In twee eerdere artikelen schreef ik over de ontwikkeling van de rechtspraak van het huurrecht naar aanleiding van de coronamaatregelen: het vragen van huurkorting vanwege coronamaatregelen  en de gevolgen van de coronacrisis op het huurcontract. Inmiddels zijn er meer uitspraken door rechters gedaan. Wat is de rode draad in deze rechtspraak en wat zijn de omstandigheden die van belang zijn? Ik zet de hoofdlijnen voor u op een rij. 

Wordt de coronacrisis als een gebrek gezien?

In bijna alle uitspraken wordt het niet mogen gebruiken van het gehuurde’ gezien als een gebrek. De coronamaatregelen zijn een overheidsingrijpen. Bij het opstellen van de wet heeft de wetgever bepaald dat als een overheidsmaatregel het gebruik van het gehuurde verhindert, dit een gebrek oplevert. Rechters verwijzen in hun uitspraken naar deze overweging.

Het is de vraag of dit standhoudt bij hogere rechters, omdat de wetgever bij de afweging vooral aan maatregelen dacht die betrekking hadden op de fysieke toestand van het gehuurde. Bijvoorbeeld als de gemeente besluit dat een pand niet meer mag worden gebruikt omdat het niet voldoet aan vernieuwde bouwkundige eisen. Een situatie als de coronacrisis daarentegen had de wetgever niet voor ogen.

Zo oordeelde ook een rechter in Zwolle. Er was volgens hem geen sprake van een gebrek omdat de huurder volgens het (ROZ) contract moet zorgen voor een vergunning of ontheffing om het bedrijf in het gehuurde uit te oefenen. Nu dit risico voor rekening van huurder was, was er geen sprake van een gebrek, aldus de voorzieningenrechter. 

Gedwongen sluiting door coronacrisis levert gebrek en dus huurkorting op?

Zolang het gehuurde gewoon mag worden gebruikt voor het doel waarvoor het is gehuurd, zal er minder snel sprake zijn van een gebrek. Echter tijdens de coronacrisis moesten onder andere de horeca, musea, campings, theaters en sportscholen hun deuren gedwongen sluiten van de overheid. In dat geval is er duidelijk sprake van een gebrek.  

Daarnaast zijn er ook bedrijven die het gehuurde gewoon mochten gebruiken, maar indirect toch fors omzetverlies hadden vanwege de overheidsmaatregelen. Denk bijvoorbeeld aan de detailhandel. Winkelstraten waren leeg, iedereen bleef thuis en kocht online. Hier zal minder snel sprake zijn van een gebrek. 

ROZ contract sluit gebrek uit

Het ROZ contract is een standaard huurcontract met algemene bepalingen, opgesteld door de Raad Voor Onroerende Zaken. Deze contracten worden in de huurpraktijk veelvuldig gebruikt. ROZ huurovereenkomsten bedrijfsruimte sluiten de aansprakelijkheid voor een gebrek uit en de overeenkomst bepaalt ook dat hiervoor geen huurkorting kan worden gevorderd.

Om discussies en rechtszaken in de toekomst te voorkomen, verwacht ik dat in de veel gebruikte ROZ huurmodellen ook een clausule zal worden opgenomen om overheidsmaatregelen ter afwending van een pandemie als gebrek uit te sluiten.

Maar let op! Geen uitsluiting van onvoorziene omstandigheden in ROZ contract

Standaard ROZ contracten sluiten overigens niet de gevolgen van een onvoorziene omstandigheid uit. Huurders doen daarom op grote schaal een beroep op deze regeling.

Rechters oordelen tot nu toe allemaal dat de coronamaatregelen zijn aan te merken als een onvoorziene omstandigheid, waarvoor huurkorting kan worden gevraagd. Waar rechters bij het beoordelen van een gebrek een enkele keer nog terughoudend zijn, zijn de rechters op dit punt eensgezind.   

Toch houdt een rechter rekening met u als verhuurder

Omdat niet te voorzien was dat de overheid met coronamaatregelen zou komen, houdt de rechter daar rekening mee. De volgende omstandigheden spelen een rol bij de beoordeling van rechters: 

  • Onderbouwing huurder van de financiële positie: Als de huurder zijn financiële nood niet kan onderbouwen, is de kans groot dat de rechter de huurkorting afwijst of verlaagt. Omzetverlaging geeft soms ook een kostendaling, dat moet worden meegewogen.
  • Is er sprake van een gebrek? Zo ja, dan zal de rechter meer in het nadeel van u als verhuurder oordelen. Een gedwongen overheidssluiting leidt eerder tot een (hogere) korting.
  • Heeft de huurder overheidssteun aangevraagd? Een huurder moet zich maximaal inspannen om steun te vragen. Doet hij dat niet, dan mag de huurder minder snel verwachten dat u als verhuurder korting geeft.
  • Naar mate de overheidsbeperkingen minder zijn, zal ook de huurkorting lager zijn.
  • Heeft een huurder het maximale gedaan om zijn omzet op peil te houden? Er waren bijvoorbeeld restaurants die afhaalmaaltijden gingen maken. Hoe passiever de huurder, hoe lager de korting.

Aan welke huurkorting moet u denken?

In de praktijk lopen de toegewezen huurkortingen uiteen van 0% tot maximaal 50%. De 30% tot 50% korting uitspraken zien voornamelijk op bedrijven die in de lockdown periode volledig dicht moesten. Het zijn bovendien voorlopige voorzieningen. Uiteindelijk moeten de huurders ook de financiële noodzaak achteraf onderbouwen.  

Over de periode na de lockdown lijken rechters niet bereid om meer dan 25% huurkorting toe te staan tot 30 september (Rechtbank Amsterdam). Daarna zal het lastig zijn voor huurders om überhaupt nog huurkorting te vragen tenzij een tweede lockdown volgt.

Uiteraard houden wij de ontwikkelingen voor u bij. 

Heeft u vragen over huurkorting aanvragen of ontbinding van het huurcontract vanwege de coronamaatregelen? Neem contact op

Verhuurt u uw bedrijfsruimte aan een ondernemer en wilt u weten wat uw rechten zijn? Of bent u juist huurder en wilt u weten of u huurkorting kunt vorderen? Neem gerust contact op met mij of een van de overige huurrechtadvocaten. Of leg uw vraag voor aan de specialisten van onze Coronavirus Helpdesk. Wij helpen u graag verder.