Op 15 maart 2024 heeft het hoogste rechtscollege van Nederland, de Hoge Raad, een belangrijke uitspraak gedaan over de rechten van verhuurders bij huurachterstand. In deze zaak ging het om de vraag of een verhuurder tijdelijk het huurgenot mag opschorten, bijvoorbeeld door sloten van een pand te vervangen. Deze uitspraak werpt nieuw licht op de rechten en plichten van verhuurders en huurders.

In deze rechtszaak: huurachterstand van bedrijfsruimte

Een huurder van een bedrijfsruimte, in dit geval een bakkerij, had maandenlang geen huur betaald en verliet uiteindelijk zelf de bedrijfsruimte. De verhuurder, geconfronteerd met de huurachterstand, besloot daarop de sloten van het pand te vervangen. Hierdoor kon de huurder de ruimte niet meer betreden. De huurder stuurde vervolgens een verklaring waarin hij stelde dat de verhuurder onterecht handelde door het huurgenot te blokkeren.

In de rechtszaak die volgde, eiste de verhuurder betaling van de huurachterstand, zowel van voor als na het vervangen van de sloten. De kantonrechter en het gerechtshof gaven de verhuurder gelijk, waarna de huurder de zaak voorlegde aan de Hoge Raad.

Wat zegt de Hoge Raad en de wet over huurachterstand?

De Hoge Raad bevestigde dat een verhuurder bij huurachterstand het huurgenot mag opschorten, mits dit zorgvuldig gebeurt. Volgens de wet heeft een huurder recht op ongestoord huurgenot, maar mag een verhuurder ook zijn verplichtingen opschorten als de huurder zijn betalingsverplichtingen niet nakomt. Dit houdt in dat, zelfs als de huurder later zijn huurachterstand inhaalt, de verhuurder volgens de wet niet verplicht is om het huurgenot over de periode van de opschorting alsnog te verschaffen.

Ga niet voor eigen rechter spelen bij een huurachterstand

Belangrijk is dat dit niet betekent dat een verhuurder eigen rechter mag spelen. Zo is het vervangen van de sloten in deze zaak mogelijk geaccepteerd omdat de huurder de bedrijfsruimte zelf al had verlaten. Echter in veel gevallen zou dit ook gezien kunnen worden als eigenrichting (voor eigen rechter spelen), iets wat in Nederland niet is toegestaan. Benadrukt moet dus worden dat de specifieke omstandigheden van een zaak een grote rol spelen.

Huurachterstand: Wat mag de verhuurder doen?

Deze uitspraak maakt duidelijk dat een verhuurder bij huurachterstand bepaalde maatregelen kan nemen, zoals het opschorten van het huurgenot. In de praktijk kan dit naar mijns inziens aanvoelen als een gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst, omdat het gemiste huurgenot niet meer ingehaald kan worden. Ontbinding op vordering van de verhuurder mag alleen door een rechter worden uitgesproken. Dit roept vragen op over de scheidslijn tussen opschorting en ontbinding van de huurovereenkomst. Het recht op ongestoord huurgenot blijft het uitgangspunt.

De uitspraak roept discussie op over de vraag of verhuurders nu actief het huurgenot kunnen beëindigen bij wanbetaling, bijvoorbeeld door sloten te vervangen of andere beperkingen op te leggen. Het eenzijdig en actief blokkeren van het huurgenot door de verhuurder is iets wat naar mijn mening in strijd is met de bedoeling van de Hoge Raad.

Het spelen van eigen rechter is immers niet zorgvuldig en voldoet niet aan de randvoorwaarde die de Hoge Raad stelt aan opschorting. Verhuurders dienen zich ervan bewust te zijn dat het nemen van dergelijke stappen, zonder juridische onderbouwing niet zonder meer geoorloofd is. Het lijkt erop dat de uitspraak van de Hoge Raad beperkt is tot situaties waarin de huurder feitelijk geen gebruik meer maakt van het gehuurde. 

Meer weten over huurachterstand of de te nemen procedures?

Heb je als verhuurder of huurder vragen over de opschorting van huurgenot bij huurachterstand? Neem dan contact op met mij of één van de ander huurrechtadvocaten. Wij adviseren je graag.