Hoge Raad doet uitspraak over huurkorting wegens coronamaatregelen

Na twee jaar corona en een waterval van lagere rechtspraak schept de Hoge Raad eindelijk duidelijkheid over de vraag wanneer coronamaatregelen kunnen leiden tot huurkorting, hoe de huurkorting moet worden berekend en welke beperkingen er gelden. In dit artikel bespreek ik de antwoorden van de Hoge Raad op de gestelde prejudiciële vragen. En ga ik ook in op de nieuwe vragen die de uitspraak van de hoge Raad oproept.

Coronamaatregelen zijn geen gebrek

Opvallend is dat de Hoge Raad de coronamaatregelen die het gebruik van het gehuurde beperken niet als gebrek ziet. Dit oordeel wijkt af van de meeste lagere rechtspraak. De motivering is dat de sluiting geen betrekking heeft op de verhuurde zaak.

Coronamaatregelen zijn wel onvoorziene omstandigheden

De Hoge Raad oordeelt - in lijn met lagere rechtspraak - wel dat de coronamaatregelen een onvoorziene omstandigheid zijn die het evenwicht in de huurovereenkomst onredelijk aantast. Via die weg kan, met terugwerkende kracht, huurkorting worden gevraagd of gevorderd.

Wie kan aanspraak maken op huurkorting?

Om huurprijsvermindering te kunnen ontvangen moet je volgens de Hoge Raad voldoen aan de volgende voorwaarden:

Voor je omzet ben je afhankelijk van de komst van publiek;
Door overheidsmaatregelen kan je de gehuurde “290 bedrijfsruimte” niet of slechts in geringe mate exploiteren;
De huurovereenkomst dateert van vóór 15 maart 2020

Opvallend is dat de Hoge Raad de uitspraak beperkt tot “290 bedrijfsruimte”. Dat is grof gezegd: detailhandel, horeca en hotel. Overige bedrijfsruimte zoals sportscholen, dansscholen, cultuurgebouwen (musea) valt daar niet onder. De Hoge Raad lijkt hiermee een bewuste beperking aan te leggen.

Huurkorting berekenen

Om de huurkorting te berekenen heb je 5 variabelen nodig. Met het oog op een rekenvoorbeeld (per maand) zal ik daar getallen achter opnemen. De variabelen zijn:

De huurprijs € 5.000,00
De totale vaste lasten € 20.000,00
De tegemoetkoming vaste lasten (TVL) € 2.000,00
De werkelijke omzet in de lockdown € 7.500,00
De referentie omzet € 30.000,00

Onder referentie omzet verstaan we de omzet in hetzelfde tijdvak zo kort mogelijk voorafgaand aan de coronapandemie.

De huurkorting dient in de volgende stappen te worden berekend:

Bereken het percentage van de huur in de vaste lasten: In dit voorbeeld is dat 5000/20000 = 25%
Het onder A berekende percentage bepaalt welk deel van de TVL wordt toegerekend aan huur. In dit geval: 25% van 2000,-- = € 500,--. Van de huurprijs wordt € 500,-- afgetrokken voor de berekening van de huurkorting. Dus in dit geval resteert € 4.500,--
Bereken de procentuele omzetdaling: 100 – (7.500 / 30.000,--) = 75%
Het nadeel wordt voor 50% gedragen door de verhuurder (de Hoge Raad oordeelt namelijk dat beide partijen de pijn moeten delen)
De huurkorting is B (4500) x C (75%) x D (50%) = € 1687,50 (33,75%)

Kort gezegd: (huurprijs -/- aandeel huur in TVL) x percentage omzetverlies x 50%

Uiteraard kunnen de variabelen per tijdvak (maand of kwartaal) variëren zodat vaak meerdere berekeningen nodig zijn voor een totale berekening.

De Hoge Raad noemt dit de “vastenlastenmethode”. Deze rekenmethode werd ook al toegepast door het Hof Amsterdam. In de rechtspraak werden voorheen verschillende rekenmethodes gebruikt of waren er zelfs rechters die klakkeloos 50% huurkorting gaven. Nu weten wij gelukkig waar we aan toe zijn.

Nieuwe vragen

De uitspraak roept wel de vraag op hoe om te gaan met overige bedrijfsruimtes die van publiek afhankelijk zijn (zoals sportscholen). Kunnen die nu geen huurkorting vragen? En als je als horecaondernemer in een eigen pand werkt, kan je dan rentekorting ontvangen van de bank? Feitelijk financier je slechts op een andere wijze een bedrijfsmiddel.

En wat is “in geringe mate” kunnen exploiteren”? Een harde lockdown is duidelijk. Maar als het klantenbezoek en de omzet wordt verminderd door de 1,5 meter regel of als winkelen wordt ontmoedigd, mede door een mondkapjes verplichting. Is dat dan “in geringe mate” exploiteren? Zo niet, dan vervalt het recht op huurkorting. Hierover is vast nog niet het laatste gezegd…..