Eind 2024 deed de Hoge Raad - ons hoogste rechtscollege - een belangrijke uitspraak over de indexering (jaarlijkse verhoging) van de huurprijs in de vrije sector (geliberaliseerde woonruimte). Deze uitspraak brengt duidelijkheid over een onderwerp dat veel verhuurders en huurders raakt: de geldigheid van clausules die huurverhogingen met een opslag boven de consumentenprijsindex (CPI) toestaan. Wat is er beslist en wat zijn de gevolgen voor huurcontracten? 

Achtergrond huurprijs indexering in de vrije sector

De vrije sector omvat huurwoningen met een huurprijs die hoger ligt dan de middenhuurgrens, met een WWS-puntentelling van 187 of meer. Historisch werd in deze contracten vaak de huurprijs jaarlijks geïndexeerd met een CPI (consumentenprijsindex) en een aanvullende opslag van één of meerdere procenten. Sinds corona heeft de wetgever ook de huurprijsverhoging van de vrije sector huurwoningen beperkt tot een opslag van 1% boven de jaarlijks door de minister vast te stellen verhoging. De minister stelt een verhoging vast die is gerelateerd aan de CPI of de gemiddelde loonontwikkeling (als deze lager is dan de CPI). Waarschijnlijk duurt deze beperking tot 2029. 

Voor sociale huur en middenhuur gelden al striktere regels, waarbij de huurprijsverhoging wordt gereguleerd door het Woningwaarderingsstelsel.

Jaarlijkse huurverhoging: hoe verhoog je de huurprijs van woonruimte?

In dit artikel leg ik uit hoe de jaarlijkse indexering van woonruimte werkt. Ook laat ik in dit artikel zien hoe de huurverhoging van sociale huur en middenhuur is beperkt door het WWS (Woningwaarderingsstelsel).

Lees het artikel

Is een opslag boven de CPI oneerlijk?

De uitspraak van de Hoge Raad is gedaan op verzoek van de kantonrechter te Amsterdam in een zogenaamde prejudiciële beslissing. Dat betekent dat een rechter aan ons hoogste rechtscollege vragen kan stellen over de uitleg van het recht. 

De kantonrechter moest oordelen over de geldigheid van een indexeringsclausule waarbij de prijs met CPI + 3% kon worden verhoogd. Op grond van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten moet een rechter ongevraagd onderzoeken of een beding oneerlijk is. Als een beding als oneerlijk wordt beoordeeld, dan is deze in zijn geheel nietig. Er kan dan ook geen redelijk beding (matiging) voor in de plaats worden gesteld. 

De gevolgen hiervan kunnen verstrekkend zijn. Stel dat een verhuurder procedeert over een huurachterstand van meerdere maanden. De huurovereenkomst bevat een verhogingsclausule van CPI + 3%. Als dit nietig is, dan is de huurprijs 20 jaar lang ten onrechte verhoogd en zou het wel eens kunnen zijn dat per saldo duizenden euro’s te veel huur is betaald. 

De kantonrechter Amsterdam neigde naar een uitleg dat de CPI met de opslag van 3% als één beding moest worden gezien. Verder leek de kantonrechter ervanuit te gaan dat voor een opslag boven de CPI geen redelijke grond kon zijn. Met andere woorden, dat dit een oneerlijk beding zou zijn. Het gevolg zou zijn dat de gehele indexeringsclausule (CPI + 3%) nietig zou zijn. Zelfs als de verhuurder in de praktijk lager had geïndexeerd dan was toegestaan. Ook matiging naar alleen een CPI clausule is dan niet mogelijk. De Europese richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten beoogt hiermee een straf op te leggen aan partijen die een oneerlijk beding sluiten.  

Aangezien deze clausule door veel investeerders wordt gebruikt zou dat enorme gevolgen kunnen hebben voor de geldigheid van heel veel huurprijzen in Nederland. Dit zou veel rechtsonzekerheid teweegbrengen. 

Uitspraak Hoge Raad

De Hoge Raad komt gelukkig met een geruststellende uitspraak voor vastgoedinvesteerders en eigenaren:

  •  De CPI-verhoging en de opslag (in dit geval 3%) zijn separate bedingen. Als de opslag ongeldig, blijft de CPI-verhoging in stand
  • Een opslag van maximaal 3% is in beginsel eerlijk

Gelukkig is hiermee aan veel onzekerheid een einde gekomen. Door de CPI-verhoging en een eventuele opslag als aparte clausules te beschouwen, blijft de basis van veel huurcontracten intact. Dit is goed nieuws voor zowel huurders als verhuurders. 

Meer weten over de huurprijs indexering in de vrije sector?

Hoewel de uitspraak veel duidelijkheid biedt, is de jaarlijkse verhoging van de huurprijs in de vrije sector voorlopig nog wel door de wetgever aan banden gelegd. Het is daarom belangrijk om contracten zorgvuldig te blijven opstellen en rekening te houden met zowel de wetgeving als mogelijke toekomstige ontwikkelingen.

Heb je vragen over de jaarlijkse huurprijs indexering, de gevolgen van deze uitspraak of wil je advies over het opstellen van een juridisch waterdicht huurcontract? Neem gerust contact op met mij of een van de andere huurrecht advocaten.