Gebreken aan bedrijfsruimte: wat zijn de rechten en verplichtingen van huurder en verhuurder?

Een lekkend dak, ernstige vochtproblemen of een kapotte installatie zijn duidelijke voorbeelden van gebreken aan een bedrijfsruimte. Maar juridisch kan ook sprake zijn van een gebrek als er met het pand zelf op het eerste gezicht weinig mis is. Denk bijvoorbeeld aan omstandigheden waardoor de bedrijfsruimte niet kan worden gebruikt zoals bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht worden verwacht. 

Of sprake is van een gebrek is belangrijk voor zowel huurder als verhuurder. Het bepaalt onder meer wie verantwoordelijk is voor herstel en of de huurder aanspraak kan maken op huurprijsvermindering of schadevergoeding. 

Maar wanneer is juridisch sprake van een gebrek aan een bedrijfsruimte? En wat betekent dat voor huurder en verhuurder?

Wanneer is sprake van een gebrek aan bedrijfsruimte?

Het wettelijke begrip ‘gebrek’ is ruimer dan alleen een technisch of bouwkundig probleem. De gebrekenregeling geldt voor verschillende soorten bedrijfsruimte, zoals winkels, horecaruimten en kantoren. Van een gebrek kan sprake zijn als de bedrijfsruimte door haar staat of eigenschappen, of door een andere omstandigheid die niet aan de huurder is toe te rekenen, niet het huurgenot biedt dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mocht verwachten. 

Denk bijvoorbeeld aan:

• lekkages of vochtproblemen;
• achterstallig onderhoud;
• een defecte installatie die tot het gehuurde behoort;
• onvoldoende voorzieningen om het afgesproken gebruik mogelijk te maken;
• andere omstandigheden waardoor de bedrijfsruimte geheel of gedeeltelijk niet kan worden gebruikt.

Niet iedere beperking in het gebruik van een bedrijfsruimte is automatisch een gebrek. Wat de huurder mocht verwachten, hangt onder meer af van het soort bedrijfsruimte, de overeengekomen bestemming, de afspraken in de huurovereenkomst en de omstandigheden van het geval.

Ook de omgeving van de bedrijfsruimte kan een rol spelen

Een gebrek hoeft niet altijd in de bedrijfsruimte zelf te zitten. Ook omstandigheden in de directe omgeving kunnen het huurgenot aantasten. 

Een bekend voorbeeld is een zaak over een winkelcentrum in Leiden dat steeds verder verpauperde. Winkels kwamen leeg te staan en delen van het winkelcentrum werden afgesloten. Een huurder stelde daardoor aanzienlijk minder huurgenot te hebben. 

Het gerechtshof oordeelde dat sprake was van een gebrek en kende een huurprijsvermindering van 25% toe. De uitspraak hield vervolgens stand bij de Hoge Raad. 

Deze zaak laat zien dat bij de beoordeling niet alleen naar de vier muren van het gehuurde wordt gekeken. Ook andere omstandigheden kunnen een gebrek opleveren als zij het huurgenot aantasten dat de huurder op grond van de overeenkomst mocht verwachten.
 

Ook wettelijke regels of maatregelen van de overheid kunnen ervoor zorgen dat een huurder de bedrijfsruimte niet of niet volledig kan gebruiken. Dat betekent echter niet automatisch dat sprake is van een gebrek. 

Uit de wetsgeschiedenis van de gebrekenregeling volgt dat overheidsmaatregelen onder omstandigheden onder het ruime begrip ‘gebrek’ kunnen vallen. Daarbij is onder meer van belang of de maatregel samenhangt met de toestand of eigenschappen van het gehuurde. 

Die uitspraak is ook buiten de coronacrisis relevant. De algemene regel die daaruit volgt, is dat een wettelijke gebruiksbeperking niet automatisch een gebrek oplevert. Er moet worden gekeken naar de reden waarom de bedrijfsruimte niet of beperkt kan worden gebruikt. 

Kan een pand bijvoorbeeld niet worden gebruikt vanwege een eigenschap of tekortkoming van het pand zelf? Dan kan de beoordeling anders uitvallen dan wanneer een algemene wettelijke regel de bedrijfsactiviteiten van de huurder beperkt. 

Staat vast dat sprake is van een gebrek? Dan kan de huurder verschillende vorderingen instellen. Welke daarvan het beste zijn, hangt af van het gebrek, de omstandigheden en de afspraken in de huurovereenkomst.

Welke invloed heeft een ROZ-huurovereenkomst?

Bij veel bedrijfsruimten wordt gebruikgemaakt van een ROZ-model met bijbehorende algemene bepalingen. Daarom is het niet voldoende om alleen naar de wettelijke gebrekenregeling te kijken. 

