MENU
pachtovereenkomst, geliberaliseerde pachtovereenkomst, reguliere pachtovereenkomst, teeltpacht

Pachter, let op welke pachtovereenkomst u afsluit
22-04-2021

Pacht u grond en/of gebouwen voor de landbouw of wilt u gaan pachten, dan dient u een pachtovereenkomst op te stellen. Er zijn verschillende pachtovereenkomsten met ieder hun eigen voorwaarden en voor- en nadelen. Welke overeenkomst op u van toepassing is of welke het meest interessant voor u is, is afhankelijk van een aantal factoren. Welke dat zijn, licht ik u toe in dit artikel.  

Wat is een pachtovereenkomst?

Pacht is een overeenkomst tussen de verpachter en u als pachter waarin is bepaald dat:

  1. de verpachter land, een hoeve, gebouwen of een gedeelte daarvan, in gebruik geeft aan u als pachter ter uitoefening van de landbouw, en
  2. u verricht als pachter daarvoor een tegenprestatie.

Het beoogde gebruik door u als pachter van het land, hoeve of gebouwen moet dus zijn ter uitoefening van de landbouw. Wat precies onder “ter uitoefening van de landbouw” wordt verstaan, beschrijf ik in een volgend artikel. In dit artikel ga ik in op welke vormen (overeenkomsten) van pacht er zijn en wat de voordelen en nadelen van de verschillende pachtovereenkomsten voor u als pachter zijn.

Het Burgerlijk Wetboek deelt de pachtovereenkomsten in twee hoofdvormen in, namelijk: reguliere en bijzondere pachtovereenkomsten.    

Reguliere pachtovereenkomst

De reguliere pachtovereenkomst wordt gekenmerkt door veel dwingende wetsbepalingen ten aanzien van:

  • vereiste goedkeuring door de grondkamer van de pachtovereenkomst;
  • de (streng) gereguleerde pachtprijs;
  • de pachtovereenkomst die  van rechtswege wordt verlengd behoudens opzegging zonder verzet van u als pachter of beëindiging door de rechter (continuatierecht pachter);
  • de mogelijkheid tot pacht overneming;
  • vervreemding van het gepachte waarbij  u als pachter een voorkeursrecht heeft tenzij het een “veilige verpachter” betreft.

Vooral de bepalingen ten aanzien van de hoogte van de pachtprijs (rendement van het verpachte), duur, verlenging en beëindiging van de pachtovereenkomst maken reguliere pacht onaantrekkelijk voor grondeigenaren zoals beleggingsinstellingen of grootgrondbezitters (verpachters). Immers, de pachtprijs is streng gereguleerd en reguliere pacht kan niet eenvoudig worden beëindigd door de verpachter.

Echter voor u als pachter ((melk)veehouder, akkerbouwer, (glas)tuinder) is de reguliere pachtovereenkomst juist weer aantrekkelijk vanwege het feit dat de reguliere pacht relatief een lage pachtprijs kent en zekerheid geeft van gebruik van land, hoeve en gebouwen op langere termijn. Dit laatste is in de landbouw van belang vanwege het feit dat plantaardige en dierlijke productiecyclussen vaak meerdere jaren omvatten. 

Bijzondere pachtovereenkomsten

A. Geliberaliseerde pachtovereenkomst

De geliberaliseerde pachtovereenkomst kan alleen worden afgesloten voor los land. Dus niet voor losse gebouwen of voor een hoeve. Bij geliberaliseerde pacht blijft een groot deel van de dwingende wetsbepalingen buiten toepassing als dat door beide partijen in de pachtovereenkomst wordt bepaald.    

De wet kent twee smaken geliberaliseerde pachtovereenkomsten:

  1. een overeenkomst voor de duur van zes jaar of korter. Bepalingen zoals de regulering van de pachtprijs, de duur van de pachtovereenkomst en uw voorkeursrecht zijn dan niet van toepassing;
  2. een overeenkomst voor de duur van langer dan zes jaar. Bepalingen zoals de duur van de pachtovereenkomst en uw voorkeursrecht zijn dan niet van toepassing. Echter de regulering van de pachtprijs is door deze langere duur ter bescherming van u als pachter wel van toepassing!

Voor beide overeenkomsten geldt dat deze, binnen twee maanden na het aangaan van de overeenkomst, ingezonden moeten worden ter goedkeuring aan de grondkamer.

De geliberaliseerde pachtovereenkomst is interessant voor grondeigenaren (verpachters) vanwege het feit dat minder dwingende wetsbepalingen van toepassing zijn. Geliberaliseerde pachtovereenkomsten van zes jaar of korter zijn extra interessant voor de verpachters omdat de pachtprijs ook niet gereguleerd is en derhalve het rendement van de verpachting van de grond hoger is dan bij een reguliere pachtovereenkomst.  

B. Teeltpacht

Bij teeltpacht betreft de pachtovereenkomst “los land” en gaat u een overeenkomst aan voor één- of tweejarige teelten waarvoor vruchtwisseling noodzakelijk is en wel voor de duur van ten hoogste één of twee jaar.

Teeltpacht is een pachtvorm waar in de overeenkomst is bepaald dat een groot deel van de dwingende wetsbepalingen niet van toepassing zijn, zoals: de regulering van de pachtprijs, de duur van de pachtovereenkomst en uw voorkeursrecht.

