Omdat in de praktijk nog steeds een schaarste aan betaalbare woonruimte blijkt te zijn, en de vraag dus groter is dan het aanbod, hebben veel makelaars zich gespecialiseerd in de bemiddeling van de verhuur van woonruimte. Het laatste jaar heeft deze bemiddeling en in het bijzonder het in rekening brengen van courtage aan de huurder geleid tot kritiek en rechtspraak. Zo is een aflevering van Tros Radar hieraan gewijd. Ook hebben veel huurders getracht om via de rechter de betaalde courtage terug te vorderen. Hoe zit dit?

Het dienen van zowel huurder als verhuurder is u als makelaar niet toegestaan

De kern van het probleem is dat u en vele makelaars met u bij de bemiddeling van woonruimte vaak niet alleen een belang dient van de huurder maar ook, en soms voornamelijk, het belang van de verhuurder. De verhuurder heeft er immers belang bij dat u de bemiddeling verricht, de borg int en dat u een onderzoek doet naar de gegoedheid van de huurder. In de praktijk dient u het belang van twee partijen. Chique juridisch wordt dit ook wel genoemd “het dienen van twee heren”. De wet bepaalt dat het dienen van twee heren, waar particulieren bij betrokken zijn, niet mag. In dat geval mag u als makelaar geen courtage in rekening brengen aan de huurder.

Het is een misverstand dat alleen sprake kan zijn van het dienen van twee heren als u aan twee partijen een courtagenota stuurt. Ook als uitsluitend de particuliere huurder een courtagenota ontvangt, kan er sprake zijn van het dienen van twee heren. De rechter zal dit naar de omstandigheden van het geval moeten beoordelen. Als u mede een belang van de verhuurder dient, dan mag u geen courtage aan de huurder in rekening brengen.

Courtage staat niet in verhouding tot de tegenprestatie

Het tweede juridische probleem is dat de wet bepaalt dat aan een huurder van woonruimte geen betaling mag worden gevraagd als daar een verwaarloosbare tegenprestatie tegenover staat. In de praktijk wordt voor de verhuur van woonruimte een courtage doorbelast ter hoogte van circa 1 maand huur. Het is dus maar de vraag of deze courtage in redelijke verhouding staat tot de tegenprestatie. De rechters lijken deze vraag in toenemende mate met nee te beantwoorden.

Particulieren krijgen bij een procedure vaak gelijk van rechters

De rechtspraak is in overwegende mate streng en neigt ertoe particulieren in het gelijk te stellen. Particulieren die betaalde courtage terugvorderen, krijgen vaak gelijk van rechters.

Hoewel ons hoogste rechtscollege, de Hoge Raad, zich hier nog niet over heeft uitgesproken, verwacht ik dat ook de Hoge Raad het doorbelasten van courtage aan de particuliere huurder streng zal beoordelen. Als enig belang van de verhuurder wordt gediend, zal doorbelasting van courtage aan de particuliere huurder niet zijn toegestaan. Ook als geen courtage wordt berekend aan de verhuurder, wijst de wetsgeschiedenis er op dat er toch sprake kan zijn van een situatie waarbij twee heren worden gediend.

Biedt het geplande wetsvoorstel uitkomst?

Inmiddels is er ook een wetsvoorstel in behandeling om deze problematiek verder aan te pakken. Voorlopig lijkt het wetsvoorstel tot een nog strengere regeling te leiden dan thans al van toepassing is. Helaas is in het wetsvoorstel vooralsnog niet opgenomen wanneer er sprake is van tweezijdige bemiddeling. In zoverre zal het wetsvoorstel, zoals het nu voorligt, ook geen duidelijkheid gaan scheppen.

Maak een keuze, makelaars!

Bemiddelt u in woonruimte? Dan zult u gezien, de huidige wetgeving en de strenge manier waarop rechters hier naar kijken, een duidelijke keuze moeten maken:

  1. Bemiddelt u ten behoeve van de verhuurder? Breng aan de verhuurder een courtage in rekening.
  2. Bemiddelt u voor de huurder? Dien uitsluitend het belang van de huurder.

Optie 2 zal lastig zijn. Het is moeilijk denkbaar dat met een bemiddeling niet mede een belang van de verhuurder zal zijn gediend. Nadeel van optie 1 is dat uw makelaarskosten waarschijnlijk zullen worden doorbelast in de huurprijs waardoor huurders alsnog, via de achterdeur, betalen voor de bemiddeling. Zolang er schaarste is van woonruimte, zal deze praktijk voortduren.

Heeft u vragen over het in rekening brengen van courtage aan huurder en/of verhuurder, neem gerust contact op met mij of een van de overige huurrechtspecialisten.