  • Als er sprake is van stelselmatig overlast of verwaarlozing/beschadiging van het gehuurde. In beide gevallen is het zeer raadzaam een dossier op te bouwen;
  • Met name in regio’s waarin sociale huurwoningen schaars zijn gaat een rechter snel tot ontbinding over wanneer een woning illegaal wordt onderverhuurd.

Hierbij merk ik nog op dat de huurder die te laat betaalt het verzuim met het alsnog betalen niet opheft! De tekortkoming is daarmee dus niet van tafel. Het is echter wel zo dat een rechter de omstandigheid dat er uiteindelijk wel betaald is zwaar mee weegt en meestal tot oordeel komt dat de tekortkoming ontbinding niet rechtvaardigt.

Huurovereenkomst ontbinden? Laat u goed voorlichten!

Deze opsomming is niet limitatief. Er kunnen andere redenen zijn die kunnen leiden tot ontbinding door de rechter. Bedenk wel dat de (overige) omstandigheden altijd een rol kunnen spelen! 

Er bestaat overigens een uitzondering die ik niet onbesproken kan laten. Als het gehuurde een drugspand betreft dat door de burgemeester wordt gesloten, dan heeft u de rechter niet nodig om te ontbinden. Maar dan heeft u weer hele andere kopzorgen.....

Overweegt u – al dan niet in kort geding – een huurovereenkomst te ontbinden? Of twijfelt u of de tekortkoming voldoende ernstig is voor ontbinding van de huurovereenkomst? Voor deze en andere vragen over huurrechtelijke kwesties kunt u vrijblijvend contact opnemen met mij of een van de overige huurspecialisten

© 2019 RWV