Dat het in Nederland lastig is om een woning te vinden, is algemeen bekend. Studentensteden kampen daarnaast echter nog met een ander probleem: de huisvesting van studenten. Met name de regulering van de kamerverhuur blijkt een lastige opgave voor veel gemeenten. Zo kreeg de gemeente Leiden eind december een flinke tik op de vingers van de bestuursrechter vanwege het door haar gehanteerde beleid, in een uitspraak die grote gevolgen kan hebben voor verhuurders van studentenkamers.  

Wat zijn de regels rondom verkamering?

Net als veel andere gemeenten, zoekt Leiden al enige tijd naar een manier om de woningvoorraad beter te reguleren. Op 1 juli 2019 is daarom een nieuwe Huisvestingsverordening in werking getreden, waarin onder andere is bepaald dat voor het opsplitsen van een zelfstandige woonruimte in kamers (verkamering) altijd een vergunning nodig is. Medio juni 2021 werd echter duidelijk dat dit beleid juridisch mogelijk geen stand zou houden, toen de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State een zaak met een vergelijkbaar beleid op haar bureau kreeg. De Raad van State oordeelde dat een vergunningsplicht in beginsel wel is toegestaan, maar dat dit in bepaalde gevallen in strijd kan zijn met de Huisvestingswet. 

Verkameringsbeleid gemeente Leiden

Nog datzelfde jaar heeft de gemeente Leiden de Tijdelijke beleidsregel woningonttrekking en woningvorming Leiden 2021  opgesteld. In deze beleidsregel is bepaald dat aanvragen voor een omzettings- of woningvormingsvergunning voorlopig zullen worden geweigerd. Een zogenaamde ‘standstill’. Tijdens deze standstill worden geen omzettingsvergunningen verleend, maar blijft de vergunningsplicht wel in stand. Omdat het handhaven van de vergunningsplicht juridisch gezien risico’s met zich meebrengt voor de gemeente nu de Raad van State zich kritisch heeft uitgesproken over de vergunningsplicht, staat handhaving op een laag pitje. Uiteraard wordt er wel opgetreden wanneer er sprake is van stelselmatige en/of excessieve overlast van bewoners van verkamerde woningen. 

Het doel van de standstill is om erger te voorkomen wanneer de verkameringsregels van de gemeente bijvoorbeeld ongeldig worden verklaard door een rechter. De gemeente is daarom voornemens om met een samenhangend pakket van maatregelen te komen, met als doel de woningvoorraad te reguleren. De voorgestelde wetswijziging van de Huisvestingswet speelt daarbij ook een rol. De wijziging zal ervoor zorgen dat gemeenten straks niet alleen aanpassingen in de woningvoorraad vergunningsplichtig kunnen maken, maar ook dat deze vergunningsplicht kan worden ingevoerd op basis van leefbaarheidsargumenten. 

Wet goed verhuurderschap

Ook de Wet goed verhuurderschap speelt een rol. Het doel van dit wetsvoorstel is om ongewenste verhuurpraktijken te voorkomen en tegengaan en woningzoekenden, huurders en arbeidsmigranten te beschermen. De wet maakt het tevens mogelijk om verhuurdersvergunningen in te voeren. De behandeling van beide wetsvoorstellen is echter vertraagd. 

Het college van burgemeesters en wethouders van de gemeente Leiden heeft daarom op 13 december aan de gemeenteraad medegedeeld dat in verband met deze vertraging, het beloofde pakket maatregelen langer op zich zal laten wachten. Ook kondigt het college in haar brief alvast aan dat zij voornemens is om de standstill te verlengen tot uiterlijk 1 mei 2023. Of dit laatste ook daadwerkelijk gaat gebeuren, is echter nog maar de vraag: een week later kreeg de gemeente van de bestuursrechter namelijk niet alleen een tik op de vingers inzake de vergunningsplicht, maar de rechter was ook kritisch op de standstill. 

