De meeste huurcontracten bevatten een bepaling die het mogelijk maakt om de huurprijs jaarlijks aan te passen op basis van de Consumenten Prijs Index (CPI). In principe wordt dit niet als huurverhoging gezien, maar als een inflatiecorrectie. Historisch gezien ging het meestal om een laag percentage van één of enkele procenten en soms zelfs minder dan 1%. In 2022 is dat ineens volstrekt anders en leidt toepassing van de contractuele indexering tot prijsaanpassingen van rond de 10%.

CPI-index geldt voor detailhandel/horeca (290) bedrijfsruimte en (230a) kantoorruimte

De CPI-indexeringsclausules staat in de meeste huurcontracten voor horeca & detailhandel, als ook in huurcontracten voor kantoren en andere bedrijfsruimtes.

Voor huur van woonruimte heeft de overheid ingegrepen. De sociale huurprijzen kunnen maximaal worden verhoogd met een jaarlijks door de minister vastgesteld percentage. In 2022 is dat 2,3%. De vrije huursector van woonruimte mag tijdelijk maximaal een extra procent verhogen (dus in 2022 is dat 3,3%). 

CPI berekenen bij bedrijfsruimte

Het exacte percentage kan per contract net anders uitpakken. Dat heeft te maken met de manier van berekenen. De meeste contracten zijn opgesteld volgens het model van de Raad voor Onroerende zaken (ROZ). Het contract bepaalt in welke maand de indexering ingaat. De ROZ-contracten rekenen met een maandindexcijfer, waarbij de maand die 16 maanden voor de ingangsdatum is gelegen, wordt gedeeld door de maandindex die 4 maanden voor de ingangsdatum is gelegen.   

Kun je wel hulp gebruiken bij de berekening? Het CBS ontwikkelde een handige rekenhulp om de verhoging van de huur van je bedrijfspand te berekenen. Check hun website.

Het kan dus voorkomen dat in de markt verschillende maandindexen worden gedeeld en dus ook de percentages anders kunnen uitpakken. Maar de uitkomsten leiden allemaal tot forse verhogingen. Veelal bepaalt het contract dat de geïndexeerde huurprijs automatisch geldt.

Oorzaak hoge CPI-index en correctie naar kerninflatie 

De inflatie wordt grotendeels veroorzaakt door enorme stijgingen van energieprijzen en voedingsmiddelen.
Een correctie op de contractuele indexering zou naar mijn idee redelijk zijn nu voedselprijzen geen invloed hebben op vastgoed en de energieprijzen al door jou als huurder worden gedragen. Door de energieprijs in de index mee te wegen, betaal je als dus dubbel voor de energieprijs verhogingen. 

Als de CPI wordt gecorrigeerd door de prijsverhogingen op energie en voeding eruit te halen, resteert de zogenaamde kerninflatie. Die is met circa 5% nog steeds hoog, maar veel lager dan circa 10%.

Juridische mogelijkheden om CPI-index aan de orde te stellen? 

Uitgangspunt is dat de indexering door de verhuurder mag worden doorgevoerd omdat huurprijzen voor bedrijfsruimten contractueel mogen worden geregeld. Welke juridische mogelijkheden heb je als huurder dan  om de indexering ter discussie te stellen?

Onvoorziene omstandigheden?

Het leerstuk van onvoorziene omstandigheden – toegepast om coronakorting te verstrekken – biedt naar mijn idee geen oplossing. Partijen hebben juist beoogd een regeling te treffen om inflatie te corrigeren met een CPI-clausule.

Redelijkheid en billijkheid

Meer voor de hand ligt het om een beroep te doen op de redelijkheid en billijkheid. De wet bepaalt dat een regel in een overeenkomst (indexering) niet van toepassing is of beperkt kan worden, als toepassing leidt tot onaanvaardbare uitkomsten. De drempel is hoog, maar met name de “dubbele energieheffing” heeft iets onrechtvaardigs.

Onderhandeling en/of (dreigen met) opzegging 

Het meest voor de hand liggend is het om te overleggen. Jouw verhuurder heeft vaak net zoveel belang  bij continuïteit als jij. Een indexering die – in combinatie met andere kostenverhogingen (zoals energie en salarissen) – leidt tot onbetaalbare lasten is ook voor een verhuurder op langere termijn onwenselijk. Dit kan leiden tot wanbetaling, leegstand en zelfs faillissement.
Het (dreigen met) opzeggen kan soms een middel zijn om de onderhandelingen kracht bij te zetten. Uiteindelijk bepaalt de markt mede of de indexering op termijn houdbaar is. 

Horeca en detailhandel

Voor horeca en detailhandel bestaat overigens wel de mogelijkheid om de huurprijs periodiek te toetsen en eventueel aan te passen. Hierop kom ik in een volgend artikel terug.

Meer weten over indexering huur bedrijfsruimte of CPI-index?

Ik kan me zo voorstellen dat je als huurder wel even schrikt van de mogelijke forse prijsstijging. Ga daarom zo snel mogelijk in overleg met je verhuurder. Mocht je willen overleggen over jouw mogelijkheden, neem dan gerust contact met mij op of een van de overige huurrechtadvocaten.