Tijdelijke verhuur woning

Regelmatig wordt mij gevraagd of het mogelijk is om een woning tijdelijk te verhuren of om een concept huurovereenkomst te beoordelen. Er bestaan veel misverstanden over tijdelijke verhuur van een woning, heb ik gemerkt.

Hoofdregel: huurbescherming

Uitgangspunt in de wet is dat iemand die een woning huurt wordt beschermd. Zo mag de huuropzegging uitsluitend op de in de wet genoemde gronden plaatsvinden en met inachtneming van de in de wet genoemde termijnen. Niet de huuropzegging leidt tot het einde van de huurovereenkomst. Alleen als de huurder de huuropzegging accepteert of als de rechter een vordering tot beëindiging van de huur toewijst, eindigt de huurovereenkomst.

Daarnaast kan een huurder aanspraak maken op de in de wet opgenomen huurprijsbescherming. Ongeacht de overeengekomen huurprijs heeft de huurder het recht om binnen 6 maanden de huurprijs te laten toetsen door de huurcommissie volgens een puntensysteem.

De vergaande huurbescherming leidt er in de praktijk toe dat gezocht wordt naar alternatieven om deze huurbescherming te ontlopen.

Huur naar zijn aard van korte duur

De beschermingsbepalingen zijn niet van toepassing op huurovereenkomsten die naar zijn aard van korte duur zijn. U denkt nu wellicht dat u een woning dus voor 6 maanden kunt verhuren en dat de huurovereenkomst derhalve bestempeld wordt als een huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. Dit is echter niet het geval. De term ‘naar zijn aard van korte duur’ ziet op het huren van vakantiewoningen en dergelijke. Deze bepaling is dus niet geschreven om woningen voor korte duur te verhuren.

Tijdelijke verhuur op grond van de leegstandwet

De leegstandwet biedt wel mogelijkheden om een woning tijdelijk te verhuren zonder dat de huurder vergaande huurbescherming geniet. In de praktijk zie ik vaak dat huurovereenkomsten worden opgesteld met het oog daarop, maar zonder dat aan de in de wet gestelde eisen wordt voldaan.

Voldoet u niet aan de eisen die de leegstandwet aan een dergelijke verhuur verbindt, dan heeft de huurder alle huurbescherming zoals verwoord in ons burgerlijk wetboek.

Er zijn een aantal vereisten waaraan moet worden voldaan:

Het moet gaan om leegstaande woonruimte. Dat kan nieuwbouw zijn dat nimmer bewoond is geweest of bestaande bouw die wel bewoond is geweest, maar al gedurende een bepaalde tijd leeg staat.
Er dient een vergunning te worden gevraagd die wordt verleend voor de duur van ten hoogste 2 jaar.
De huurovereenkomst moet ten minste worden aangegaan voor de duur van 6 maanden.
De vergunning bevat vermelding van de huurprijs en de duur waarvoor deze is verleend.
De opzegtermijn voor de huurder bedraagt maximaal 1 maand en de opzegtermijn van de verhuurder bedraagt minimaal 3 maanden.
De woonruimte moet te koop staan of op de nominatie staan voor renovatie of sloop.

Alleen als aan deze vereisten wordt voldaan, wordt door de gemeente een vergunning afgegeven. Alleen indien een huurovereenkomst wordt gesloten die voldoet aan de vergunningvoorwaarden, blijven de huurbeschermingsbepalingen van ons burgerlijk wetboek buiten toepassing.

De praktijk

Vaak blijkt dat huurovereenkomsten met de titel "Verhuur naar de aard van korte duur" of "Verhuur tijdelijke woonruimte" niet voldoen aan de wettelijke criteria. Dat leidt er in dat geval toe dat huurders, als het erop aankomt, volledige aanspraak kunnen maken op alle wettelijke huurbescherming. Dit kan tot grote problemen leiden voor u, als verhuurder. Zo kan het voor u onmogelijk worden om terug te keren in de woning. Of als u uw woning in de verkoop heeft staan, u niet in staat bent om de woning vrij van huur te verkopen. De financiële en praktische gevolgen zijn dan vaak niet te overzien!