In een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte kunnen bepaalde rechten en risico's anders worden verdeeld. Zo bevatten ROZ-bepalingen beperkingen van de mogelijkheden om bij een gebrek aanspraak te maken op huurprijsvermindering en schadevergoeding. 

Zo'n uitsluiting beschermt de verhuurder echter niet in iedere situatie. Bij bepaalde gebreken waarvan de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst op de hoogte was of had moeten zijn, biedt de wet de huurder bescherming waarvan niet zomaar ten nadele van de huurder kan worden afgeweken. 

Bij een discussie over een gebrek moeten daarom altijd de wet, de huurovereenkomst én de toepasselijke algemene bepalingen naast elkaar worden gelegd.

Geen gebrek, maar wel onvoorziene omstandigheden?

Dat een situatie geen gebrek oplevert, betekent niet altijd dat daarmee de discussie is afgelopen. In uitzonderlijke gevallen kan een beroep worden gedaan op onvoorziene omstandigheden. Een voorbeeld is de coronacrisis. 

Het gaat dan om omstandigheden waarmee partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst geen rekening hebben gehouden en die zo ingrijpend zijn dat ongewijzigde voortzetting van het contract naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet mag worden verwacht. 

De rechter kan in zo'n situatie de gevolgen van de overeenkomst wijzigen of de overeenkomst geheel of gedeeltelijk ontbinden. 

De lat ligt hoog. Wie zich op onvoorziene omstandigheden beroept, moet zijn beroep daarom goed onderbouwen. Gaat het bijvoorbeeld om ernstige financiële gevolgen voor de onderneming, dan is een concrete en volledige financiële onderbouwing van belang. Alleen stellen dat de omstandigheden grote financiële gevolgen hebben, is niet voldoende. 

Ook bij gebruik van een ROZ-model kan een beroep op onvoorziene omstandigheden mogelijk blijven. De contractuele uitsluitingen en beperkingen van de gebrekenregeling betekenen dus niet automatisch dat een beroep op onvoorziene omstandigheden is uitgesloten.

Ben je huurder? Dit kun je doen bij een gebrek

Ontdek je een mogelijk gebrek aan de bedrijfsruimte? Wacht dan niet af. Meld het probleem zo snel mogelijk schriftelijk bij de verhuurder en omschrijf duidelijk wat er aan de hand is en welke gevolgen je daarvan ondervindt. 

Bouw vanaf het begin een goed klachtendossier op. Bewaar e-mails en andere correspondentie, maak foto's of video's en houd bij wanneer je problemen hebt gemeld en hoe de verhuurder daarop heeft gereageerd. Bij een technisch probleem kan het verstandig zijn een deskundige in te schakelen. 

Zo kun je later niet alleen aantonen dat er een probleem is, maar ook hoe lang het speelt en welke gevolgen het heeft voor het gebruik van de bedrijfsruimte. Dat kan van belang zijn als discussie ontstaat over herstel, huurprijsvermindering of schadevergoeding. 

Controleer daarnaast je huurovereenkomst en de algemene bepalingen. Stop niet zonder meer met het betalen van de huur. Of je recht hebt op huurprijsvermindering en hoe je dat recht kunt uitoefenen, hangt mede af van de afspraken in het huurcontract.

Ben je verhuurder? Dit kun je doen bij een melding van een gebrek

Meldt een huurder een gebrek? Onderzoek dan eerst wat er precies aan de hand is. Is daadwerkelijk sprake van een gebrek en valt herstel volgens de wet en de huurovereenkomst onder jouw verantwoordelijkheid? 

Reageer tijdig op de melding en leg vast welke stappen je neemt. Controleer ook de huurovereenkomst en de toepasselijke algemene bepalingen voordat je afspraken maakt over bijvoorbeeld herstel, huurprijsvermindering of schadevergoeding. 

Voorkomen is daarbij beter dan genezen. Leg bij het sluiten van een huurovereenkomst duidelijk vast wat je verhuurt, welke voorzieningen daarbij horen en welk gebruik is toegestaan. Wees ook voorzichtig met toezeggingen over eigenschappen of voorzieningen van het pand die je niet zeker kunt waarmaken. 

Een goed huurcontract én een goed dossier kunnen bij een later geschil veel verschil maken.

Of een probleem juridisch een gebrek aan de bedrijfsruimte is, is niet altijd direct duidelijk. Bovendien betekent de aanwezigheid van een gebrek nog niet automatisch dat de verhuurder aansprakelijk is voor alle gevolgen. 

Heb je als huurder of verhuurder te maken met een mogelijk gebrek? Ik beoordeel de huurovereenkomst, de gemaakte afspraken en de omstandigheden van het geval. Zo weet je welke rechten en verplichtingen je hebt en welke vervolgstap verstandig is.