In een eerder artikel ging ik in op de zeer hoge huurprijsindexeringen bedrijfsruimte. De indexering is niet bedoeld als huurverhoging, maar beoogt de inflatie te corrigeren. Als je echter van mening bent dat de huurprijs aan de hoge kant is, dan biedt mogelijk een huurprijzentoetsing voor 290 bedrijfsruimte uitkomst.

Lees ook: Indexering huur bedrijfsruimte 2022 is fors: 10%

Wettelijke regeling toetsing huurprijzen van 290 bedrijfsruimte

Voor bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (detailhandel, horeca, ambacht), in de huurpraktijk ook wel bekend als “290 bedrijfsruimte”, kent de wet een dwingende wettelijke regeling voor toetsing en aanpassing van huurprijzen. Afwijking van deze regeling in jouw nadeel als huurder is alleen mogelijk als de kantonrechter dit goedkeurt.

Hoe werkt de huurprijzentoetsing voor 290 bedrijfsruimte?

Van belang is dat waardering niet is gebaseerd op de actuele markthuurprijs. Dat wil zeggen wat men op dit moment bereid is om te betalen. De waardering heeft plaats op grond van de prijsvorming van vergelijkbare bedrijfsruimte in de afgelopen vijf jaar, de zogenaamde referentiehuurprijs. Hierdoor ontstaat een dempend effect op de waardering.

Toen in 2008 de markthuurprijzen op veel plekken fors daalde, gold dat nog niet voor de referentiehuurprijzen, omdat die nog waren gebaseerd op de hoogconjunctuur van vóór de bankencrisis.

Toen de economie weer aantrok in 2015, liep de markthuurprijs snel op, maar was de referentiehuurprijs lager, omdat die nog was gebaseerd op de crisisjaren.

Corona en markttendens

De gemiddelde huurprijzen van 290 bedrijfsruimte zijn vanaf 2016 geleidelijk gestegen, met een sterke stijging in begin 2022, zoals is te lezen in de Stand van zaken Bedrijfsruimtemarkt 2022 van NVM Business. Dat betekent dat de huurprijzen in de referentieperiode van vijf jaar mogelijk lager liggen dan de actuele huurprijs die je nu betaalt.

Wanneer kan je huurprijsaanpassing vragen?

Je kan de huurprijs toetsen na afloop van de afgesproken (aanvangs)termijn, of als deze onbepaald is, vijf jaar na de laatste prijsherziening (niet zijnde een indexering).

Hoe verloopt een procedure tot huurprijsaanpassing?

Uiteraard is het verstandig om eerst in overleg te treden met de verhuurder op het moment dat je een huurprijsaanpassing wenst. Het is daarbij belangrijk om voorafgaand aan zo’n overleg door een deskundige een rapport met een huurprijsadvies op te laten stellen.

Als overleg niks brengt, dan dien je met verhuurder gezamenlijk een deskundige te noemen. Lukt dat niet – bijvoorbeeld omdat je het niet eens kunt worden over wie die deskundige moet zijn – dan kan de rechter op jouw verzoek of die van verhuurder een deskundige benoemen.

Een vordering tot huurprijsaanpassing is namelijk niet ontvankelijk zonder deskundigenadvies.

Hoe gaat de deskundige te werk?

Een deskundige (makelaar):

  1. kijkt wat de gemiddelde huurprijzen zijn geweest van vergelijkbare bedrijfsruimten in de laatste vijf jaar. Daarbij wordt zo nodig geïndexeerd. Wat vergelijkbaar is, hangt niet af van de contractuele bestemming, maar van de vergelijkbaarheid van de ruimte. Een bakkerswinkel kan dus een referentiepand zijn voor een kledingwinkel.
  2. zoekt vergelijkingspanden, bij voorkeur in de buurt (zelfde winkelgebied, stad of winkelcentrum in vergelijkbare nabijgelegen stad).
  3. houdt bij het opstellen van het huurprijsadvies ook rekening met afwijkingen in afwerking, verdiepingsvloeren, pui breedte, diepte e.d. Hiervoor kan de deskundige correctiefactoren toepassen.
  4. kijkt ook naar objectieve verbeteringen die jij als huurder zelf hebt doorgevoerd. Deze mogen in principe niet worden gebruikt om de huurwaarde te verhogen. Dus als je een casco pand hebt gehuurd en daaraan allerlei installaties hebt toegevoegd, dan mogen die verbeteringen niet meewegen in de waardering. De waardering moet plaatsvinden op basis van de casco staat van het pand.

Wat is de peildatum van de huurprijsaanpassing?

De nieuwe huurprijs gaat in op:

  1. De datum die partijen zijn overeengekomen;
    Zonder deze overeenstemming;
  2. De datum van indiening van het verzoek om een deskundige te benoemen;
    Zonder verzoekschrift;
  3. De datum van dagvaarding tot vaststelling van de huurprijs;
  4. In geval 2 en 3: een datum na de vorige looptijd of vijf jaar na de laatste prijsvaststelling.

In alle gevallen geldt dat de rechter op verzoek kan afwijken.  

Kom je in aanmerking voor een huurprijsaanpassing 290 bedrijfsruimte?

Wij kunnen toetsen of je in aanmerking komt voor een huurprijsaanpassing. Vraag wel eerst huurprijsadvies aan een deskundige (makelaar). Wij begeleiden jou graag bij het doorlopen van een procedure tot huurprijsaanpassing bedrijfsruimte.