Ook behoeft de teeltpachtovereenkomst niet te worden goedgekeurd door de grondkamer, maar dient deze, binnen twee maanden nadat de pachtovereenkomst is aangegaan, wel ter registratie te worden ingezonden aan de grondkamer. De grondkamer toetst dan slechts of het ook werkelijk een teeltpachtovereenkomst betreft. Zo niet, dan wordt deze overeenkomst niet geregistreerd door de grondkamer.

De teeltpacht maakt flexibel grondgebruik makkelijker en kan voor u als pachter dus interessant zijn vanwege vruchtwisseling welke noodzakelijk is in de akkerbouw (bijvoorbeeld bij de teelt van rooivruchten zoals bieten en aardappelen), volle grondsgroenteteelt (zoals bij de teelt van sluitkool, spruitkool, prei en erwten) en bloembollenteelt (bij de teelt van bollen van tulpen, narcissen en hyacinten).

C. Verpachting door openbare lichamen

In de wet is een bijzondere pachtregeling opgenomen voor “openbare lichamen”. Deze bijzondere pachtvorm kan gebruikt worden door openbare lichamen zoals het rijk, een gemeente, een provincie of een waterschap die een hoeve of los land in eigendom hebben, welke bestemd is voor doeleinden van openbaar nut. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een hoeve die of los land dat is gelegen binnen een militair oefenterreinen of op een uiterwaarde van een rivier.

Verpachting door openbare lichamen heeft voor u als pachter een paar nadelen. Deze vorm van pacht maakt het namelijk mogelijk dat openbare lichamen aan de grondkamer op voorhand verzoeken om goed te keuren dat bepaalde “bedingen” in een pachtovereenkomst worden opgenomen die uw bescherming aanzienlijk verminderen. Het doel van deze opname is de bescherming van een openbare bestemming, zoals een militair oefenterrein, waarbinnen een hoeve of los land wordt verpacht door het rijk.

Bedingen die vóór verpachting na goedkeuring van de grondkamer in de pachtovereenkomst kunnen worden opgenomen zijn onder andere:

  • dat de pachtovereenkomst geldt voor de overeengekomen duur, ook als deze korter is dan de wettelijke duur;
  • dat de pachtovereenkomst te allen tijde kan worden beëindigd op de enkele grond dat de verpachter stelt dat de bestemming die beëindiging noodzakelijk maakt.                

D. Verpachting binnen reservaten

De wetgever heeft voor verpachting in “reservaten” een aparte regeling gemaakt. De wetgever verstaat onder een reservaat:

Een gebied waar de eigendom dan wel de erfpacht van landbouwgronden door de staat, een publiekrechtelijke rechtspersoon of een bij koninklijk besluit aangewezen particulieren terreinbeherende natuurbeschermingsorganisatie is verworven en waar een beheer gevoerd kan worden gericht op doeleinde van natuur- en landschapsbehoud anders dan door middel van een daartoe te sluiten overeenkomst betreffende het richten van de bedrijfsvoering van agrarische bedrijven op doeleinde van natuur- en landschapsbehoud.”      

Het doel van deze regeling is het behoud van natuur en landschap en wordt bereikt door een regeling die er in voorziet dat de landbouw in deze verpachte gebieden ondergeschikt is aan natuur- en landschapsbeheer. Deze ondergeschiktheid wordt vormgegeven door het opnemen van “bedingen” die gewenst zijn in verband met de instandhouding of ontwikkeling van de op het land aanwezige waarden van natuur en landschap. Een voorwaarde om deze verplichtingen overeen te mogen komen is echter wel, dat in de pachtovereenkomst ook een vergoeding voor u als pachter is opgenomen. Deze vergoeding mag niet hoger zijn dan de pachtprijs. Voor het overige betreft het een reguliere pachtovereenkomst die ook moet worden getoetst door de grondkamer.       

E. Pacht van geringe oppervlakten

Voor los land met een geringe oppervlakte is nog een bijzondere vorm van pacht geregeld in de wet, namelijk de zogenaamde: “hectarepacht”. De kern van deze regeling is dat op los land, dat niet groter is dan één hectare, op de pachtovereenkomst dwingendrechtelijke bepalingen niet van toepassing zijn, zoals bepalingen inzake:

  • de (schriftelijke) vorm en toetsing van de pachtovereenkomst;
  • de duur van de pachtovereenkomst;
  • de regulering van de pachtprijs;
  • het melioratierecht;
  • mogelijkheden tot indeplaatsstelling
  • mede pacht en verlenging;
  • uw voorkeursrecht.

Iedere grondkamer heeft de bevoegdheid om voor haar gehele resort, hetzij voor een gedeelte daarvan, bij besluit de oppervlakte van één hectare ten behoeve van een bepaalde tak van bodemcultuur te verlagen, doch niet tot minder dan 50 are. Dit wordt bijvoorbeeld toegepast voor de (glas)tuinbouw of de boomkwekerij.  

Meer weten over het pachtrecht?

Wilt u meer weten over het pachtrecht of welke pachtovereenkomst op u van toepassing is Neem gerust contact met mij of de andere pachtrechtadvocaten. Wij adviseren u graag.

© 2021 RWV