Uitspraak bestuursrechter van 22 december 2022

De zaak die voorlag bij de bestuursrechter, was aangespannen door de eigenaren van een studentenwoning. Toen zij het pand in 2013 kochten, was het pand al verkamerd en verhuurd aan studenten. De situatie was onder het toen geldende recht volledig legaal. Dit veranderende toen de eerdergenoemde Huisvestingsverordening in 2019 in werking trad en ineens een vergunning benodigd was. De door de eigenaren aangevraagde vergunning werd echter afgewezen. Tijdens de bezwaarprocedure kregen de eigenaren geen gelijk, maar de bestuursrechter dacht daar anders over. 

De bestuursrechter sluit zich in de uitspraak aan bij de Raad van State: een vergunningsplicht mag, maar gemeenten mogen hier alleen gebruik van maken als is voldaan aan de voorwaarden in artikel 2, eerste lid, van de Huisvestingswet. Hierin wordt bepaald dat een vergunningsplicht alleen mag worden ingevoerd als dat “noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onevenredige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte”. 

Huisvestingsverordening Leiden en vergunningsplicht

De rechter heeft vervolgens beoordeeld of 1) de toelichting bij de Leidsche huisvestingsverordening voldoende is om alle woonruimten in de gemeente als schaars te bestempelen en 2) dat de vergunningplicht, die dus voor alle woonruimten geldt, ook noodzakelijk en geschikt met oog op het te bereiken doel. De rechter is echter tot de conclusie gekomen dat hoewel er in de gemeente Leiden sprake is van schaarste aan goedkope (sociale) huurwoningen, niet is gebleken dat dit ook het geval is bij duurdere woningen. De vergunningsplicht voor koopwoningen uit het duurste segment, is daarom in strijd met zowel het zorgvuldigheids- als het motiveringsbeginsel, reden waarom de vergunningsplicht niet voor de eigenaren van de woning geldt. 

De rechter gaat echter nog een stap verder: in de toelichting van de Huisvestingsverordening is onvoldoende onderbouwd dat een algehele vergunningsplicht, niet alleen voor woningen in het duurdere segment, noodzakelijk en geschikt is voor het bereiken van het beoogde doel: het beperken van problemen in het geval dat de verkameringsregels van de gemeente ongeldig worden verklaard door een rechter.  De rechtbank oordeelt dat de gemeente bij het opstellen van haar beleid onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van wooneigenaren waarbij sprake was van bestaande en legale verkamering. Het afwijzen van de aangevraagde omgevingsvergunning, is daarom in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel en het door de eigenaren ingestelde beroep is gegrond. 

De rechter overweegt tevens dat bij het weigeren van een omzettingsvergunning, ook het rechtszekerheidsbeginsel in de weg kan staan. In deze zaak was de verkamering van de woning bijvoorbeeld volledig legaal, totdat de gemeente in 2019 de nieuwe Huisvestingsverordening invoerde, wat een beperking van de rechten van de eigenaren opleverde. De gemeente beriep zich op een in 1973 ingestelde vergunningsplicht, maar die gold alleen voor goedkope woningen en dit argument werd door de rechter dan ook van tafel geveegd. 

Naar aanleiding van deze uitspraak, waarin de bestuursrechter de gemeente toch een behoorlijke tik op de vingers heeft gegeven, is het nog maar de vraag of de standstill juridisch houdbaar is. Het weigeren van een vergunning mag, maar dit moet wel goed onderbouwd worden. In de zaak waar nu uitspraak over is gedaan, ontbrak die goede onderbouwing. 

Heb je vragen over verkamering of wil je weten wat de gevolgen van deze uitspraak zijn voor jouw situatie?

Deze uitspraak heeft niet alleen gevolgen voor de gemeente Leiden, maar ook voor andere gemeenten die een vergunningsplicht hanteren. Wil je weten wat de gevolgen zijn van deze uitspraak voor jouw situatie, neem dan contact op met mij of een van de andere advocaten bestuursrecht en vastgoed.