Als verhuurder kunt u geconfronteerd worden met een huurder die zijn onderneming verkoopt en een andere huurder in zijn plaats wil stellen. Tegenwoordig komt het ook vaak voor dat een curator van een gefailleerde ondernemer u vraagt mee te werken aan een indeplaatsstelling van een andere partij als huurder.

Wat is een indeplaatsstelling?

Een indeplaatsstelling houdt in dat de huurrechten worden overgedragen aan een nieuwe huurder en waarbij de oude huurder uit het contract stapt. Het is een bijzonder vorm van contractsoverneming. Bij een indeplaatsstelling gaan alle contractvoorwaarden over op de nieuwe huurder. U heeft er als verhuurder tegenwoordig veel belang bij dat u een solvabele nieuwe huurder heeft die een goede huurprijs betaalt en een nette onderneming drijft.

Welke stappen kunt u doorlopen als een huurder zich meldt met een verzoek tot indeplaatsstelling? Wat mag u weigeren? En in welk geval biedt een nieuwe huurovereenkomst misschien een betere optie?

Verhuurder, volg het volgende stappenplan bij een verzoek tot indeplaatsstelling!

Stelt u zich de volgende vragen:

  • Betreft het een winkelruimte/horecaruimte of overige bedrijfsruimte? Als het om overige bedrijfsruimte gaat, zoals kantoren en groothandel, kunt u door de huurder niet gedwongen worden om een andere huurder te accepteren. U kunt alles weigeren of afspreken wat u wilt. De verdere inhoud van het artikel is niet van belang voor u. Betreft het een winkelruimte/horeca, dan geldt er een wettelijke regeling op grond waarvan de huurder uw medewerking kan afdwingen voor een indeplaatsstelling. Lees vooral nog even door!
  • Wat is uw belang? Wat zijn uw alternatieven? Heeft u geen alternatieven, dan biedt een indeplaatsstelling een kans. Maar als u het gehuurde zelf kunt gebruiken, of als u een goede kandidaat huurder heeft, heeft u belang bij een weigering. Bij een botsing van belangen zal de rechter na een belangenafweging een beslissing geven.
  • Heeft de huurder een zwaarwichtig belang bij de bedrijfsoverdracht? De wet eist een “zwaarwichtig” belang. In de rechtspraak wordt dit belang al snel aangenomen. Een voorgenomen verkoop levert al snel een voldoende belang op.
  • Wordt de onderneming echt overgedragen of wil de kandidaat huurder een nieuw concept in het gehuurde exploiteren? Alleen bij een voortzetting van de onderneming zal een indeplaatsstelling afdwingbaar zijn. De wettelijke regeling is niet bedoeld om (gunstige) huurrechten over te dragen.
  • Biedt de kandidaat huurder waarborgen voor nakoming? Dit geldt niet alleen voor de betaling van huur, maar ook voor naleving van de wet (drugs?) en vergunning(voorwaarden). Is dat niet het geval, dan kan een huurder niet (via de rechter) afdwingen dat een kandidaat huurder in zijn plaats wordt gesteld. U doet er verstandig aan om actuele jaarcijfers en een businessplan op te vragen.
  • Tijdstip melding. Een huurder moet vóór overdracht van de onderneming een verzoek of vordering tot indeplaatstelling indienen. De rechtspraak keurt het ook goed als het “onverwijld na overdracht” wordt gedaan. Als de huurder zich te laat meldt, mag de indeplaatsstelling worden geweigerd.
  • Hoe lang loopt de overeenkomst nog? Als de looptijd nog lang is, heeft de huurder die zijn onderneming wil overdragen een groter belang bij een indeplaatsstelling. Staken van de onderneming en betaling van leegstandschade is dan geen optie. Een kandidaat huurder heeft bij een korte looptijd soms belang bij een nieuw contract in plaats van een indeplaatsstelling omdat hij/zij dan gewaarborgd is van een lange looptijd. Dit zal in de onderhandelingen een rol kunnen spelen.
  • Is de huurprijs nog marktconform? Als de huurprijs te hoog is, dan zal de huurder graag een nieuw contract willen met een lagere huurprijs. U mag dit weigeren. Is de huurprijs te laag, dan heeft u belang om u te verzetten tegen een indeplaatsstelling.
  • Wanneer bestaat de eerst volgende mogelijkheid om de huurprijs aan te passen? U mag net als de huurder, volgens de wet (grof gezegd) de huurprijs elke vijf jaar toetsen en aanpassing verlangen. Als de huurprijs ter discussie staat en een huurprijsherziening mogelijk is, kan dit een reden zijn om direct een nieuw contract te sluiten en geen indeplaatsstelling.
  • Welke zekerheden heeft u als verhuurder? Als u een hele solvabele huurder heeft of een harde concerngarantie, zult u niet zo snel een andere huurder willen accepteren. Tenzij de nieuwe huurder vergelijkbare zekerheden voor betaling biedt.

Tenslotte:

  • De rechter mag voorwaarden opleggen bij het toewijzen van een indeplaatsstelling. Zo kan de rechter aanvullende zekerheden verlangen (bijvoorbeeld zes maanden bankgarantie in plaats van de gebruikelijke drie) of de indeplaatsstelling toe staan onder de voorwaarde dat een concerngarantie wordt afgegeven voor nakoming van de verplichtingen van de nieuwe huurder. Als u zich verzet tegen een indeplaatsstelling, dan doet u er verstandig aan om dit goed te onderbouwen. Als u zich zorgen maakt over de solvabiliteit van de huurder, dan kan de rechter die de vordering wil toewijzen, rekening houden met uw bezwaar door aan de indeplaatsstelling de voorwaarde van een hogere bankgarantie te stellen.
  • Bij een faillissement mag u de huurovereenkomst opzeggen met een opzegtermijn van drie maanden. Als u geen belang hebt bij een indeplaatsstelling, kunt u dit met een huuropzegging dwarsbomen.

Leg bij een indeplaatsstelling de gemaakte afspraken vast

Bij een indeplaatsstelling/contractsoverneming neemt de nieuwe huurder alle verplichtingen over. U doet er verstandig aan dit in een zogenaamde drie partijenovereenkomst tussen de oude huurder, de kandidaat huurder en uzelf vast te leggen. Daarin kunt u ook bijzondere zaken regelen over bijvoorbeeld meterstanden, oplevering, bankgaranties of kosten.

Meer informatie over indeplaatsstelling?

Wij kunnen u niet alleen adviseren over de (on)mogelijkheden van een indeplaatsstelling en de contractuele uitwerking daarvan, we kunnen ook een model overeenkomst aanleveren. Veel huurovereenkomsten bevatten een bepaling die het mogelijk maakt om de kosten van de indeplaatsstelling aan de huurder door te belasten. Heeft u vragen of belangstelling voor de model overeenkomst? Neem gerust contact met mij op of een van de overige huurrechtadvocaten.