MENU

Asbest in uw huurpand; gebrek of niet?
26-01-2012

Op 3 september 2010 heeft de Hoge Raad, ons hoogste rechtscollege, een belangrijke uitspraak gedaan met betrekking tot de aanwezigheid van asbest in een huurpand. De kernvraag was of de aanwezigheid van asbest een gebrek aan het gehuurde oplevert.

Belang van de uitspraak

In eerdere rechtspraak werd vaak aangenomen dat de (latente) aanwezigheid van asbest niet snel in de weg staat aan een normaal gebruik van het gehuurde, zodat de uitsluitende aanwezigheid in beginsel geen gebrek oplevert.

Ook in deze zaak, waar asbest was vrijgekomen door een inbraak via het plafond van het gehuurde, waarin asbest was verwerkt, oordeelde het hof in hoger beroep nog dat de enkele aanwezigheid van asbest geen gebrek oplevert omdat de verhuurder geen rekening hoefde te houden met de mogelijkheid dat er asbest zou vrijkomen door een inbraak. Het hof was daarmee van mening dat het pand voldeed aan de eisen die men vanuit het oogpunt van veiligheid daaraan mag stellen.

De Hoge Raad maakt korte metten met de redenering van het hof en legt met zijn uitspraak van 3 september 2010 een strenger criterium aan. De Hoge Raad oordeelt dat de aanwezigheid van asbest niet alleen een gebrek kan opleveren als deze door een oorzaak vrijkomt. De enkele aanwezigheid van asbest kan al een beperking voor de huurder opleveren, welke beperking als gebrek aan het gehuurde moet worden aangemerkt.

Geen beroep op beperking aansprakelijkheid

In de praktijk is het van zeer groot belang of de enkele aanwezigheid van asbest al een gebrek is of dat daar pas sprake van is als het asbest door enige oorzaak vrijkomt. Nagenoeg alle huurcontracten bevatten namelijk een uitsluiting van aansprakelijkheid voor schade als gevolg van gebreken. Waarschijnlijk ook uw huurcontract(en). Dit betekent dat u als verhuurder in dat geval uitsluitend verplicht bent om het gebrek te verhelpen, maar dat u niet aansprakelijk bent voor de (gevolg)schade.

In het onderhavige geval is de winkel enkele maanden dicht geweest als gevolg van de asbestsanering. Dit brengt een enorme schadepost met zich mee.

Het feit dat de Hoge Raad oordeelt dat de enkele aanwezigheid van asbest, ook als deze nog niet vrijkomt, een gebrek kan opleveren, brengt mee dat u als verhuurder veel voorzichtiger moet optreden.

Als een gebrek bij aanvang van de huurovereenkomst aanwezig is en u wist dit of had dit moeten weten, mag in het huurcontract niet worden afgeweken van de bepalingen van de gebrekenregeling in de wet. De in standaard huurovereenkomsten gebruikelijke uitsluitingen van aansprakelijkheid voor (gevolg)schade, gelden dan niet.

Verbouwingen bij normaal gebruik

Een normaal gebruik van het gehuurde kan ook met zich mee brengen dat de huurder interne verbouwingen doet en daarvoor wellicht gaten moet boren in het gehuurde, waarbij asbest vrijkomt. Een huurder zou daarmee in zijn bewegingsruimte worden beperkt, welke beperking als gebrek van het gehuurde moet worden aangemerkt. Reeds het latente gevaar brengt mee dat er sprake kan zijn van een gebrek.

Oplossing voor u als verhuurder

In de praktijk doet u er als verhuurder verstandig aan om, als u weet dat op bepaalde plaatsen in het gehuurde asbest aanwezig is, in het contract vast te leggen dat gebruik van het gehuurde, door welk gebruik asbest zou kunnen vrijkomen, niet is toegestaan.

Voorts doet u er in dat geval goed aan om contractueel vast te leggen dat bepaalde verbouwingen die een risico meebrengen voor het vrijkomen van asbest, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming niet zijn toegestaan.

Het is ook aan u om vooraf onderzoek te doen naar eventuele gebreken, zoals de aanwezigheid van asbest, alvorens u het pand verhuurt.

Zoals gezegd; een uitspraak met een groot belang!

Deze uitspraak kan in de praktijk van groot belang zijn. Eerder dan voorheen werd aangenomen, zal een latent risico als gebrek kunnen worden aangemerkt die bij aanvang van de huurovereenkomst al aanwezig was. Dit kan voor u als verhuurder zeer vergaande risico's met zich brengen omdat uitsluitingen van aansprakelijkheid voor (gevolg)schade dan niet zijn toegestaan op grond van de wet.

Deze uitspraak kan ook consequenties hebben voor andere risico's. Denkt u maar eens aan brandgevaar!

© 2021 RWV