U heeft een prachtige woning gekocht, maar de verkoop van uw oude woning wil niet vlotten. Omdat u dubbele lasten wilt voorkomen, verhuurt u uw oude woning tijdelijk.

In het huurcontract neemt u op dat de huur eindigt na een bepaalde tijd, of bij de verkoop van de woning. Kan dit, of zit u straks vast aan een huurder?

Korte duur

Een huurder van woonruimte wordt beschermd door de wet. Van deze regels mag niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Een voorbeeld is dat koop geen huur breekt! De bescherming is grotendeels niet van toepassing op huurovereenkomsten die naar hun aard van korte duur zijn. Het criterium is niet of er een korte duur is afgesproken, maar of het gebruik naar zijn aard van korte duur is. Het gaat bijvoorbeeld om de huur van een vakantiewoning. Dit wordt niet snel aangenomen door een rechter en is in de hierboven beschreven situatie niet van toepassing.

Opzeggen

Een huurovereenkomst voor bepaalde tijd eindigt niet automatisch na afloop van de overeengekomen duur. Zolang de verhuurder (of huurder) niet opzegt, loopt de huurovereenkomst door. De opzegging moet per aangetekende brief of bij deurwaardersexploot worden gedaan en moet worden gericht aan alle (mede)huurders. U moet de gronden van de opzegging vermelden, anders geldt de opzegging niet. De opzegtermijn is drie tot zes maanden vanaf de volgende betaaldag. De verhuurder moet de huurder verzoeken om binnen zes weken schriftelijk te reageren. Als de huurder instemt, dan eindigt de huurovereenkomst op de dag waartegen is opgezegd.

Geen instemming

Als de huurder niet instemt met de opzegging, dan kunt u een gerechtelijke procedure starten. In de procedure mag de rechter uitsluitend oordelen over de opzeggronden die ook in de opzeggingsbrief zijn vermeld. In de wet staan alle mogelijke opzeggingsgronden opgesomd. Bijvoorbeeld:

  • de huurder gedraagt zich niet als een goede huurder,
  • de verhuurder heeft de woning dringend voor eigen gebruik nodig (niet de verkoop van de woning),
  • de huurder weigert een redelijk aanbod voor een nieuwe huurovereenkomst.

Diplomatenclausule

Een andere mogelijke opzeggingsgrond is de diplomatenclausule. Een beroep hierop kan alleen als dat is opgenomen in het huurcontract. In drie situaties maakt deze clausule tijdelijke verhuur mogelijk.

  1. De eerste situatie is dat u de woning niet eerst zelf hebt bewoond of aan een ander heeft verhuurd en u wilt na afloop van de huurperiode de woning zelf gaan bewonen (uw nieuwe woning bijvoorbeeld);
  2. In de tweede plaats kan deze grond gebruikt worden als u eerst de woning zelf bewoonde en na afloop van de huurperiode ook weer zelf in de woning wil gaan wonen;
  3. Ten derde kan de verhuurder dit ook voor een huurder die tijdelijk elders verblijft afspreken.

U moet tegen het einde van de overeengekomen periode de huur opzeggen en daar nog steeds belang bij hebben. U moet dan daadwerkelijk zelf in de woning gaan wonen. Voor de tijdelijke verhuur van een te koop staande woning kan deze opzeggingsgrond dus niet worden gebruikt. Uw nieuw gekochte woning kunt u wel op deze manier verhuren, maar slechts één keer voor een vooraf bepaalde periode. Let op: u moet dan wel tijdig opzeggen. Doet u dit niet, dan wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voortgezet. De huurder heeft daarna alle bescherming uit de wet.

Zonder instemming met de opzegging, zal u waarschijnlijk een lange procedure te wachten staan. In de tijd dat u procedeert, kan de huurder gewoon gebruik blijven maken van de woning.

Dus...

Aan de opzeggingsgronden ziet u dat het niet eenvoudig is een huurder uit uw woning te krijgen. Dat u de woning heeft verkocht, verandert dit niet. Zolang de huurder zich netjes gedraagt en tijdig betaalt, kan hij in principe blijven zitten. Door de woning tijdelijk te verhuren loopt u dus het risico dat de uiteindelijke kosten veel hoger zijn dan uw dubbele lasten. Dus: bezint, eer u aan de verhuur van uw tweede woning begint!

Voor meer informatie kunt u contact met mij of een van de andere vastgoedadvocaten

Oorspronkelijk auteur: mr. Bibi Warmerdam (niet meer werkzaam bij RWV Advocaten)