Energielabel C verplicht voor kantoorgebouwen vanaf 2023

De aarde warmt op en daarom is het belangrijk dat we verduurzamen. Dit geldt ook voor kantoorgebouwen. Met ingang van 1 januari 2023 is het verboden om een kantoorgebouw in gebruik te nemen zonder geldig energieprestatiecertificaat (EPC) label C. Veel kantoorgebouwen voldoen op dit moment nog niet aan deze energielabel C verplichting, terwijl de verwachting is dat lokale overheden snel over zullen gaan tot handhaving. Dat kan leiden tot boetes en in sommige gevallen tot het volledig sluiten van een kantoorgebouw. Waar moet je al als verhuurder rekening mee houden? In dit artikel ga ik in op een aantal veelvoorkomende vragen en geef ik tips voor het opstellen van huurcontracten.

Voor welke gebouwen geldt de energielabel C verplichting?

De energielabel C verplichting geldt voor kantoorgebouwen. Een kantoorgebouw is een (deel van een) gebouw met uitsluitend één of meer kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan. Een kantoorfunctie houdt een gebruiksfunctie voor administratie in zoals bij een adviesbureau, verzekeringsmaatschappij of accountantskantoor. De labelplicht geldt voor het hele kantoorgebouw én nevenfuncties. Het kantoorgebouw mag niet worden opgedeeld om onder het toepassingsbereik van de labelplicht uit te komen.

De labelplicht is niet op alle kantoorgebouwen van toepassing. Er gelden vijf uitzonderingen zoals aangegeven in mijn eerder geschreven artikel.

Verhuur van kantoorgebouwen

Bij de verhuur van kantoorgebouwen ben je als verhuurder verplicht om een energieprestatiecertificaat aan de huurder te verstrekken. Voldoet het kantoorgebouw op dit moment nog niet aan energielabel C, dan zal je als verhuurder voor 1 januari 2023 maatregelen moeten nemen om het kantoorgebouw te verduurzamen. Doe je dat niet, dan kan dat naast de kans op boetes of sluiting van je kantoor ook een gebrek in de huurovereenkomst opleveren.

Levert het niet voldoen aan energielabel C een gebrek op?

Een gebrek in de zin van het huurrecht is elke staat of eigenschap of andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de huurder niet het genot van het gehuurde heeft dat hij mag verwachten. Het is aan jou als verhuurder om het huurgenot actief te waarborgen. Van een gebrek is in ieder geval sprake als de huurder geen gebruiksvergunning kan krijgen.

Is er pas sprake van een gebrek als de overheid is gaan handhaven of handhaving heeft aangekondigd? Nee, er is niet per definitie sprake van een gebrek als de verplichtingen van de labelplicht niet door de verhuurder worden opgevolgd, maar wanneer het risico op handhaving onaanvaardbaar groot is, is er mogelijk wel sprake van een gebrek.

Voor wiens rekening komen de maatregelen?

Dit hangt af van de staat waarin het kantoorgebouw is of zal worden verhuurd. Kantoorgebouwen worden over het algemeen casco verhuurd. Met casco verhuur wordt bedoeld: alleen het omhulsel van het kantoorgebouw zonder installaties en voorzieningen. Bij casco verhuur is de huurder verantwoordelijk voor de inrichting van het kantoorgebouw. Zonder concrete afspraken blijf jij als verhuurder verantwoordelijk voor de verduurzaming van het casco kantoorgebouw, zoals de isolatie van de buitenmuren en het aanbrengen van dubbel glas. Maar zaken die daarbuiten vallen, zijn voor de verantwoordelijkheid van de huurder. Denk aan het vervangen van armaturen of het aanbrengen van LED verlichting. Dit kan voor 'triple net'-huurcontracten en cascoplus dus weer anders liggen.

Kan je als verhuurder jouw huurder dwingen om werkzaamheden te gedogen?

Daarvoor is allereerst van belang om een verschil te maken tussen dringende werkzaamheden en renovatie. Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Dat nadeel kan bestaan uit schade aan het gebouw of vermindering van het huurgenot. De huurder zal dringende werkzaamheden moeten gedogen.

Renovatie is een verandering die het huurgenot verhoogt. De verduurzaming leidt hoogstwaarschijnlijk tot een verhoging van het huurgenot. Een aangenamer binnenklimaat leidt immers tot energiebesparing. De verhuurder kan in dat geval verhoging van de huurprijs vragen. Daarvoor zal de verhuurder eerst een redelijk voorstel moeten doen aan de huurder. De huurder zal een redelijk voorstel niet kunnen weigeren.

Tips voor verhuurders van (kantoor)gebouwen

Het is zeer raadzaam om voor nieuwe huurcontracten rekening te houden met de energielabel C verplichting. Hiermee voorkom je in de toekomst mogelijke discussies met jouw huurder. Leg afspraken over de uitvoering van werkzaamheden in het kader van de labelplicht duidelijk vast in de huurovereenkomst, bijvoorbeeld:

Verplicht de huurder medewerking te verlenen aan de uit te voeren maatregelen (ook in het kader van dringende werkzaamheden met uitsluiting van het recht op huurprijsvermindering of schade);
Merk het niet verlenen van medewerking aan als geldige grond voor opzegging of ontbinding van de huurovereenkomst;
Leg vast wie welke investering doet en sluit het wegneemrecht van de huurder uit;
Verbied desinvesteringen die het label kunnen aantasten;
Verplicht de huurder tot duurzame investeringen die hij in de huurlooptijd kan terugverdienen.

Houd rekening met de toekomst: energielabel A vanaf 2030

Het lijkt misschien nog ver, maar vanaf 1 januari 2030 zal naar alle verwachting van overheidswege voor kantoorgebouwen een energielabel A verplichting gelden. Energielabel C is dus slechts een tussenstap. Om naar energielabel A te komen zullen omvangrijke investeringen moeten worden gedaan die niet op korte termijn kunnen worden terugverdiend. Denk aan het plaatsen van zonnepanelen en het ventileren van het kantoorgebouw met een systeem voor het binnenklimaat. Begin dus tijdig met verduurzamen en vergeet daarbij niet om naar subsidies te kijken!